通勤难、配套差、开发商跑路，城市边上买房还香吗？

去年因为“老停电”走入大众视野的佛山南海花都颐和盛世小区，又遭到了业主的投诉，原因是“等了多年，公交还没到门口”。

这个楼盘地理位置听起来拗口，是因为它建在佛山南海区的土地上，但行政上归属广州花都区炭步镇，是广州著名的“飞地”。

飞地，通俗来讲就是属于某个行政区域管辖，但位置却没和这个区域挨在一起。由于尴尬的地理位置，小区水、电、交通等问题，都要广佛两地部门共同协商决定，但又因为处于各管辖地盘的边缘地带，处理效率低下。

长期以来，“飞地”“三不管”地带的楼盘被认为是买房雷区，这些板块多数位于城区边缘，有些多年备受冷落，有些则乘上了区域新规划的东风，跃身新贵。

01

临水临电没公交

“飞地”小区状况百出

颐和盛世这块“飞地”名副其实，离它的行政属地花都炭步镇有35公里，离广佛边缘的地铁浔峰岗站和亭岗站分别是28公里和25公里。

佛山睡觉，广州工作，跨城通勤的上班族并不罕见。想着交通配套建好了，稍远一点也不是事。2013年，一些希望远离城市喧嚣，寻求“peace and love”的业主把家安在了南海珠江支流西南涌畔。

当时，小区打着营销口号是“私享2.6Km的一线江景”“双重绿化园林景观”，直到如今，小区内的绿化也是相当加分。

但“江”却成了阻碍。相比小区周边较为荒芜，工业园区较多的环境，对岸的官窑片区商业配套较为齐全，生活气息较浓，也是许多业主进入广州的重要中转站。

买房时开发商承诺的对岸大桥一直没建起来，本来直线距离只需要1公里，但居民要去官窑，只能绕行西边的南浦工业区，白多走6公里。

此外，小区也没有到直达门口的公交路线，出行主要靠一天趟数不多的楼巴到达官窑公交站点、浔峰岗地铁站，这次投诉，业主反映的便是楼巴停开问题，这是多数人往返广州通勤的“生命线”。

最重要还是基本的用水用电问题。由于区域管辖权问题，颐和小区需要从花都区接入铺设永久用水用电供气设施，但又要经过佛山南海地段，过程复杂，至今未能有效实施。

本来基建项目应由政府和开发商共同负责，后期该楼盘开发商由于资金链断裂，无法承担庞大的基建工程，只能从隔壁村子接入的临水临电，遇到用电高峰期，小区经常会出现不间断停电，夜晚楼下的小区道路也是“黑嘛嘛”一片。

这个从10年前开始面世的楼盘，虽然屡遭诟病，近两年来又借着广佛同城建设、白云新城发展的噱头又推出二期、三期房源，继续揽客，带装修均价约为12000元/m²。

十月份该小区的二手房源均价为8904/㎡，相较于同一行政区内花都西板块均价16474元/m²。虽然价格实在过于友好，离广州市区驾车也仅需1小时左右，但碰上这样的基建，吸引来的刚需客住得也很糟心。

开发商喜欢拿“飞地”，看重的多数是靠近一线城市的价值。在北京和天津交界，也有一块著名的飞地——“北三县”，香河、大厂、燕郊三县夹在京津之间，行政上由河北管辖。但北三县面积可比颐和盛世大多了，楼盘也不止一个。借着靠近北京的地理优势，当地楼盘十年来遍地开花，基础设施也慢慢跟了上来。

近几年广佛同城建设快速提上日程，广佛边缘的房价也开始水涨船高，这似乎都和“岁月静好”的颐和盛世无关。究其原因，还因为这块“飞地”本身面积小，自身价值有限，难以引起所属区域政府重视，南海区也是“管也管不着”。

