窗口初现，『预算500-700万』的低积分客户也有机会买热点盘

随着供应量增加，上海楼市的焦虑感正得到逐步缓解，这对于购房者来说是件好事儿，起码选择范围大了，入围也相对容易了。

当今，500-700万的总价段是买房人不可忽视的一个阶层，它正好介于刚需和刚改之间，这些项目的显著特点是面积段适中、总价可控、地段也能大体接受。

以外环外、新城项目为主

易眼看房统计，第五批新房中，这一价位段或有15盘之多，普遍面积段集中于约90-110平之间，单价也都围绕在上海整体成交均价上下来回浮动，是多数准购房者能够接受的范围。

再看地段，多数项目几乎集中于外环周边，即便不在外环的项目，也都在上海当前重点打造的新城范围，并且项目周边几乎都有一条轨交通行，解决了刚需或刚改客户对交通方面的顾虑。

这些项目，虽然没有10万+的豪宅耀眼，但又比区域更加闭塞的远郊盘优质，胜在了均好性和性价比，受众人群也更加广泛，不乏会出现一些很热销的项目。

但根据各项目所在区域的不同，个盘面对客群也有些许不同，比如奉贤、松江、嘉定安亭这样的区域，由于距离市区确实相对较远，所以这些区域的项目依旧以本区客为主，其他板块，明显与市区连接更为紧密，同时还有一些规划利好，客户组成会更加丰富。

高分项目减少，低积分也能买到热点盘

这3盘有望成为热点盘

从这些统计的项目来看，或有3盘会出现热销情况，分别是浦东周浦浦发东悦城、青浦徐泾的万科天空之城和金地虹悦湾。

其中，位于周浦的浦发东悦城会毫无疑问成为第五批热点盘，同时也是500-700万最火热的项目，原因在于该盘此次审批价格只有约4.2万/平，严重低于周浦其他新房至少2万/平，同时也比周边次新房要低出许多，属于很严重的倒挂项目。

浦发东悦城沙盘图

面对这样的房价，所谓“狱景房”看似劣势的因素都已不足为奇。肉眼可见的套利空间会吸引更多人的目光，因此该盘入围分不会低。

大虹桥的青浦徐泾一直都是热门置业地，整个区域的新房单价都在约6万/平出头，总价600多万能买到100平的新房。

徐泾从不缺客户，尤其是位于地铁站或虹桥主城区的房子，所以万科天空之城、金地虹悦湾都是要奔着高分而来。

从个案来看，显然万科天空之城更具优势，临近地铁，还是TOD综合体，更重要的是单价依旧维持5.86万/平，是徐泾新房单价最低的项目，所以这批次，入围分数或也不会太低。

万科天空之城此次开盘房源落位图

金地虹悦湾地处虹桥主城区内，又是低密社区，此次只有64套房源，数量极少，触发积分也在所难免。

低积分仍有大量选择

唐镇在当下也是购房者争抢的热门区域，融创未来金融城周边虽然还很荒凉，但想象空间巨大，比如2号线创新中路有浦发综合体，项目周边还有市政规划，且自身产品力也比较强，是外环周边品相还不错的项目。

纵观上海外环附近，能够买到各方面都尚可的项目确实不多，该盘6.8万/平，购买101平的面积段刚好不足700万，是城市中产或刚改能够接受的总价段和面积段。

融创未来金融城效果图

又由于该盘体量大，且推盘频繁，到如今已消化不少客户，所以接下来购买该盘的客户，难度会比前两批要小不少，而上一次开盘，该盘分数也只有57.44分，因此该盘适合分数不高的客户前来购买。

保利云上拾光虽然属于川沙区域，但实际是在六灶，不可否认这一区域还处在原始开发阶段，周边不太成熟，也没有一条像样的轨交，当然价格就是该盘最大的优势，整盘单价约4.6万/平，基本是浦东上车盘的代表。

而预算500万以上，足可在此买到改善型别墅产品，要是买公寓房源，则总价只要300多万，环顾整个浦东，这都是少见的。

保利云上拾光二批次房源落位图

其实该盘更适合刚需客户，至于别墅产品，或许是市区客为了改善面积或环境才会在此置业，至于分数，可能不会触发积分，只要有购房资格，都可以来试试。

颛桥此次出现一全新盘华发四季半岛，整盘均价6.4万/平，预计650万买这里的102平户型，当然该盘主要优势是临近5号线颛桥站，交通优势比较明显。

通过案场销售了解，此前项目已有1000+组验资客户，照此推断，该盘分数或也不会很低。

其实该盘能有充足的底气，除了地段外，还有就是颛桥已经多年没有面向刚需客户的产品供应了，此盘推出确实能释放不少购买力，所以有相对较高的分数也是正常的。

华发四季半岛此次开盘房源落位图

宝山一向面对的就是刚需客群，地段适中，还有多条轨交通行，500多万的房子一直是主流。

大华悦庭相对来说，是此次3盘中位置最好的，就位于中环外围，但缺点也比较明显临近大场机场，日后想要大力发展，都会非常困难。也是因为地段优质，该盘单价也达到了5.7万/平，买在这里，适合在上海北部范围活动的客户，也包括1、7号线沿线客户，如果工作在浦东，或经常在南部活动的客户，那么购买宝山显然不是明智之选。

