这一次，福州动建的最大地铁商圈，能否走出＂商圈迷雾＂？

苏万宝商圈又要新建地下商圈了，这一次设在祥坂站，不仅定位为福州TOD的标杆项目，甚至已完成承租！雄心勃勃的规划，能否扭转苏万宝地下商圈当前“冷清”的经营状况？

这件事，要从前天的一场会议说起。

人大审议！打造福州TOD标杆项目

11月1日《福州日报》报道，福州市人大常委会会议近日听取了福州市人大常委会办公厅关于部分审议意见研究处理情况报告的审核意见的综合报告。报告提到，上半年市人大常委会对《福州市轨道交通条例》实施情况进行执法检查并作出审议意见后，福州市政府认真落实审议意见，现已取得初步成效。

其中，该《办法》提及，加速推进南门兜站、祥坂站等地下空间资源综合开发。目前，祥坂站地下空间已完成整体招租，将建成福州单个运营体量最大的地铁商圈，打造福州市TOD标杆项目。

早在今年1月21日，福州海峡纵横电子竞价平台按照《国有资产公开招租办理规程（试行）》组织了祥坂站地下空间的竞价，最终由苏宁置业集团有限公司以租金329844.4（元/月）拿下。据悉，该地下空间位于苏宁广场B11、B13、B14地块之间，为地铁2号线祥坂站车站上方地下空间，计租面积共16492.22平方米。

地块规划方案

后期规划接驳地铁及苏宁广场商业区，形成从地上到地下三维互通的大型地铁商业综合体：3座定位高端、轻奢、时尚的购物中心；3组贯通商场的空中连廊和1条汇集CBD核心高质商务客群的地铁商业街全部有机无缝对接。

福州商圈“老大”尴尬的“灰空间”

自2007年成形以来，苏万宝商圈一直处于扩容和扩人的趋势。如今整个苏万宝商圈由苏宁广场、万象城、宝龙城市广场、中央第五街、中防万宝城、红星美凯龙在内6大商超及商业综合体组成，面积超过百万平米。

同时，凭借着地铁2号线宁化与祥坂两处地铁站带来的通勤客流，以及闽江北CBD和工业路商务区的商务人群加持，如今的苏万宝商圈不仅轻松拿下日均10万人次的客流量，甚至在今年4月的“全闽乐购·她经济”主题线下活动上，创下80万人次/日的客流量，累计成交额近3000万元。

如此惊人的成绩，确实对得上业界赋予的头衔：海西第一商圈。

不过，即便苏万宝商圈人流如织和商业繁华，但如此“大蛋糕”似乎总不垂青身处地下的中防万宝城。

与地上各主要商圈游客人头攒动相反，时至今日，中防万宝城与其开业时的热闹状态相差巨大：店铺稀稀拉拉，除了靠近“蘑菇”没几家在营业；整体依旧冷冷清清，人影见不到几个。

繁华之下！苏万宝商圈之痛

中防万宝城，福州楼市曾经的风光之作，今日却堪称福州商圈“老大”的难言之瘾。

2017年11月11日，号称福建最大的地下综合商圈的中防万宝城开业。然而，与经营方起初定好的“剧本”不大一样，这处声势浩大的地下综合体在此后的多年间，并没有如商家所预期和推广中宣传的那样，成为福州地下商圈的“破冰”之作。

中防万宝城

相反，这个藏身繁华苏万宝商圈下的地下综合体，凭借把人绕晕的“迷宫体验”，成功劝退了许多游客。即便地铁宁化站开通多年，甚至不惜重金重塑路标和升级形象依然门可罗雀，仅有地面的两朵“大蘑菇”宣告着中房万宝城的存在感。

时至今日，偌大的一处地下商圈内，仍是这样一幅冷清萧瑟的状态，不仅与地上商圈形成鲜明的对比，更与一街之隔的中央第五街一道，成为苏万宝商圈内的一对“难兄难弟”，深陷商业“暴死魔咒”。

