北京楼市：别再看地铁选房，早已过时，看看内行人如何操作

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐好，新人又问：天津户口，手上有150万的首付资金，现在想在东莞投资购买二手住宅 1.想请问对投资东莞购房有什么建议 ？2.去买东莞的哪些楼盘最有投资价值 ？3.目前东莞的东部沿海的沙田镇比较便宜 是否有投资价值 ？4.因为我是地铁设计人员 可以知道东莞未来的地铁站分布图，想问问提前购买未来新建的地铁站周边的房产，待地铁站建成后 对周边的房子价格涨幅有多大影响5.因为对象在深圳龙华区工作 最后想问问龙华区有哪些楼盘有投资价值?

回答：你好，大部分人对地铁盘投资的认知，还放在“距离地铁站近就好”的层面上，说实话，这种简单粗暴的判断，已经有些过时了。从全国看，已经有30多个城市开通了地铁，至少总数是100多条，按照2050年的规划，可能达到289条。未来大多数一二线城市，甚至三线城市，都不会缺少地铁。

首先，我们要关注一个区域内的首条地铁线。地铁盘的诞生，往往是因为该区域内落地了第一条地铁线。第一条地铁的价值，是从无到有，从0到1的历史性变化。为什么说第一条地铁很重要？因为它改变了上班族传统的居住观念、通勤方式甚至板块价值。相比老城区，居住环境更好，房价更低的新区，因为有了地铁，吸收了大量的外溢人群。第一条地铁是新区从市区夺流量；第二条地铁是分流新区的存量。第一条地铁的红利，只能狠狠的享受一次。地铁规划的时候，是该区域内地铁房PK非地铁房。而地铁房开通之后，是该区域内地铁房PK市区地铁房，竞争优势就变小了。刚需们攒够了钱，有了置换的能力，就会想办法回到市区，而新的刚需再继续接盘。所以这类地铁房是购房置换链条的末置位。地铁开通之前买入最好，开通以后买入，涨幅就不可观了。事实上，除非在开通之前买入，否则投资第一条地铁线，并不是最好的选择。更适合的，还有主城区的地铁盘。主城区地铁盘的投资逻辑，和上述投资逻辑，是完全不同的。地铁开通之前，主城区的地铁盘未必涨的多。对于新区来说，地铁可以带动整个板块价值的提升，是从“荒原地区”到“新大陆”的本质区别。而主城区，地段的成熟时间可能比地铁建设还早，地铁的作用是优化交通格局，改善交通效率。拉动的价值并不如新区高。

这个道理用一句话来概括就是：新城区，地铁决定地段主城区，地段决定地铁主城区地铁房的投资逻辑，就是优质地段的投资逻辑。虽然地铁开通的时候，无法享受到新区地铁那样多的红利，但因为地段的优质，长期持有可以跑赢大盘，享受更为稳定的房价涨幅。地铁会让延线房产锚定比照市中心房价，会拉升延线价值。而市中心房价是供需、政府指导价格、城市竞争力、虹吸能力、片区规划等等多因素形成的复杂系统，并非某一因素直接影响。远郊地铁开通，会带来20%的涨幅，而你作为地铁设计人员，有靠谱的地铁规划路线，如果考虑短期博取这20%的收益，可以买入。但是总体来说，东莞的天花板还是太低，大资金还是要放在深圳。沙田不在推荐的范围内。深圳龙华投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问，未被回答，第三次提问！ 北京原住民，孩子5个月，户口在东城，老崇文区域，媳妇在崇文门附近事业单位上班，暂不考虑学区问题，二套资格。 目前居住在华威西里，已购公房，63平，楼下17号线在建中，出门50米就是地铁站。想置换一套90-120平左右的次新，兼具居住品质和一定的保值性（至少跑平大盘）首付控制在500左右，想尽量还在这个区域附近，孩子上学和媳妇上班交通方便一些。附近转了很久，南边看过方庄、成寿寺，北边看过双井、大望路，东边看过世纪东方，但要不就是单价太高，买不到理想面积的，要不就是品质差一些，目前看过感觉相对不错的是二环边上的方丹苑、三环边上的美景东方和四环边上的世纪东方。请问房姐我该如何选择？除了以上三个是否还有其他更合适的地段或者小区？ 另外，我想等两年再置换，一是因为孩子还太小，再一个是想等到17号线全线通车，请问房姐地铁通车后华威西里是否会有一定的上涨空间？是尽早换还是可以再等等？

