最高法院：《商品房预售合同》备案登记能否对抗执行法院的查封行为（2014-2021）

阅读提示：

签订了《商品房预售合同》并已经网签备案到其他人名下的房屋，执行法院可否对其采取查封、评估、拍卖等执行措施？

如果可以采取，如何避免执行行为误伤正常的购房者？

态度：从（2014）民申字第1341号到（2017）最高法民终606号，最高法院的态度是一致的。

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裁判实例

裁判法院：最高人民法院

裁判案号：（2017）最高法民终606号

案件索引：上诉人麻小林因与被上诉人甘肃银行股份有限公司庆阳分行及原审第三人庆阳金昊房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案

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最高人民法院认为

本院认为，本案二审的焦点问题是：麻小林对涉案六套房产是否享有足以排除查封执行行为的实体权益。

《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”麻小林提供的《商品房预售备案审批表》，加盖的印章为环县房管局合同备案专用章，金昊公司在二审询问中也述称，麻小林在房管局的登记程序与其他购房者并无差异，故原审认定涉案房屋备案仅是依据《城市商品房预售管理办法》规定的履行合同备案登记并无不当。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”麻小林虽然与金昊公司就涉案六套房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，该六套房屋至今仍未办理产权移转登记，也并未实际交付。麻小林虽然主张在当地预告登记与备案登记合二为一，但其并未提交充分证据予以证明，且在一、二审庭审中并未提交其在涉案六套房屋备案登记的同时，曾向当地登记机构申请预告登记并提交的书面材料的相关证据。故麻小林主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的上诉理由不能成立。其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；…。”询问时，麻小林述称其与金昊公司签订《商品房买卖合同》的背景系其与金昊公司之间有债权债务关系，债务到期后，金昊公司用涉案六套门面房抵顶债务。故麻小林的该主张不符合前述规定，本院不予支持。

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相关司法解释规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

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司法解释前的相关司法判例

首先，商品房预售合同登记备案是行政管理机关以商品房预售合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，不能产生登记请求权的物权效力，故商品房预售合同登记备案并不能对抗人民法院的查封行为。

其次，《查封规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”而本案中，潘海燕并未实际占有案涉房屋，故二审判决认定潘海燕对涉案房屋享有的权利不能对抗人民法院的执行行为，并无不当。

再次，《查封规定》第十七条所要解决的是执行程序中对符合一定条件的财产是否应当采取查封、扣押、冻结等强制执行措施的程序性问题，潘海燕提起本案诉讼的请求即停止对案涉房屋的查封、扣押、拍卖的执行行为亦属该条规定所针对的程序性问题范畴，至于当事人之间的实体权利应如何处理，并非本案的审理范围，当事人可以另循法律途径解决。

——最高人民法院《潘海燕、新疆生产建设兵团联众投资有限责任公司等案外人执行异议之诉案》【（2014）民申字第1341号】