项目入围比提高到了2，也就是说这里是有一定热度的，相应的分数就不会很高，低积分客户不妨来看看。

大华悦庭此次只开西侧2栋小高层，该图就为项目西侧沙盘图

中企光华雅境与大华锦绣四季位于7号线东西两侧，相对来说中企光华雅境会更有性价比，不仅距离地铁近，而且价格也更低。

中企光华雅境效果图

大华锦绣四季在前期开盘中能够看出，有热度，但又不是很突出，此次开盘又有中企光华雅境这一竞品，无论地段还是价格，都没有太多优势。所以这两个项目，要么都不触发积分，要么中企光华雅境会以一个很低的分数来触发积分。

认准宝山的客户，即便没有去认购，买到房的概率都非常大。

嘉定江桥是置业热门地，地处外环周边，还有14号线，同时又处于大虹桥规划之中，具备潜力，所以这里的项目都不愁卖。

此次南山虹桥领峯的价格与上一次持平，一分没涨，不过入围比提升到了1.8，所以这一次分数有可能会比上一次58.36分有所降低。

南山虹桥领峯效果图

位于安亭的万科西郊都会又一次取证开盘，这一次叠加产品较多，整盘价格提升到了4.4万/平。

实话实说，嘉定安亭这一价格已十分之高，此盘地段又不如安亭核心区域的中骏璟尚，能够有如此之高的价格还是因为当时拿地成本较高，这才有了如今的售价。

但讲真，4.4万/平的价格并不符合当前安亭行情。安亭由于远离城区，所以这里的房子基本以本地客为主，而本地客对于房子的需求基本都是求大，此盘此次推出的面积段正好符合改善客户的需求，所以即便价格略高一点，或也有触发积分的可能，但分数或不会很高。

万科西郊都会此次开盘房源落位图

俊灿星城虽然也地处青浦徐泾，但价格是此次区域内单价最高的新房项目，比蟠龙天地还要高，但地段确实没有其他几盘理想，所以该盘面对的客群画像基本是想在大虹桥置业，但分数和预算又不高的这一群体，当大虹桥其他新房“落榜”后，那么这些客户就是俊灿星城的准目标客户。

另外，该盘有别于大虹桥其他盘，推出的都是小面积产品，虽然单价较高，但总价很低，是大虹桥的上车盘。

俊灿星城效果图

当然该盘也将触发积分，但或许不会像万科天空之城、金地虹悦湾这样高。

奉贤新城是个封闭型市场，尤其是保利明玥霞光和山金中澳城所在的地段，这两个项目就是面向奉贤本区客的。

但本区客购买力极其旺盛，就如之前开盘的金海壹品和保利明玥湖光一样，入围分都很高，所以这一次保利明玥霞光的分数也不会很低。

保利明玥霞光效果图

其实该盘与保利明玥湖光在地段上基本一致，靠近上海之鱼，也临近主干道南奉公路，距离5号线也不远，基本奉贤新城核心配套，它都能满足。

山金中澳城位于奉浦区域，缺点是该盘与地铁有一段距离，而且该盘前期出现了外立面脱落事件，影响了一部分客户的置业想法。

当然地段还是比较理想的，触发积分也极有可能，但不会很高。

松江新城与老城由于距离原因，也是以本地客为主的区域，金地丰盛道位于松江新城，靠近万达广场，在地段上，本地客比较认可，单价5.37万/平属于松江行情价，另外松江新城这半年来也没有新房入市，金地丰盛道此时入市，正好是市场空白期，具备一定稀缺属性，所以很有可能触发积分。

金地丰盛道效果图

位于老城区的大名城映云间是个冷门项目，地段一般的同时，交通也很一般，4.9万/平的价格也没有很高性价比，所以这个项目注定是不会触发积分的项目，甚至有可能认购人数不足，公证摇号开盘都极有可能取消。

大名城映云间此次开盘房源落位图

整体来看，第五批中，面对城市中产以及改善型买家来说，是比较友好的，除个别项目会引发抢购潮外，其余项目分数或都不会很高，那么准购房者就都有入围的可能性，进而增加买到房的机会。

房地产在经过一系列调控后，终于迎来了平稳期，而按照上海新房限价因素，虽然早买、晚买相差不大，但能够早点买到，就能早点拿到房子，过上居有所屋的生活。