02

广佛同城、穗莞同城

城市边缘置业忧喜参半

“飞地”是一个城市中较为罕见的存在，抛开颐和盛世“飞地”楼盘的行政管辖问题，谈其所在的地理位置就会发现，近年来由于双城、多城交通的辐射融合，更多人开始考虑在城市边缘置业，房价较低，又远离城市喧嚣，何乐而不为。

但城区边缘，也意味着一开始产业和基础设施配套都相对不完善，后期还要看双边政府是否有心合力推动发展。许多时候，置业者得承受看着它成长的痛苦。

这点，广佛同城核心圈层——广钢新城的业主应该深有体会，作为广州西部供货主力军，距离广钢第一个盘面世已经过去6年多，一个大型的生活社区已经初具格局，但最近仍有媒体爆料片区夜晚的路灯不足3成。

| 图源南方都市报

唯一值得安慰的是，这几年广佛同城规划火速推进，周边交通线路逐渐到位以及教育资源不断完善，广钢这几年的涨幅还是肉眼可见。

目前，广钢南区仍有葛洲坝·广州紫郡府保利东郡、保利和光晨樾、保利堂悦等楼盘有一手房源在售。从房价来看，一手房均价5.5-6.5万/平，二手房源基本在6万起步，个别小区已经突破7万。

最近广钢似乎又有腾飞的迹象。今年，作为“西联”桥头堡的荔湾重新拎起了白鹅潭商务区，聚龙湾片区旧改规划出炉，太古、珠江实业将共同在此打造一个新的太古里项目。城市旧改更新的消息一放出，广钢人民又有点喜上眉梢。

据说广钢一街之隔的广船板块滨江上都(一期璇湾)项目吹风价已达到10万/m²，未来或许会对周边广钢的房价有所拉动。

也有不少街坊对芳村“西部CBD”构想表示质疑，口号喊得响，行动也得跟上啊，政府喊“白鹅潭商务区”已经多年，但当务之急是不是应该先把路修好？

再看广佛交界另一个地带，广钢新城再往西的龙溪板块，才是真正意义上的广佛交界——广佛线最后两站菊树、龙溪在南边穿过。此板块二手房价为3至4万，性价比较高，被称为荔湾捡漏的价格“洼地”。

龙溪板块的楼盘多集中在龙溪中路及花地河畔，数量相当有限，保利塞纳维拉、保利公园九里、路劲隽泷湾的一手都已售完。

但板块附近大型商业配套稀少，工业园区较多，又靠近武广高铁和广州环城高速沿线，对于喜静的人而言，其实居住环境并不理想。

保利塞纳维拉的销售还曾表示，项目将配建荔湾最大商业体“欧洲城”，届时会引进宜家、麦德龙、迪卡侬等大型商家，但最后还是空手套白狼，引得业主集体要退房。

经常与“西联”一起提到的还有“东进”，看这两年的城市规划以及楼市走向，东边的居民似乎更有盼头。

这就不得不提到增城新塘，凭着多条城际轨道和地铁路线，成为联通穗莞、广深、广惠的东部交通枢纽，可谓是打造城市“TOD”的模范选手；借着交通规划的红利，新塘还成功吸纳了富士康、广汽等大型工业企业。

细看今年国庆节的一手房成交数据，即使增城收成遇冷，但新塘板块去化率仍居增城首位。

| 图源广州中原研究发展部

这几年被东部实力碾压的西部，重新崛起无望了吗？

未来一切还要看规划，目前龙溪旧改已经提上日程，如果还能乘上广佛同城产业升级的东风，仍有飞上枝头变凤凰的可能。购房者能做的，就是考虑好自身能接受多远的通勤，以及是否有耐心等待区域规划、配套发展；刚需虽为重，但也不能忽略了生活质量。

对了，买房时对销售描绘的蓝图还要多提几个心眼，别碰上自身都难保的甩手掌柜。

热点报道

网易房产广州站

回复“楼盘名”查热盘 | 回复“房票”查购房资格

回复“公积金”查明细 | 回复“房价”查楼盘报价