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窗口初现,『预算500-700万』的低积分客户也有机会买热点盘

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随着供应量增加,上海楼市的焦虑感正得到逐步缓解,这对于购房者来说是件好事儿,起码选择范围大了,入围也相对容易了。

当今,500-700万的总价段是买房人不可忽视的一个阶层,它正好介于刚需和刚改之间,这些项目的显著特点是面积段适中、总价可控、地段也能大体接受。


以外环外、新城项目为主

易眼看房统计,第五批新房中,这一价位段或有15盘之多,普遍面积段集中于约90-110平之间,单价也都围绕在上海整体成交均价上下来回浮动,是多数准购房者能够接受的范围。

再看地段,多数项目几乎集中于外环周边,即便不在外环的项目,也都在上海当前重点打造的新城范围,并且项目周边几乎都有一条轨交通行,解决了刚需或刚改客户对交通方面的顾虑。


这些项目,虽然没有10万+的豪宅耀眼,但又比区域更加闭塞的远郊盘优质,胜在了均好性和性价比,受众人群也更加广泛,不乏会出现一些很热销的项目。

但根据各项目所在区域的不同,个盘面对客群也有些许不同,比如奉贤、松江、嘉定安亭这样的区域,由于距离市区确实相对较远,所以这些区域的项目依旧以本区客为主,其他板块,明显与市区连接更为紧密,同时还有一些规划利好,客户组成会更加丰富。


高分项目减少,低积分也能买到热点盘


这3盘有望成为热点盘

从这些统计的项目来看,或有3盘会出现热销情况,分别是浦东周浦浦发东悦城、青浦徐泾的万科天空之城和金地虹悦湾。

其中,位于周浦的浦发东悦城会毫无疑问成为第五批热点盘,同时也是500-700万最火热的项目,原因在于该盘此次审批价格只有约4.2万/平,严重低于周浦其他新房至少2万/平,同时也比周边次新房要低出许多,属于很严重的倒挂项目。


浦发东悦城沙盘图

面对这样的房价,所谓“狱景房”看似劣势的因素都已不足为奇。肉眼可见的套利空间会吸引更多人的目光,因此该盘入围分不会低。

大虹桥的青浦徐泾一直都是热门置业地,整个区域的新房单价都在约6万/平出头,总价600多万能买到100平的新房。

徐泾从不缺客户,尤其是位于地铁站或虹桥主城区的房子,所以万科天空之城、金地虹悦湾都是要奔着高分而来。

从个案来看,显然万科天空之城更具优势,临近地铁,还是TOD综合体,更重要的是单价依旧维持5.86万/平,是徐泾新房单价最低的项目,所以这批次,入围分数或也不会太低。


万科天空之城此次开盘房源落位图

金地虹悦湾地处虹桥主城区内,又是低密社区,此次只有64套房源,数量极少,触发积分也在所难免。


低积分仍有大量选择

唐镇在当下也是购房者争抢的热门区域,融创未来金融城周边虽然还很荒凉,但想象空间巨大,比如2号线创新中路有浦发综合体,项目周边还有市政规划,且自身产品力也比较强,是外环周边品相还不错的项目。

纵观上海外环附近,能够买到各方面都尚可的项目确实不多,该盘6.8万/平,购买101平的面积段刚好不足700万,是城市中产或刚改能够接受的总价段和面积段。


融创未来金融城效果图

又由于该盘体量大,且推盘频繁,到如今已消化不少客户,所以接下来购买该盘的客户,难度会比前两批要小不少,而上一次开盘,该盘分数也只有57.44分,因此该盘适合分数不高的客户前来购买。

保利云上拾光虽然属于川沙区域,但实际是在六灶,不可否认这一区域还处在原始开发阶段,周边不太成熟,也没有一条像样的轨交,当然价格就是该盘最大的优势,整盘单价约4.6万/平,基本是浦东上车盘的代表。

而预算500万以上,足可在此买到改善型别墅产品,要是买公寓房源,则总价只要300多万,环顾整个浦东,这都是少见的。


保利云上拾光二批次房源落位图

其实该盘更适合刚需客户,至于别墅产品,或许是市区客为了改善面积或环境才会在此置业,至于分数,可能不会触发积分,只要有购房资格,都可以来试试。

颛桥此次出现一全新盘华发四季半岛,整盘均价6.4万/平,预计650万买这里的102平户型,当然该盘主要优势是临近5号线颛桥站,交通优势比较明显。

通过案场销售了解,此前项目已有1000+组验资客户,照此推断,该盘分数或也不会很低。

其实该盘能有充足的底气,除了地段外,还有就是颛桥已经多年没有面向刚需客户的产品供应了,此盘推出确实能释放不少购买力,所以有相对较高的分数也是正常的。


华发四季半岛此次开盘房源落位图

宝山一向面对的就是刚需客群,地段适中,还有多条轨交通行,500多万的房子一直是主流。

大华悦庭相对来说,是此次3盘中位置最好的,就位于中环外围,但缺点也比较明显临近大场机场,日后想要大力发展,都会非常困难。也是因为地段优质,该盘单价也达到了5.7万/平,买在这里,适合在上海北部范围活动的客户,也包括1、7号线沿线客户,如果工作在浦东,或经常在南部活动的客户,那么购买宝山显然不是明智之选。

