稳地产不是松银根，政银企都要有清醒认识
“房贷放款加快，目前已经有银行在实务操作层面接到了通知，放款周期可以从最严格时候的6个月缩短到1~2个月。”证券时报记者近日从中介处收到这样一条信息。而在有些城市，首套房贷款利率也有所下调。用业内人士的话说，就是近一段时间以来，管理层的一系列表达，已经向市场“释放暖意”了。特别是央行货币政策委员会2021年第三季度例会提出的“维护住房消费者合法权益”要求，被认为是传递的积极信号。
面对房地产市场出现的一些新情况、新问题、新矛盾，特别是以恒大集团为代表的大型开发企业出现资金链断裂或紧绷现象，为了稳定房地产市场，避免大型房企资金链断裂而引发区域性、系统性金融风险，在政策上作适度调整，让购房者不因等待降价而人为压制购房，对首套房贷款利率、贷款周期等适当放宽，是可取的，也是必要的。关键在于，无论是地方政府还是金融机构，特别是房企，千万不要将此当作是房地产市场调控政策转向的表现，认为房地产市场调控政策要放松了，房地产信贷政策也要松动了。如果这样想，那就大错特错了。
事实上，首套房贷款利率下调、贷款周期缩短，是很正常的现象，也是政策回归的结果。支持首套房购房居民，原本就是金融机构必须做出的具体行动，是房地产市场调控不应伤及的群体。所以首套房贷款利率也出现上涨、贷款周期拉长，甚至对首套房贷款做出限制，完全是金融机构在支持房地产业务时，倒置了本末，因为过度支持开发商、支持住房投资和投机后，受到监管层的监管，而采取了“一刀切”的手段，将本应得到支持的首套房贷款也一并从紧了。一定程度上，金融机构此举，也是想倒逼监管层放松房地产调控政策，与监管层进行权力和利益博弈。
也正因为如此，管理层释放“市场暖意”，并不是对整个房地产市场，而是对特定群体，对广大住房消费者，可以从两大方面来理解和分析。一是让住房信贷政策回归本位，那就是支持刚需，亦即首套房购房者和住房改善者。不管房地产市场如何调控，对首套房购房者的利益，都要保护，对住房改善者也要给予一定支持，都要在政策上倾斜，而不是将首套房购房者与住房投资者、投机者一样对待。因此，本次政策微调，应当对首套房购房者有所体现；二是让房企不要伤害住房消费者、尤其是首套房购房者。眼下的购房者，大多是首套房或改善性住房购房者，炒房者和住房投资者相对较少。如果因为开发企业资金链断裂而让住房消费者受到伤害，调控政策也就出现问题了，是与初衷不相符了。因为，房地产市场调控的目的就是维护广大居民的利益，如果政策设计上出现损害广大居民利益的问题，当然需要调整和优化。
需要注意的是，对首套房贷款利率下调、贷款周期缩短，本身不会出现大的问题，只要金融机构在发放贷款时，真正做到向首套房购房者倾斜就行，而不要再像过去一样，把政策的阳光雨露全给了住房投资者和投机者。
要知道，这些年来，开发企业所以死扛房价不放，就是因为得到了银行和地方政府的过度支持。按照“房住不炒”的定位，地方政府和银行都不敢再像过去那样明里暗里给开发商以支持。特别是信贷政策，被“三条红线”和“房地产贷款集中度管理”卡得死死的，没有任何可以松懈与变相松动的空间，因此，开发企业承受不了了，包括恒大在内的头部企业也出现资金链断裂风险了。
只是，习惯了与购房者进行利益博弈，与管理层暗中较量的开发企业，面对管理层对房地产信贷政策微调，会不会再度升起博弈的火苗，是一个值得关注的问题。譬如恒大，原本想通过出售资产筹集资金的，现在感觉有点不太愿意，或者不想“贱卖”，是否想等待政策救助呢？因此，管理层必须密切关注，纵然对房企有所“表示”，也必须贷款封闭运行，而不允许房企随便动用“救助资金”，否则，就是肉包子打狗了。
必须十分强调，稳地产决不是松银根，也不能松银根。银根一松，前功尽弃。特别是开发贷款、涉房商业贷款等，必须坚决控制好、遏制住。要坚决防止商业银行偷梁换柱，防止商业银行瞒天过海。这方面，监管层不能有任何轻信之意，不要相信商业银行的觉悟。在利益问题上，商业银行是没有多少觉悟的。
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