抛答案：
1、未来，新房依然难买。
楼盘很少，很多首付至少5成以上，全城很多依然需要摇号，备案价都有所提高……
2、未来，二手房将迎来拐点。
成交量下降非常厉害，政务、北雁湖、滨湖启动板块已经下跌，学区房已经下跌……
1
短短半年，合肥市场发生了非常大的变化。
本质上，是因为调控，而不是市场本身。
这是我今年对第二次调研合肥，上一次是3月，那是合肥市场最热的时候，经过将近半年的调控之后，尤其是全国大环境的影响之下，合肥市场发生了非常大的变化。
如果不是深入调研，你会对合肥产生几个非常大的误区：
不过是一个界面很普通的二线城市，
不过是一个拥有中科大、科大讯飞、长鑫、海尔、蔚来的城市，
不过是一个吃透限价+价差红利的城市，
政滨高最好，其他片区都很差。
实际上，合肥远远比你想象的更加复杂。
就一句话总结，这是改革开放过去40年崛起速度最快的城市之一。
中科大、科大讯飞、京东方、海尔、蔚来，都说烂了。
对于合肥市场，百感交集，这是一个非常牛逼的城市，同时也是一个疯狂的市场，至少在上半年，涨价、全款、茶水费、疯狂打新，成为这个城市全新的名片，2次市场的跌宕起伏、纵横交错，在过去的6年中展现的淋漓尽致。
为什么？
坚硬的合肥市场。
新房热。
二手硬。
每个区都有高价。
产业。
城市，所有的都有托底。
信心。
牛逼就完了。
2
这个市场在发生变化。
这也是为什么我说，未来合肥将迎来非常好的购房时机，新房虽然难买，但是比上半年好多了，尤其是二手房市场，未来将发生大的变化。
对于普通人，这是最好的福音。
为什么？
大家可以盘一盘，合肥所有涨价、抢房的因素中，最核心的因素有两个，一是城市牛逼，这个城市的IP，这个城市的产业，这个城市的购买力，足以支撑；另外一个是市场牛逼，限价非常死，二手房价格极高，中间的一二手倒挂极大，傻子才不抢房。
但是，今年风向变了。从4.6调控开始。
比如说城市牛逼。
其实这一点并不构成合肥市场的热，18-20年上半年难道基本面不在？难道产业不行？不是，产业依然牛逼，基本面依然不错，但是市场就是非常凉。
最关键的，还是新房限价+二手高涨。
这两点才是真正的托底。
最好的基本面，最好的就业+购买力，最好的产业+配套，不过是限价红利下的一把利剑罢了。
1、新房限价微涨。
2、二手市场横盘，甚至继续下跌。
这是我对未来市场最大的两个判断。
3
新房还热吗？
楼盘还足够吗？
还需要摇号吗？
市场出现分销了吗？
相对不热的东部、北部如何？
新房依然很热。
比如滨湖新区金融板块的佳兆业滨湖和鸣，比如北雁湖板块的祥生云境依然不想搭理我们，比如蜀西湖板块的龙湖光年，比如运河新城的高速书院时代，比如省府板块的阳光城和绿城，比如省府北的融创和琥珀晴川里，比如肥西滨湖西的皖投滨湖世家，甚至是瑶海、庐阳的个别板块，备案价涨了不少，依然很热，楼盘依然很少，依然需要摇号。
新房依然很少。
相比于上次3月的调研，这一次的调研更加干脆简单，为什么？因为没有盘可以调研。
金融板块只有2个楼盘在售，
运河新城只有1个楼盘在售，
省府板块暂时封盘不售，
省府北板块只有2个楼盘在售，
董铺湖只有1个楼盘在售，
……
但是，但是，但是，你完全不用担心。至少不用像上半年一样非常担心，因为这半年，市场发生了非常大的变化。
4个原因：
1、新房限价微涨。
2、打新的人越来越少。
3、打新越来越规范。
4、楼盘供应逐渐增多。
金融板块的佳兆业滨湖和鸣为了尽快回款，竟然开始了分销；备案价的上涨，一定会打击一部分人的预期；35岁以下无房2年社保的刚需要求，会劝退很多人；限售3年会劝退很多人；二手房价格的下降，一定会劝退很多人；片区内的供地、楼盘稍微多点，至少是个好事。
新房难买，但是好多了。
4
二手房市场是合肥最关键的一环。
这是合肥今年二手房的成交数据：
趋势一目了然。
为什么新房这么热？
为什么倒挂这么多？
为什么二手房涨幅这么多？
其中最核心的原因，就是二手房极为坚挺，涨幅极高，价格也很高。
1、从去年8月到现在，涨幅很多。
2、合肥的二手房价格，跟成都的价格梯队相差不大。
3、每个板块的最高价，主城每个区都能至少3万。
4、甚至在肥东、肥西等县城的最高价都能达到2万+。
5、学区房最贵能干到6万+以上。
合肥有支撑吗？未来会一直高起吗？大概率不会。
有两个数据可以供大家参考一下：
1、高新区的成交量锐减。
上个月，高新区的成交量仅有20套，对，你没有看错，是20套，这是非常惨的数据，要知道，整个高新区成交的顶峰是300套，大家可以对比一下，一下子下跌了9成。
2、滨湖、政务的成交量、成交价都在下跌。
我们找了好几家门店，滨湖启动区、政务区、经开北雁湖的学区房，价格下降非常厉害，动辄3000-5000，成交周期拉长非常厉害，有些房子3个月卖不掉，有些中介门店每个月也就成交2套左右。
未来，还会跌：
二手房指导价小区明细，一定会出来；
多校划片、教师轮岗、大学区制，再来一波；
大家的观望情绪，再浓一点。
5
合肥应该怎么买？
1、新房依然很难买。虽然没地，虽然没盘，虽然货量少，虽然首付高，但是相比上半年，透明了很多，稳健了很多，不管是刚需还是投资尽快上车。
2、二手一定要谨慎。说实话，现在哪怕降价也要抛售，但是大概率你卖不掉，因为没人接盘，大家都在观望，明年还会有利空。
3、南部西部最好，北部、东部其次。这是合肥的基本面，肥西的滨湖西、小庙、新站的奥体至少1万5以上，刚需尽快上车。
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