调控力度空前 楼市“高烧”渐退

　　东莞住有所居之数读

　　今年以来，东莞先后出台“莞六条”“莞八条”，发布公证摇号选房新规、商品住房价格地图、二手房参考价，并严格住宅用地竞买，调控力度空前。南都记者注意到，在一系列调控组合拳作用下，此前“高烧”的东莞楼市已明显“降温”。与此同时，记者梳理东莞市住房和城乡建设局发布的今年前三季度东莞楼市“成绩单”发现，无论是新房还是二手房，整体成交都十分低迷。尤其是到了三季度，成交明显“转冷”，市场观望情绪异常浓厚。

　　新房　

　　调控升级加码，政策显威楼市明显降温

　　数据显示，今年前三季度东莞全市新建商品住房共网签32352套，其中地面建筑层数超过4层的新建商品住宅有31209套。与此同时，记者还注意到，随着楼市调控不断升级，今年东莞新房市场“降温”明显。

　　前三季度东莞地面建筑层数超过4层的新建商品住宅网签价格虽有所波动，但整体波动幅度不大，网签价格最高的是1月份，为29242元/m2；最低的是3月份，为22873元/m2。而在随后的4、5月份，网签价格依然持续低迷，直到6月才有所起色，网签价格涨至26937元/m2。

　　究其原因不难发现，在今年2月东莞楼市新政“莞六条”出台后，市场观望情绪越发浓厚。“莞六条”对商品住房限购年限进行了调整，投资投机型购房行为得到抑制，杀伤力非常强。具体到镇街，东莞楼市热点镇街南城街道地面建筑层数超过4层的新建商品住宅网签价格，从2月份的45548元/m2直接降至3月份的33080元/m2

　　记者还发现，今年1、2月份东莞地面建筑层数超过4层的新建商品住宅网签价格居于高位，随后明显回落，到5月份更是降至24800元/m2。而到了三季度，受8月“莞八条”新政叠加“莞六条”政策影响，有效需求大幅减少，市场明显“转冷”。反映到数据上，东莞地面建筑层数超过4层的新建商品住宅网签价格明显更加稳定，环比变动较小。由此可见，新政笼罩下的东莞楼市，越发理性之余，价格也更趋稳定。

　　在网签量方面，今年1月份东莞地面建筑层数超过4层的新建商品住宅网签量遥遥领先，高达7478套；其次是6月份，达4883套，环比上涨37.86%。另外，记者对比前三季度东莞地面建筑层数超过4层的新建商品住宅网签量发现，今年1月份受年前开发商积极推货、多个热销品牌项目认购逐步进入网签市场影响，拉动住宅成交走高。另外，在今年二季度，东莞地面建筑层数超过4层的新建商品住宅网签量逐月攀升，并在6月份达到峰值4883套。

　　值得注意的是，进入三季度，东莞地面建筑层数超过4层的新建商品住宅网签量明显回落，8月环比下降近四成，仅成交2483套，原因显而易见。另外，据中原地产研究院监测数据显示，三季度东莞商品住宅供需齐跌，供应约137万m2，环比下跌7%，同比大跌37%；成交约104万m2，创2011年以来同期新低，环比下跌17%，同比大跌58%，整个供求比为1.3，明显供过于求。

　　镇街　

　　南城新房价格持续高企，沙田成交数据亮眼

　　南都记者梳理数据发现，今年1月东莞地面建筑层数超过4层的新建商品住宅成交最为突出的镇街是万江，成交量1125套，成交均价39457元/m2。在价格方面，南城成交价格为45081元/m2，排在全市首位。

　　在随后的2月份里，东莞地面建筑层数超过4层的新建商品住宅成交量虽然普遍惨淡，但南城街道成交价格依然高达45548元/m2。记者还了解到，在今年5月到9月，东莞南城街道地面建筑层数超过4层的新建商品住宅价格始终坚挺，8月成交价格甚至高达47439元/m2。不难看出，东莞中心城区作为楼市热点区域，尽管价格高企，但依然备受购房者关注。