回答：方丹苑小区凑合，但也没啥亮点，有车还行，没车走到地铁站还挺远的。属于朝阳，价格倒不算高，涨幅一般。 美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，虽然房龄略老一点，但周边配套交通都还可以，流动性也不错，值得长期持有 世纪东方位置有点偏，不建议入 当地铁施工时，利好就已经开始兑现，利好都会体现在价格中，一般通车的时候不会有大的涨幅。 你现在的首付充足，再等两年有踏空风险，现在可以适当拉高杠杆入一套高总价的标的，用来满足5年以上的自住需求，未来也不用考虑换房

提问：房姐好！新人首问，两个问题： 1.二套打算换三居，如果现在入手能承受的总价800左右，如果再过三五年承受总价升到1000。800左右三居选择余地有局限，是现在买个800左右凑合的，还是等三五年之后再出手呢？ 2.目前三居看了97年双花园西里不到700，金隅凤麟洲08年不到900，请问选择哪个保值升值空间更大？或者还有其他小区推荐吗？

回答：3年后800万的标的可能就涨到1000了，当然是现在买。买房不要想择时，如果愿意长持，越早上车越好。 金隅凤麟洲 因为低密度 矮板楼 所以适合居住，唯一短板就死交通不便利，3号线开通后会有改善 ，由于品质溢价的原因，涨幅略跑输大盘。双花园西里，小区有点老，没社区，没电梯，居住体验一般，但位置还不错。 自住建议看金隅凤麟洲，看重保值就选双花园西里。 选筹范围扩大点，四环外的话，7号线百子湾附近可以看看，沿海赛洛城，还可以看下百环家园，还有四惠、大望路、朝青板块也可以淘一下。

提问：请问回龙观风雅园二区的复式18年初买入，交了很多税费，看中了公园和加装电梯，后感觉增值能力不强，又总是纠结北京人家，后悔没买，请比较下这两个盘的增值潜力，看有没有必要换，谢谢！

回答：风雅园是当年第一批经适房，除非全款买，不然税费高，6层板楼无电梯 高层不方便，这边的复式价格优势不大。 北京人家 密度低，绿化高，公摊也比较小，居住还不错，就是交通出行不方便。 北京人家要比风雅园好一点。但你刚买入2年，置换成本考虑进去，现在换有点亏，除非有找到不错的标的可以考虑，否则不建议换

提问：房姐您好，目前情况是有一套通州久居雅园的小两居，明年5月满两年。手头弹药有500左右，非京籍，工作居住证资格。今年有了娃。考虑换一套大一些的房子自住，希望能够小区品质好一些，学区6年后能达到不错水准，兼顾投资，能跑赢大盘。 1.看了您最近的帖子，通州京贸国际城西区、百合湾或者百子湾双井一带是否符合我的预期？ 2.另外去看了京贸西和百合湾，运河湾，如果这个区域可以的话买哪个小区更合适啊？百合湾户型好，但是临街有点吵，运河湾地理位置更好，但是不是人车分离且有点老，京贸西的话密度大，上下电梯要等。所以如果选这个区域有点纠结，您比较推荐哪个？ 3.未来学区的话，感觉这两年朝阳起来一些，这个纬度的话选择通州还是朝阳更合适啊？感觉通州应该6年后也能发展起来一些吧？ 4.这个弹药和目前持有房产的情况，是否明年换是个合适选择，还是再等两年积累弹药选择更好的啊？ 5.另外如果不置换，再入一套作为投资的话是否合适？ 感谢房姐。

