朗诗集团业绩大幅下滑，多元化折戟规模掉队

主打“绿色住宅”的南京房企朗诗，近年来不仅在规模上掉队，还由于中国金茂、阳光城、当代置业等诸多房企都打出了“绿色”标识，多方冲击下其市场占有率不断下降，盈利能力断崖式下滑。

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评级展望负面

10月21日，中诚信国际公告称，决定将朗诗集团股份有限公司（以下简称“朗诗集团”）评级展望由稳定调整为负面，维持其主体信用等级为AA；维持“19朗诗01”、“19朗诗02”的债项信用等级为AA。

下调评级展望公告

中诚信国际关注到，受境内房地产行业调控政策及海外疫情等因素的影响，朗诗集团盈利能力自2020年以来下滑趋势明显，其盈利能力已处于较低水平。

《小债看市》统计，目前朗诗集团存续债券6只，存续规模14.51亿元，其中一年内到期规模有0.36亿元。

存续债券到期分布

另外，朗诗集团控股子公司朗诗地产(00106.HK)发行的境外美元债余额为4亿美元，且均将于一年内到期，短期集中兑付压力较大。

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盈利能力大幅下滑

据官网介绍， 朗诗创立于2001年，是国际化的绿色开发服务商和生活运营商。

朗诗集团旗下拥有朗诗地产（0106.HK）、朗诗绿色生活（01965.HK）以及朗诗美国地产（Landsea Homes）三家上市平台。

朗诗控股官网

从股权结构看，朗诗集团的控股股东为南京鼎重投资管理顾问有限公司，持股比例为34.15%，公司实际控制人为田明。

股权结构图

今年前9个月，朗诗集团连同其合营公司和联营公司签约销售额约为338.01亿元，同比增长45.73%；签约建筑面积约为201.71万平方米，同比增长55.2%。

据克而瑞数据，今年上半年朗诗绿色地产以232.6亿操盘金额位居房企第64位；以145.4万平方米操盘面积排第62名，属于TOP100中小型房企。

克而瑞数据

截至2020年末，朗诗集团境内权益口径土地储备面积为60.92万平方米，按照近年来境内权益销售规模来看，其土地储备规模不足。

近年来，受房地产调控政策、海外疫情等因素影响，朗诗集团盈利能力大幅下滑。

2020年，朗诗集团实现营收124.38亿元，同比下滑8.54%；实现归母净利润2222.89万元，同比下滑94.69%。

值得注意的是，今年上半年朗诗集团净利再次大幅下滑9成，经营性现金流净流出22.77亿元。

盈利能力

截至今年二季末，朗诗集团总资产为308.62亿元，总负债249.85亿元，净资产58.77亿元，资产负债率80.96%。

一直以来，朗诗集团的财务杠杆保持在较高水平，近年来资产负债率虽有所下降，但仍高于行业平均水平。

财务杠杆水平

从“三道红线”看，朗诗集团剔除预收款后的资产负债率为73.8%，净负债率为52.8%，现金短债比为2.74，踩中一道红线属于“黄档”房企。

《小债看市》分析债务结构发现，朗诗集团主要以流动负债为主，占总债务的70%。

截至今年二季末，朗诗集团流动负债有174.09亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期债务有14.87亿元。

相较于短债规模，朗诗集团流动性尚可，其账上货币资金有40.64亿元，除去受限资金可以覆盖短债，短期偿债压力可控。

在备用资金方面，截至2020年末，朗诗集团银行授信总额有556.75亿元，未使用授信额度为386.96亿元，可见其财务弹性较好。

银行授信

除此之外，朗诗集团还有75.76亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计58.9亿元。

整体来看，朗诗集团刚性债务有74.02亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为30%。

有息负债高企，近两年朗诗集团的财务费用均在5亿以上，再加上不菲的管理和销售费用，期间费用对公司利润形成严重侵蚀。

从融资渠道看，朗诗集团渠道较为多元，除了发债和银行借款，还通过股权、股权质押以及信托等方式融资。

在资产质量方面，朗诗集团应收账款、其他应收款以及长期应收款分别为10.94亿元、51.8亿和12.54亿元，三项合计75.28亿元，不仅对资金形成大量占用，还存在一定回收风险。

总得来看，朗诗集团盈利能力大幅下滑，经营性现金流净流出；财务杠杆高企，有息负债规模较大；应收账款类占款较高，资产流动性偏弱。

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规模掉队 多元化折戟

2001年，从体制内“出走”的田明在南京创立朗诗，随后公司确定深耕绿色地产领域，主打“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”战略。

2009年，朗诗开始谋求上市，但迫于国内政策而A股IPO受阻，随后其转道香港，2013年通过收购深圳科技借壳上市。

朗诗控股董事长田明

上市后，一方面轻资产策略使朗诗显得保守，在规模上慢慢掉队；另一方面中国金茂、阳光城、当代置业等诸多房企都打出了“绿色”的标识，受到各方冲击的朗诗地产市场占有率不断下降。

2014年，朗诗提出轻资产战略，逐步将开发业务由重转轻之后，同时也开启了在创新业务上的步调。

其中，朗诗实施的“榕树林计划”，围绕核心地产业务，积极培育长租公寓、养老服务、绿色金融服务等与地产主业相关或互补业务，实行转型升级战略。

然而仅仅一年，朗诗的多元化尝试便戛然而止。

2019年5月，朗诗地产与控股股东朗诗集团签订协议，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

如今，规模掉队、业绩大幅下滑的朗诗，在房地产行业新周期中，将面临再融资和资金等多重压力，行业环境及政策的变化将对中小房企的经营战略的实施提出更高要求。