　　而在刚刚过去的9月，东莞大部分镇街地面建筑层数超过4层的新建商品住宅成交价格仍以上涨为主。数据显示，9月全市共有9个镇街均价超过30000元/m2，其中网签价格排在前五位的镇街分别是南城(44895元/m2)、大朗(35517元/m2)、万江(33437元/m2)、东城(33078元/m2)、大岭山(31308元/m2)。

　　与此同时，9月东莞地面建筑层数超过4层的新建商品住宅网签套数仅2351套，而网签套数超过100套的镇街仅10个。记者还注意到，9月莞城街道、高埗镇、松山湖、道滘镇、企石镇这五个镇街地面建筑层数超过4层的新建商品住宅网签量仅个位数，成交低迷。

　　南都记者梳理今年前三季度各镇街地面建筑层数超过4层的新建商品住宅网签套数排名发现，寮步镇(2591套)、厚街镇(2196套)、沙田镇(1882套)、万江街道(1820套)、茶山镇(1812套)排在全市前五位。仔细分析不难发现，这些镇街大多属于城区以及泛城区区域。如网签量排在首位的寮步镇，得益于优越的地理区位，处在松山湖与中心城区之间，在松山湖和中心城区新房供不应求的情况下，寮步顺理成章成为两地购房需求外溢的主要承接地。

　　另外，万江街道今年前三季度楼市表现同样十分突出。作为东莞中心城区四大镇街之一，近年来万江楼市持续发力，市场关注度非常高。无论是土拍还是新房市场都十分火热，不少热门项目陆续浮出水面，成交量自然不低。

　　在今年前三季度各镇街地面建筑层数4层以下的新建商品住宅网签套数排名中，塘厦镇以163套的网签套数排名首位，其次是沙田镇(140套)、大岭山镇(125套)、厚街镇(79套)、企石镇(72套)。

　　值得一提的是，今年前三季度东莞楼市数据显示，沙田镇新建商品住宅网签量数据十分亮眼，除个别月份外，沙田镇长期位于东莞新建商品住宅网签量前五位。可见，受南沙大桥的开通及滨海新区的各项利好影响，沙田镇楼市热度居高不下。另外，位于东南临深片区的塘厦镇，受轨道交通利好等影响，楼市表现同样十分突出。

　　二手房　

　　网签量持续下跌，三季度成交最为惨淡

　　数据显示，今年1-9月东莞二手房网签价格始终保持在“1字头”，相对比较稳定。其中7月份东莞二手房网签价格最高，为18796元/m2，排在首位。另外，8月份二手房网签价格最低，为17903元/m2。

　　1-9月，东莞二手房网签量最高峰出现在1月份，高达3523套。其次是3、4月份，分别为2760套和2449套。其余月份二手房网签量均不超过两千套。尤其是在9月份，二手房成交量跌至1516套，是前三季度二手房网签量最低的一个月份。

　　从成交数据不难看出，自5月份以来，东莞二手房网签量基本都处于下跌的状态，三季度成交最为惨淡。对于东莞二手房市场明显“遇冷”，有业内人士分析认为，后续若无重大政策利好刺激，二手房成交量和成交价将会继续回落，趋于平稳。

　　从镇街表现来看，松山湖二手房价格长期遥遥领先，1-9月二手房价格均超过30000元/m2，在6月更是达到42638元/m2，在全市范围内一骑绝尘。与此同时，记者还发现，东莞二手房价格低洼镇街大多在东部产业园片区，前三季度仅黄江镇6月份二手房价格超过20000元/m2。

　　值得一提的是，10月8日，东莞市住房和城乡建设局首次发布全市218个成交活跃住宅小区的二手住房交易参考价格。市住建局表示，未来将继续加强房地产市场监测分析，适时调整二手住房交易参考价格，进一步完善发布机制。虽然东莞二手房参考价对市场的影响仍有待观察，但毋庸置疑，此次参考价格的发布将进一步抑制投机行为，引导市场理性交易。

　　回顾今年前三季度东莞楼市，在经历了上半年的“热火朝天”之后，下半年又刮起了“阵阵凉风”。东莞楼市已经进入新一轮调控期。