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许家印震惊业内:不贱卖土地 还要改卖现楼

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他永远自信,不会犯错。

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21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

尽管恒大深陷泥淖,但许家印依然斗志昂扬。

2021年10月22日,恒大董事会主席许家印在恒大集团复工复产专题会上透露,恒大没有预售过的楼栋或项目今后要全部改为现楼销售。

这是一个颇让外界侧目的消息。现楼销售虽然具有规避期房销售中可能发生的烂尾、品质不佳等现象,却也意味着资金沉淀较大,同时对工期的管理、品质管控的运营等都提出了更高的要求。

商品房预售制是中国房企的主要开发模式,也是其筹集生产资金的重要方式。目前没有一家主流房企敢以现房出售为主。而在未有大宗资产出让的背景下,期房销售是恒大实现资金回流最重要的渠道,也是复工复产的重要保障。假若全部转为现房销售,恒大的资金面能否扛过当前的流动性危机,值得审视。

当然,许家印宣布这一举措还有另一不可忽视的背景是,恒大的销售数据已经在今年9月开始骤然转差。

据恒大发布的消息,2021年9月至10月20日,恒大实现合约销售金额仅36.5亿元,这其中甚至还包含向供货商及承包商出售物业单位抵扣款项。而去年恒大9月至黄金周共38天的销售额是1416.3亿元。

不过许家印不畏一切困难。

在专题会上,许家印宣布了恒大化解风险自救的三大战略决定:一是坚定不移、全力以赴实现复工复产保交楼;二是全面实施现楼销售、大幅压降房地产开发建设规模;三是10年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型。

许家印强调,只有复工复产,恢复销售和经营,才能保质保量向业主交楼,才能解决上下游合作伙伴的商票兑付,才能完成财富产品的兑付,才能逐步归还金融机构的借款。

保交楼是恒大当前的头等大事,许家印设想的路径也无可指摘。但是恒大在公开渠道披露的消息中,却鲜能见到复工复产和交付的具体项目与数据,只有许家印不断地鼓劲打气。

一个月前,在恒大财富专题会上,许家印面对恒大财富兑付问题时也称,“我们对走出危机充满信心。接下来恒大各级领导干部要带领全体员工,全力复工复产,全力保交楼,全力做好销售,恢复正常经营,这也是恒大财富产品兑付的最大保证。”

在这样的场合,许家印展示出非同一般解决困难的决心。与之相对,在面对投资者的公告中,恒大的态度是相对清醒的,字里行间更能看出这家中国头部房地产企业所遇到的难题。

正如恒大在2021年10月20日的公告中所提醒,在考虑到改善流动性的困难、挑战及不确定性,其无法保证能继续履行融资和其他合同下的财务义务。如果恒大未能履行担保或其他到期债务的义务,且无法与债权人达成借款续贷、展期或其他替代方案,将对公司业务、前景、财务状况及运营结果造成重大不利影响。

过去恒大也曾在2021年中期报告中指出过,市场流传一些负面报道,对该集团的流动性造成一定的不利影响,造成延迟支付供货商和工程款情况,导致集团部分相关项目停工。目前在政府的协调支持下,该集团正在积极与供应商及建筑承包商洽谈争取该等项目复工。但假如有关项目未能复工,可能存在对项目减值及影响本集团流动性的风险。

眼前的困难没有让许家印退却,他相信恒大能够活得更久。

许家印22日还称,房地产的销售规模要从去年的7000多亿,10年内要压降到每年2000亿左右,并在10年里完成由房地产向新能源汽车的产业转型。

恒大做了十年的规划,许家印相信恒大能够活下去活得好,这是好事。但不可忽视的是,恒大的债务规模庞大,如何盘活资产以度过流动性危机,恒大需要拿出态度。

根据恒大2021年中期报告,截至2021年6月底,中国恒大有息负债、应付款项及应付税费等加起来负债规模达到了1.76万亿元,其中有息负债5717.8亿元,第三方应付贸易账款有6669亿元,其他应付款2360.5亿元,应交税费2056.6亿元。

恒大也曾在公告中给出解决流动性危机的相应举措,主要包括调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产(包括但不限于投资物业、酒店及其他物业)及引入投资者增加恒大及其附属公司的股本。

坦率而言,房地产企业虽有金融性的一面,但是因为具有大量的土地资产,业界一度认为通过出让部分资产获取资金是恒大回流资金的不二之选。

但许家印显然并不舍得他的“宝贝”土地们。他22日还说,原则上恒大10年内不卖地,但现在也不能贱卖土地。

有多名接触过恒大资产包的人士则告诉21世纪经济报道记者,恒大开出的价格畸高,且不仅如此,恒大项目本身也存在不少的问题。例如,有的项目经过多次抵押,如果接手债权很难厘清,这也是他们不敢随便接手恒大项目的原因。

许家印曾经东山再起过,这或许是他自信的资本。就在数天前,恒大主动放弃了一笔可能让他缓解资金饥渴的“救命钱”。

2021年10月20日,恒大连发两则公告,官宣终止出售恒大物业50.1%的股权予合生创展,对于交易失败的原因,恒大称, “受让方未能符合对恒大物业作出全面要约收购的先决条件”。

合生创展对这一结果也表示不忿,其称2021年10月1日订立该协议后,其已积极及时采取一切必要行动,为收购事项的完成作准备,包括根据该协议规定预留资金以支付部分代价。然而于订立该协议后不久,卖方及卖方担保人要求买方大幅更改协定条款,包括(其中包括)将代价的付款条款改为将代价先直接支付予卖方。

在关乎生存的命题上,许家印的答案如此坚决,因为他相信恒大未来还有生路。他设想十年内完成向新能源汽车的转型,但是恒大在汽车板块的资产出让,却也未曾停步。

据《第一财经》2021年10月19日消息,中国恒大集团旗下国能电动汽车瑞典有限公司正与美国和欧洲的风险投资公司和行业合作伙伴进行谈判,寻找新东家,恒大汽车集团内部人士证实了该报道的真实性。

不买地也不贱卖土地,卖汽车资产却要向新能源转型,恒大和许家印,选择了一条前所未有的企业发展之路。无论成败,这都将是这家中国头部房地产企业留给商业史值得记录的浓墨淡彩的一笔。

(作者:吴抒颖 编辑:张伟贤)

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