万科郁亮谈房地产过冬：如缩骨减肥般疼痛，但相信有春天

本文来源：时代财经 作者：陈伟纳

10月22日，万科集团业务交流会在上海举行。在交流会上，万科集团董事会主席郁亮以及南方区域负责人孙嘉、万纬物流CEO张旭、万物云CEO朱保全等分别作了业务分享。

其中，关于万科以及万物云的未来发展方向，尤其受到关注。

万科，等待下一个春天

万科董事会主席郁亮的发言将交流会的气氛带至高潮。在会上，郁亮表示“行业冬天来了，所有企业都会冷，首先要解决过冬的问题”。

在过去一年时间里，房地产行业经历了从高到低急速坠落的转变，在“三线四档”“贷款集中度管理”等严厉调控政策下，房企频繁爆雷、违约，信用风险不断暴露，评级密集被下调。这无不再透露一个信号：房地产行业风光不再，曾经的黄金发展时期已然过去。

在这样的行业背景下，郁亮的看法是“尊重常识、回归常态，阵痛之后仍有机会”。

万科董事会主席郁亮

在郁亮看来，尊重常识很重要，是作出所有判断和动作的基础。当大家处于迷茫的时候，常识往往会起到很大作用，比如说“物极必反”的常识。从物极必反的角度来看，房地产行业在经过几十年的黄金发展之后，终于回到平凡状态、回归民生行业，弱化了投资属性。

但这个过程，对于整个行业造成的影响是很痛苦的，郁亮形容为“如缩骨减肥般疼痛”。

郁亮指出，金融杠杆带来的红利消退，就是阵痛的来源，最直接的表现就是缩表。从去年下半年就开始，金融行业就已经在减少金融资源在房地产行业里的占比投入。

对开发商而言，缩表更直接的表现就是降债务、控杠杆、去金融化。在去杠杆的过程中，资产端必然发生变化，投资、开工下降，再叠加前期高价拿地的情况，导致行业短期业绩受到重大冲击。

数据显示，万科前三季度累计的合约销售金额约4791.3亿元，同比下降约2.8%，这是年内首次转负。其中，9月的合约销售金额约361.1亿元，同比下降33.8%。同时，万科在公开市场上的投资动作也变得更加谨慎。在第二轮集中供地中，北京、上海、广州、深圳四座一线城市都没有看到万科的身影。

郁亮表示，“寒冬之下，要先解决自己过冬的问题，保证自己的安全”。并指出，万科有自己的投资标准，在缩表的背景下，钱变得更加珍贵，所以对于项目的要求也会更高。

虽然目前整个行业呈现出一种疲态，但郁亮对未来仍充满希望，正如“十六字箴言”所说：阵痛之后仍有机会。“常识告诉我们，天下没有做完的生意，只有没做好的生意。曾经经历过阵痛的家电行业、运动服饰行业诞生了美的、李宁这样的品牌值得我们学习，美国的帕尔迪地产、日本的大和房建也都是我们对标的对象。”

在地产黄金时代，万科选择对标帕尔迪，专注住宅开发、提高资金效率、追求规模发展，在2010年成为国内首家冲破千亿销售规模的房企。而在如今的“缩表时期”，万科则学习大和房建另辟蹊径的态度，在新的赛道布局。

“常识告诉我们，只要做得好，就有机会。”郁亮认为，中国的房地产行业情况肯定比日本好，从城市和客户的需求维度看，仍有很多机会，例如城市更新、综合体开发、生活服务需求等。

万物云：从百城计划到千条街计划

“万物云城将从‘百城计划’进入‘千条街道计划’，以街道为单位发展有浓度的服务。”万科集团合伙人、万物云CEO朱保全在交流会上如是说道。

2020年10月，万科物业正式更名为“万物云城”，并同期推出国内第一个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”，与万科物业、万物梁行共同形成三大空间子品牌体系，被称为万科物业的“三驾马车”。

品牌成立之初，万物云城曾给自己定了一个小目标，即“百城计划”——未来三年，在京津冀、长三角、大湾区三个核心城市群，以及成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南等7个重点城市，实现100个城市服务项目的签约目标。

在此次交流会上，朱保全表示，截至目前，万物云城已实现40个城市服务项目的签约，“百城计划”将会提前完成。同时，他还指出，如果能形成以街道为单位的合作密度，也会考虑做收购，目标是实现“千条街道计划”。

“过去四年里，万科已经‘悄悄’积攒了288条街道，我们的市场占有率在街道里的浓度超过了25%，未来将打造1000条这样的街道，以后在万物云的计量单位里可能不再是一个个项目，而是一条条街道。”朱保全谈到。

之所以万物云城能取得这样的成绩，得益于万科对物业板块上市的冷静，这使得万物云城有更多的时间思考如何进入城市物业业务。朱保全表示，目前大部分的上市物业公司都会收购环卫公司，以确保销售额。但万科定位为城市服务总包方，以管家模式取代传统的“四保模式”（保洁、保绿、保安、保修），因此并没有收购任何环卫公司。

时代财经了解到，2018年，万物云城从珠海横琴出发，开始了探索城市服务之路，主要以“基础设施管养”“生态环境服务”“社区协同治理、居民公共服务”“城市微更新”等四类产品解决方案，基本满足城市主要基础服务需求场景。通过实践与探索，成功将住宅与商业物业的服务理念、管理经验和文化基因，注入到城市服务中。

会上，朱保全向现场媒体介绍了万物云城“城市微更新”的典型案例——深圳南头古城改造项目。

拥有1700年历史的南头古城是深圳最具历史气息的遗迹，见证了深圳从无到有再到强的过程。2019年2月，万科参与到南头古城的规划和运营之中，在尊重古城历史、保留历史遗迹的同时，融入多元的现代城市元素，将南头古城打造成一个文创产业聚集地，形成了烟火与都市兼具的“城市共生体”，实现了管理者与租住方之间的良性共创与可持续发展。