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临港买房,不急!

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在今年年中时,易眼看房曾做过关于“五个新城”的相关策划稿件,当时关于自贸区临港新片区,或者南汇新城,金老板明确提示临港并不急于买房,因为日后这里将遍地是新房,同时也提醒购房者要理性看待临港市场。


不到半年时间,这一结论果然应验。


入围分逐渐走低,甚至不触发积分

当下,上海第四批新房认购已全部结束,目前处于集中开盘期,临港新房的认购入围比也逐渐揭晓。

从认购数据来看,只有靠近地铁站的远洋红星项目被3.1人才包揽,港城悦庭虽然触发积分,但入围分也只有34.3分,而其他项目,都没有触发积分,外区客可以随意购买。


注:3.1为人才、3.2为本区常住人口、3.3为外区普通客户;另后三盘认购率为网友提供,项目官方暂未公示

从个案看,位于101片区的远洋红星项目能够获取3.1人才关注,与早期开盘的万达钻石湾一样,都是借助轨交16号线的交通优势才得以热销,不可否认,这一区域日后开出的新房,或也同样复制这样的热度,所以外区客短期内不用关注这里的房子了,基本没有任何希望。


远洋红星临港天铂区位

但除了这一片区外,临港102、103片区也非常不错,只是相对101片区来说,交通会偏弱,所以当临港供应量增加后,交通处于相对劣势的区域,3.1人才关注度也会随之下降,这就有了外区客进入这里的机会。

所以位于102片区的新房,只吸纳了93组人才(3.1),25组为本区常住人口(3.2),而外区普通客户这次却达到了545组,占了绝大部分。

而103片区的新房,如今还是一片荒芜之地,本次开盘甚至没有触发积分。


位于103片区的新房项目

至于其他几个新房,则都不在滴水湖核心区,认购数据要比上述几盘还要差。

不难看出,临港随着新房供应的上升,已不再是3.1人才的专供区域了,如今买房难度逐渐降低,热度也逐渐消退。


第五批几乎人人都可以买

第五批临港依旧有4盘,约1426套房源即将认购,这4盘中,馨湖翠苑位于101片区,与万达钻石湾、远洋红星项目位置大体一致,基本可以确定,该盘是被3.1人才包揽的。


第五批临港入市新房汇总

而剩余3个项目,一个新房位于书院镇,这儿原本就不是热点区域,可能都不需要触发积分。

另一个新房位于102片区,虽然周边相对成熟,但供应量实在较大,且第四批的港城悦庭已经消化了不少准客户,该盘在接棒第四批房源后,售卖难度明显加大,或也有不触发积分的可能性。

而位于临港奉贤园区的项目,更是远离滴水湖核心,第四批新房电建地产泷悦蓝湾还没有卖完,紧接着又有其他新房的供应,显然该盘触发积分的可能性很低。


人才增速无法赶超房源供应量

其实,临港能够火热起来,还是因为3.1人才所引发的,毕竟像万达钻石湾的出现,会让人们认为,临港的人才非常多。

根据我们查询数据发现,自贸区临港新片区成立2年来,实现人才引进、落户有10628人,如今临港新片区人才总量突破8.2万人。不可否认,临港的人才引入非常可观。


图片截取上海临港官方微信

但如果平均到年这一单位,其实每年的引入人才约在5000+人。

再看临港楼市的供应量,今年自万达钻石湾开盘后,仅半年时间就已累计推出近6000套房源,半年的推盘数据就已覆盖了临港一年的人才增量。


截至目前,临港上市新房汇总

而根据临港住房十四五规划,每年将新增供应量2万余套,如果按照这一趋势发展来看,显然3.1人才无法覆盖临港楼市,那么像万达钻石湾、远洋红星临港天铂被3.1人才包揽,或都是在特殊时段出现的特殊现象,而这个特殊最好的解释或许是当时开盘时的稀缺性,倘若同区有2-3个甚至更多项目同时入市,那么这样的现象还会出现吗,当然,按照今年各项目的节点来看,这一现象或还会发生,期待明年吧。


金老板一直认为,上车临港不急于现在,甚至也不急于今年,看今年临港滴水湖新房价格,普遍都在约3.3万/平,没有一丝涨幅,虽然核心区域内有个别次新房挂牌价突破5万+,但当供应量不断增加,5万+的二手价格还能像现在这样坚挺吗,即便还有这样的价格存在,真的能成交吗?

所以外区客买临港,真心不用太过焦虑,除了有当前这些供应量外,后面还有105金融片区等待供应呢,房地联动价同样3.3万/平。

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