房地产税就要来了？聪明人已经开始行动……

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　　吹风吹了这么久的房地产税，真的要定了吗？

　　10月16日，高层在《求是》发表文章《扎实推进共同富裕》，再次提到要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

　　这已经是自去年年底以来，第4次提到了要“积极稳妥推进”房地产税的立法和改革。

　　房地产税的立法，真的离我们越来越近了。

　　智谷的楼市专家预测，最早会在明年一季度，或者经济较好的时段，我们就能迎来房地产税的试点。

　　房地产税，到底会给我们带来什么？

　　我的闺蜜前几天刚在一线城市买了套100来平的房子，这房产税的风吹得她心里直打鼓，连忙问我，我这房子是不是买错了？

　　在她看来，本来每个月还贷已经让她有点吃力了，如果房产税一来，岂不是自己每个月还得贴进去更多的钱？

　　她甚至问我：明明我在买房的时候交了契税，里面也包括了土地使用的费用，怎么我还得每年交房地产税？

　　中国的房地产税，到底为什么收，又会怎么收？

　　跟邻国日本相比，现有试点城市的房地产税是高还是低？

　　问题来了，为什么要收房地产税？

　　主要原因就是，国内房产已经过了大规模开发的时代。现在在一线城市，基本都是存量房在流通。这对于普通市民来说没什么差别，但对于地方政府财政收入来说就不一定是个好事了。

　　在原来的大规模住房建设时代，开发建设的税收和土地出让金成为地方政府财政收入的重要来源。但是当存量房时代到来，这些收入越来越少，于是房地产税就成为了新的，补充土地财政的方法。

　　说白了，房地产税的征收很大一个原因是为了补充地方财政收入。

　　不过，在国内仅有的两个试点的城市看来，现如今我国的房产税还远远达不到补充地方财政，代替土地出让收入的水平。

　　中指院数据显示，上海土地市场2020全年收金近3000亿元，稳居全国首位，而房产税收入仅仅198亿，还不到土地出让收入的1/10。

　　我之前看到的一篇文章指出：

上海重庆版房产税，覆盖范围太窄，税率极低，影响极小，既无助于补充地方财政，也不足以遏制房价上涨势头。 凯风，公众号：国民经略

　　拿上海的房产税来说：

只针对新购买的二套及以上住房征收，过去买房的存量房源不征收，第一套房也不征收，人均60平方以下的也免征；税率仅为0.6%，且可按70%价格征收。 凯风，公众号：国民经略

　　也就是说，房产税对于实现共同富裕，补充地方财政来说非常重要。但是现阶段的房产税与未来的房地产税不同，覆盖人群和收税标准既没有达到目标，也没有形成体系。

　　一句话概括，现阶段的房产税还有很多问题需要解决。未来房地产税到底要怎么收，仍是个大问题。

　　我们在房地产税方面还在探索期，但在世界上其他国家和地区，当地政府已经形成了一套完善的房地产税制系统。

　　比如在日本，日本的房产税分为固定资产税和都市计划税，合起来简称固都税。

　　固定资产税交给日本政府，都市计划税交给地方政府。这两个税都是日本财政收入的重要组成部分。

　　拿日本的东京都来说，去年东京都的固定资产税和都市计划税加起来（简称固都税）占了总地方税收的29%。

　　（2020年东京都的税收构成比例）

　　在日本全国的税收当中，固都税合起来也占了9.8%。一个国家十分之一的收入是房产税，可见房产税对于日本财政收入来说有多么重要。

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　　既然房产税占国家财政比这么高，那日本房产税是不是很高？

　　看起来确实不低。如果直接看上面的税率，固定资产税是1.4%，都市计划税是0.3%，比上海的0.6%要高多了。

　　但实际上，这里的征收标准是按照政府评估价，这也是国际上房地产税征收的一贯标准了。上海此前实施的房产税就是按照上年新房均价的70%来计算，而日本的土地及房屋价值评估体系更为完善。

　　这里有个计算公式：政府评估价是公示地价的70%，而政府公示地价一般是市场交易价的80~90%。

　　一句话概括，日本征税额的“政府评估价格”大概是时价的60%左右。

　　也就是说，100万买的房子（包括土地和建筑物），政府的评估价格一般只有56-63万，这剩下的部分就算作了减税优惠。

　　除此之外，日本的房地产税减免优惠还有很多。比如，单户土地面积低于200㎡，土地部分的固定资产税征收额度变成政府评估价的1/6，都市计划税额度变成评估价的1/3，而且都市计划税还能减半。

　　——有没有发现，日本的房产税遵循了两个原则，一个是对于税收适当减免，二是减免的方式有利于社会公平。土地面积小的，减免额度就更高，土地面积大的，减免的就少。

　　所以，加上各式各样的减税优惠，每年要交的固都税是房产交易金额的0.2%-0.3%。这甚至比上海现阶段房产税的0.6%税率还要低。

　　值得注意的是，当你结清房款的时候起，才要开始缴纳固都税。比如你是6月18日付的尾款，那么那一年的固都税你只需要缴纳一半，不需要帮前房东多付这部分钱。而这个税务在房屋买卖的精算单上也会详细提及。

　　（某个成交案例的精算单）

　　这套房的房价为920万日元，而2019年度的税额是24667日元，是房价的0.27%。也就是说，50万左右的小公寓，一年的固都税就是一千多人民币。

　　这对于小额投资者来说，几乎没有什么影响。

　　日本的房产税其实很像不少海外国家的缩影，对购买的土地和房产进行征税，来对房地产市场以及社会收入进行调节。

　　而未来我们的房地产税，也必然肩负着“地方财政”和“共同富裕”这两个目的。这对于投资者，尤其是持有多套房产的投资者来说必然是不友好的，现在还在楼市的这笔钱，也应该尽早作打算。

　　毕竟，比起升值，房子最终的归宿应该是帮我们保值。而70年的产权意味着，在房地产税征收后，我们的房子可能贬值速度更快了。

　　我想，比起讨论房地产税征不征、什么时候开始征、怎么征，不如转变一下思维，用“鸡蛋不要放在同一个篮子里”的投资策略提前做好资产配置。

　　最近，我们不少北京上海的客户已经开始行动了。

　　机会总是留给有准备的人。

　　你还在观望时，富人早已当上日本房东，稳坐家中赚取日元。

　　未来日本还有哪些隐藏的黑马地段？怎样的房子最受投资客欢迎？