武汉楼市持续下跌：聪明人在抛售，傻子在捡漏

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会员提问：房姐您好，首问。想请教下该如何优化配置。 襄阳谷城有一套三居，每年十一春节居住不超过20天，村里有自建房空置着。 武汉白沙洲保利新武昌有一套无贷17年底入手的，明年满二空置。 虎泉有一套老小区无贷，地铁口，19年入手为了孩子上学方便，重新精装，两个孩子一个上小学，一个两岁，短期估计会在虎泉住，但虎泉的周边环境和小区环境都不满意。 今年入手的光谷瑞园146的有贷。 年底还能凑个80W。 如下：

1、白沙洲的还值不值得持有。

2、虎泉的自住老小区，养孩子环境憋屈。想换也就一个保利大都会，值不值得换。

3、光谷瑞园买的很急，没考虑清楚，现在感觉会套牢很久，主要是觉得这个小开发商，又有点孤盘周围环境一般，不是华山最好的选择。

4、左岭还可不可以再入手一套。

5、是否需要把白沙洲卖了左岭不考虑了，置换一个更有持有价值的盘。 和老婆年到手过100W。未来两年内稳定，再望后收入有可能下滑。

房姐回答：你好，感谢付费！ 一二线城市核心板块的优质住宅会继续上涨，但并不是一直上涨，伴随着经济周期和波段，坚定长持一定会有超额收益。

而襄阳这种三线城市，最大的特点就是本地人口众多，也算是个小一点的中心，但是又达不到二线的程度，炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。 一手非常猛，学区非常猛，但是很容易掉坑里。 短炒有一定前途，但是从长期来看，不值得长持，即使短期内冲高也会很短时间内冷却，没有太大价值。 农村自建房大多属于面子工程，继续持有性价比很低。 需要出手的房产：农村自建房，襄阳三居。这2套房很鸡肋，涨不动也住不了。

1.白沙洲是我们推荐的板块，保利新武昌作为白沙洲的标杆楼盘，继续持有 涨幅不会差。

2.保利大都会从投资角度，我一直是不建议入手的。理由是雄楚大道虽然位置不错，但是附近的楼盘常年不受待见，交通拥挤，发展腹地少，且保利大都会的定价比较高。 但是也正是因为虎泉遍地老小区，改善人群选择面太窄，所以像万科金域学府和保利大都会这类品质盘 价格才高居不下。 相同价格楼盘，保利大都会投资不会是涨幅最大的楼盘，有时候投资和自住是相悖的，我们不能什么都想要，但我们可以要最想要的，看看自己的核心需求是什么。考虑自住可以入手保利大都会。年底注意淘笋。

3.瑞园也是我们非常推荐的楼盘，单价1.4左右入手，建议继续持有，花山房价的崛起还差一条地铁，坚定长持。

4.花山和左岭这2个板块是一个对照组，都属于光谷东人口外溢的平价替代品，并且建设发展周期都在5年以上，大工地的滋味并不好受。 投资策略上我们一直建议，优先考虑光谷东核心区域，资金实力不允许才建议入手花山和左岭。既然你有资金80万，不妨把目光锁定在光谷东核心区域。 最近武汉是政策底+市场底，比如我们知识星球里推荐的这类交易量大的刚需盘，价格开始回落，加上业主急售，淘笋的机会很多。

5.再次提醒下，接下来市场冷淡期，大家多关注月供和租金，至少留足2年的月供。不要过于冒进，正现金流才能做常胜将军。

提问：请问环深圳周边地区有没有价值？比如东莞，惠州

回答：环深有价值的只有东莞，首选松山湖 南城，次选凤岗 惠州虽然离深圳很近，但是与坪山接壤，坪山一时半会发展不起来，所以对惠州的房价带动作用很小，南站还好一点，大亚湾这种地方纯属垃圾资产。 东莞有人口有产业，加上限购，投资客相对较少。 惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买。

提问：房姐您好：我的房子面临拆迁，预期拆迁款300万，准备在汤逊湖旁的清风别墅买别墅自住，该别墅176平方，报价300万。不知这个价格是否会买高了，所以很犹豫，担心买亏了。

回答：你好，清风别墅绝对位置远，空气好，环境实在很赞。 交通，无地铁，自驾不太方便。 配套：依赖光谷，不过缺少大型商业。 总体来讲，自住还不错，湖景、纯别墅，离市区也不远。 不过房龄偏老，外立面显旧，流动性一般，未来涨幅回跑输大盘。 单价控制在1.5左右比较合理。

提问：新人首问， 在武汉刚卖掉两套房600万凑齐资金1000买别墅，现看中两套房，非常纠结 一套位于四环内江夏大道邬树村附近的创业农庄别墅 独栋花园是国有土地1600平，房屋建筑面积550平，简装修，房屋价格940万，过户费用接近50万，另外一套位于三环内野芷湖旁保利心语双拼别墅，一线临湖门口就是野芷湖 毛坯 花园无产权但可用面积700平左右，毛坯房屋建筑面积330平报价930万过户费用20万左右，现家中共计五人（两个老人一个四岁小孩），现从这两套房房屋价值是否合理 房屋居住及未来居住保值方面给予建议选择 谢谢

回答：你好，感谢大额付费！ 总价1000万，能选择的板块很多，但是不能把这个总价放在庙山，原因如下：

1.资源错配：庙山风景不错，自住环境好，但是庙山的地本来不值钱，板块能级低，没有产业，庙山不是江夏发展的重心，未来也没有规划利好，只适合自住+养老。创业农庄别墅房龄太老，外立面破旧，物业服务跟不上，很难有土豪接盘。所以房子面积越大，总价越高，流动性越差。

2.庙山的交通是硬伤，除非你在附近工作，否则不建议入手，短期内也没办法改善。

3.没有学区，在二手市场上没有高溢价能力。 总价1000万的别墅，一般只能等着破产老板7折甩卖，或者法拍清算。 这2套房的板块，产品和未来升值潜力对比，保利心语是比创业农庄别墅好很多的选择。

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