项目入围比提高到了2,也就是说这里是有一定热度的,相应的分数就不会很高,低积分客户不妨来看看。


大华悦庭此次只开西侧2栋小高层,该图就为项目西侧沙盘图

中企光华雅境与大华锦绣四季位于7号线东西两侧,相对来说中企光华雅境会更有性价比,不仅距离地铁近,而且价格也更低。


中企光华雅境效果图

大华锦绣四季在前期开盘中能够看出,有热度,但又不是很突出,此次开盘又有中企光华雅境这一竞品,无论地段还是价格,都没有太多优势。所以这两个项目,要么都不触发积分,要么中企光华雅境会以一个很低的分数来触发积分。

认准宝山的客户,即便没有去认购,买到房的概率都非常大。

嘉定江桥是置业热门地,地处外环周边,还有14号线,同时又处于大虹桥规划之中,具备潜力,所以这里的项目都不愁卖。

此次南山虹桥领峯的价格与上一次持平,一分没涨,不过入围比提升到了1.8,所以这一次分数有可能会比上一次58.36分有所降低。


南山虹桥领峯效果图

位于安亭的万科西郊都会又一次取证开盘,这一次叠加产品较多,整盘价格提升到了4.4万/平。

实话实说,嘉定安亭这一价格已十分之高,此盘地段又不如安亭核心区域的中骏璟尚,能够有如此之高的价格还是因为当时拿地成本较高,这才有了如今的售价。

但讲真,4.4万/平的价格并不符合当前安亭行情。安亭由于远离城区,所以这里的房子基本以本地客为主,而本地客对于房子的需求基本都是求大,此盘此次推出的面积段正好符合改善客户的需求,所以即便价格略高一点,或也有触发积分的可能,但分数或不会很高。


万科西郊都会此次开盘房源落位图

俊灿星城虽然也地处青浦徐泾,但价格是此次区域内单价最高的新房项目,比蟠龙天地还要高,但地段确实没有其他几盘理想,所以该盘面对的客群画像基本是想在大虹桥置业,但分数和预算又不高的这一群体,当大虹桥其他新房“落榜”后,那么这些客户就是俊灿星城的准目标客户。

另外,该盘有别于大虹桥其他盘,推出的都是小面积产品,虽然单价较高,但总价很低,是大虹桥的上车盘。


俊灿星城效果图

当然该盘也将触发积分,但或许不会像万科天空之城、金地虹悦湾这样高。

奉贤新城是个封闭型市场,尤其是保利明玥霞光和山金中澳城所在的地段,这两个项目就是面向奉贤本区客的。

但本区客购买力极其旺盛,就如之前开盘的金海壹品和保利明玥湖光一样,入围分都很高,所以这一次保利明玥霞光的分数也不会很低。


保利明玥霞光效果图

其实该盘与保利明玥湖光在地段上基本一致,靠近上海之鱼,也临近主干道南奉公路,距离5号线也不远,基本奉贤新城核心配套,它都能满足。

山金中澳城位于奉浦区域,缺点是该盘与地铁有一段距离,而且该盘前期出现了外立面脱落事件,影响了一部分客户的置业想法。

当然地段还是比较理想的,触发积分也极有可能,但不会很高。

松江新城与老城由于距离原因,也是以本地客为主的区域,金地丰盛道位于松江新城,靠近万达广场,在地段上,本地客比较认可,单价5.37万/平属于松江行情价,另外松江新城这半年来也没有新房入市,金地丰盛道此时入市,正好是市场空白期,具备一定稀缺属性,所以很有可能触发积分。


金地丰盛道效果图

位于老城区的大名城映云间是个冷门项目,地段一般的同时,交通也很一般,4.9万/平的价格也没有很高性价比,所以这个项目注定是不会触发积分的项目,甚至有可能认购人数不足,公证摇号开盘都极有可能取消。


大名城映云间此次开盘房源落位图

整体来看,第五批中,面对城市中产以及改善型买家来说,是比较友好的,除个别项目会引发抢购潮外,其余项目分数或都不会很高,那么准购房者就都有入围的可能性,进而增加买到房的机会。

房地产在经过一系列调控后,终于迎来了平稳期,而按照上海新房限价因素,虽然早买、晚买相差不大,但能够早点买到,就能早点拿到房子,过上居有所屋的生活。

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