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房地产税的威力究竟有多大?

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房地产税是真的要来了。现在我们需要讨论的不再是房地产税来不来的事情,而是房地产税究竟会对房地产市场产生怎样的影响?

我力争以最通俗易懂的语言向大家阐述一下房地产税出台之后可能带来的影响。要了解房产税对房地产市场的影响,我们首先要大概弄清楚房地产税会以什么样的标准征收(因为没有细则文件出台,现在只能判断征收的方向)。

之前网上有一些说法:

一、按照家庭拥有的房子的套数来征收;

二、按照家庭人均居住面积来征收。

怎么理解?按照套数来征收就是家庭拥有的住房超过多少套后开始征收,比如说从家庭拥有的第三套住房开始征收。而按照人均居住面积,则不看家庭是拥有几套房子,而是按照家庭拥有房子总面积除家庭人口数量来征收,当家庭人均住房面积超过多少则开始征收房产税,比如说人均住房面积超过了60平方米。

确定了起征点之后,就是征收多少问题。目前市场有传言会按照超过标准的不同水平进行梯度征收,然后按照超过部分的市值的一定比例来征收,比如说按照0.5%-3%。

因为房地产税具体征收的细则还没出台,目前主要是参照国际上的一些征收方式,市场会有一些方向判断。有了这些方向,我们来研究房地产税的影响才有依据。根据以上分析的征收方向和标准,我认为未来对房地产市场的影响至少有以下三个方面:

一、大大增加房子的持有成本,降低大家持有房子的意愿。举个例子,如果一个家庭的持有房产达到房地产税的征收标准,而整个需要征收房地产税的房子的市值是500万元,如果按照1%征收房产税,则每年需要缴纳房地产税5万元。而在国内不少城市,一套500万元的房子一年的净租金很难超过5万元,也就意味着,除了房贷外,很有可能你收的租金还不够支付房地产税。

二、对房地产投机者、投资者的打击都是致命的。由于国内住房的租金回报率普遍较低,如上文分析,除了房贷外,很多房子一年的净租金都不够支付房地产税了,意味着投资房产,在持有阶段,你是亏损的,这个亏损包括你需要付的贷款利息和租金不足支付房产税的差额部分。那么这样一来,投资房子的收益完全依赖于房价上涨了。但你想想,持有房子的成本这么高,那还有这么多人愿意买房,期待房价上涨似乎也会落空。

三、由于房地产税一旦出台,它将作为房地产市场的长效措施而存在,对市场购房者的心理的影响是长远的。我之前讲过,国内大多城市的房价之所以能够上涨如此之高、之快?除了我们通常分析的城镇化、收入增长、信贷政策的原因,也包括在房价长期上涨之下形成的房价“只涨不跌”的一致性预期。而房地产税很有可能让这种一致性预期彻底瓦解。

总之,房地产税作为房地产市场长效机制最重要一项措施,对房地产市场的影响将是深远的,这个影响将会体现在供需关系、购房者预期、投资者心理上,最终也会体现在房价上。房地产税的威力会很大,不要心存侥幸。

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