2020年7月起，中防万宝城便持续传出返租租金延迟交付一事，引起不少业主维权。

时至今年10月17日，福建电视台报道中防万宝城的业主接到开发商的说明函，表示公司账户被冻结，资金出现困难，暂时无法支付租金。引发不少业主向电视台求助，纷纷表示自己的月供还要靠租金来还。

如此尴尬的现状，甚至让不少福州人对福州的商业实力产生质疑：哪怕如中防万宝城这种看似占尽天时地利的片区，不仅没有起到正面的带头作用，甚至负面连连，成为福州商业投资中的一大“谎言”。

身陷经营风波，福州TOD标杆豪言能兑现？

正是有如此失败案例在前，当苏宁再度出手，计划在一街之隔的祥坂站地下空间再造一处1.6万方的地下商圈时，不得不为苏宁的雄心勃勃竖起拇指。不过，彼时的苏宁或许没有想到，自己会在当下面临严峻的经营困难。

今年4月，苏宁发布2020年年报和第一季度财报，2020年年报显示其流动负债总额为1246亿元，今年一季度财报显示其流动负债总额为1182.4亿元。同时，截至2021年3月31日，苏宁易购的现金及现金等价物余额仅剩95.88亿元。

显然，苏宁的资金窟窿相当大。为了找钱纾困，苏宁历经波折，终于在7月5日发布公告，将16.96%的股份转让至江苏新新零售创新基金二期，苏宁由此获得了88.25亿元的纾困资金。

但88.25亿元的引入，并不意味着苏宁就成功“渡劫”。

10月27日，福州万达广场发出一则风险提示函，指出因苏宁长期欠租费，万达在10月18日提出解约并起诉到法院。按合同约定，苏宁应于合同解除后30日内交还租赁场地，如逾期则强制清场。

面对这一系列的风波，房谈君不得不对这处要打造福州TOD标杆项目的豪言有所担忧。毕竟中防万宝城的失败案例近在咫尺，此时再叠加承租方苏宁堪忧的经营状况，能相信，新的地下商圈能经营顺利么？

商圈迷雾？走不出困境的福州地下商圈

福州的地下商圈，似乎一直走不出经营不善的尴尬困境。

2006年12月，福州火车站启动第一街和地下淘宝城，可以说是福州最早出现的一批地下商城。

然而，火车站巨大的人流量并没有给“淘宝城”带来所谓的“人气”，反而不少不法商户的强买强卖让不少人望而却步。

2015年，火车站南广场改造，福州火车站地下淘宝城被征迁拆除，潦草结束了将近十年的运营史。

与中防万宝城一样毗邻地铁的冠亚广场，近几年也是人气难聚。

2012年，入驻在冠亚广场地下商场的亿佳电器卖场黯然“收兵”，格力、美的等各类品牌电器及中博手机城、佐丹奴等大商户也先后退出。

2015年，有媒体报道冠亚广场地下商场若干商铺贴出转让、招租的告示，客流量屈指可数。

为何？

硬件方面来看，地下商圈大多存在光线不足，通风不佳，刺鼻味道等环境问题，致使顾客无法长时间舒心游览。

以中防万宝城为例，曾有网友吐槽，即使开业一年多了，商场还是弥漫着一股装修材料的味道，不少去过中防万宝城的市民朋友，都称自己成了“人体空气净化器”

2018年5月，还有媒体曾报道过，不少市民表示中防万宝城禁烟标语成为空谈，男卫生间沦落为员工的吸烟室。不仅烟雾缭绕，味道十分呛人。

又如中防万宝城电梯下入商圈的光线不足，造成不少阴暗角落，导致不少市民望而却步。

而在经营模式上，此前福州大多地下商圈采用分割出售铺位的模式，没有手持足够的自有物业，这导致了商业管理公司无法平衡业主之间的利益，无法进行统一的运营管理，自然鲜少推出大规模营销推广及节庆引流活动，人气必然一降再降。