回答：你好，感谢付费！ 现在通州哪有什么学区房概念？ 老牌的通州学校，根本没有什么学区概念，可能也就通州本地人觉得哪个好一点而已。 以后通州真正好的学区那必然运河东，北京小学、人大附中、二中这几个通州分校，都在运河东核心区。要是换房的话，尽量往核心区走。 但是考虑到你已经有一套通州房产了，通州的教育水平还是比不上朝阳，下一套尽量买在朝阳。 子弹500，可以关注嘉铭桐城，上京新航线，澳林春天等

提问：东三环东四环居住环境好的小区。想让老人搬得离自己近一些 要求单价6w以下，100-150平 没有学区要求 要求交通、生活方便，小区居住环境好，有停车条件 新的小区当然好， 不过看过一些年代早的有涉外功能的小区，环境和物业管理也都可以 求大神推荐，不拘一格

回答：首付多少？ 环境好＝次新起步 东四环内次新，除了极个别大面积导致单价降低，基本没有单价6万以内，总价600以内两居。

提问：房姐您好，新人首问。学习了您的精华帖，非常受益！现有燕郊东方夏威夷350平独栋别墅一套，想在4万\/平出，感觉有些困难。目前出租，12万一年稳定收益。另外想改善自住房，喜欢御世佳府联排，怕烂尾。或龙湖花盛香醍下叠，价高。还想投资新华联运河湾四居观景房，目前单价6.8，正在纠结小区内部环境(人车不分流，偏拥挤)。 问题: 1，燕郊别墅多少价位出售合适，目前该不该出售？ 2，通州置换联排或叠拼，有其它推荐吗？ 看了您的帖子，此类房产并不是理想的投资升值产品，但感性还是占了上风，想先享受几年再说。3，运河湾目前价位是否可入？ 是否是理想的投资标的？目前想拿出800-1000作为投资。4，能解析一下中建国望府价格为什么这么高吗？周边有什么利好吗？非常感谢！

回答：1. 燕郊别墅趁早出，没有长持价值。 2. 投资我是不推荐这里的别墅的，自住看你的喜好了，可以看看 旭辉御锦和千章墅 3. 运河湾可以入 4. 这个地段这个价格，就是CEO盘。没什么利好和投资价值，完全是品质溢价。只有纯自住才考虑。

提问：房姐您好！新人首问，置换房子，请您指点，费心了！京籍家庭现有（1）西城70年代公房2室1厅楼层朝向均好，学区好（2）海淀牡丹园新世纪初公房塔楼东北3室1厅 （3）天通西苑一区电梯顶复两百大几十米 （4）朝阳和平街70年代公房半地下3室1厅 想一换一尽量少添些，总价在一千左右最好。当前目标（1）京师园小三居 （2）罗马花园唯一周正的180平米左右3室1厅 （3）新荣家园140多周正3室1厅（东北，西北） 置换的话，前3套您看用哪套置换更合理以及3套目标房源哪套更合适，麻烦您给点评一下并给个排序。或我所关注地区您有什么推荐，要求近地铁。谢谢啦！ （另：和平街半地下您说是找机会出手，还是暂且收着租金。不知今后能否有动迁或重建的希望） 盼尽快回复，多谢！

回答：优先置换学区房，学区摊薄是大势，我们要不逆势而行。目标房源 优先推荐罗马花园，这是一个低单价的老破大，投资角度可以长持，用时间换价格。 和平街的半地下找机会出掉 这个类型涨幅普遍不行，除非租金不错。长持你要考虑机会成本

提问：您好!年底想买个投资+自主兼顾的房，已有西城一套小的学区房，可租可售。家人码农在北四环上班，但全家未来6-9年还是住西城。手头500万的资金，请推荐一下适合的新房或二手房，方便转手或者未来自住，谢谢!

回答：只考虑住西城的话可以看看朗琴园、清芷园、椿树园 ，朝阳可以看下奥森板块的上元君庭、澳林春天、京师园，现在出租以后自住都合适

提问：新人第一次提问 请问房姐 东坝华樾北京的89平房子怎么样 是不是可以买 夫妻两个 明年生孩子 听说22年交房 新房总价可以高点 首付少 您怎么看

回答：华樾北京 如果长持可以买，其卖点就是大望京科创区，阿里是重要产业来源，注意临近高压线的那栋谨慎买。低首付适合买新房，能拉高杠杆。

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