杭州的新房市场也在“退烧”！中小城市投资地产，风险高于大城市

01、前言

有关房产税的话题，又被大家热议了，还有不少人担心：房产税来了，要不要把自己手里房子卖掉等问题。

房产税肯定会来，而且时间快了。

房产税既然来了，如何收取呢？

其实，在征收房产税之前，大家一定要知道这3点：

1、肯定不是所有城市都要收房产税。

2、肯定不会所有类型房子都收。

3、绝对不会因为收取了房产税，结果导致大家内心恐慌，出现大量抛售房子的行为，这一点，大家多虑了。

既然房产税会来，那收多少合适呢？

小龙虾认为，极有可能是官方评估价的1%左右，而官方评估价往往比市场价低一到两成。

举例，你这套房子目前市场价是300万，那么官方评估价可能是270万，那么收取的房产税则是2.7万。

看到这里，你是不是担心，房产税出台了，自己要交税呢？其实，大可不必当心。

首先，房产税不会面对所有城市收取，那些还处于城镇化早中期的城市，还要依靠卖地赚钱的城市，二手房流通市场不活跃的城市，基本上不会收取。

能有资格收取房产税的城市，绝对不会超过20个。

另外，即便你所在的城市要收取房产税，也不是面向所有业主，因为肯定有个起征面积和套数，比如房子面积超过200平米，或者名下拥有3套及以上住房的人。

明白这一点，恐怕你想交，都不让你交了。

记住了，房产税出台，实则是保护刚需一族，普通人大可不必担心。

02、杭州新房市场也在退烧

现在杭州楼市也算是明显降温了，二手房成交量也失守3000套了。

跌到这个程度了，杭州楼市的寒意算是彻底被显现出来了。

现在杭州的二手房，主要是之前那些被热炒的区域降价幅度比较大，又是未来科技城板块的二手房，通常降价幅度都在百万以上，但依旧是卖不出去。

而且以杭州楼市目前的情况，杭州楼市往后的这几个月里面，会更冷。

在过去的9月份里面，整个杭州的二手房成交量仅为3784套，创下了2020年2月的历史新低，而且这还是建立在杭州楼市二手房指导价都没出的情况下。

如果杭州出台了二手房指导价，房价估计还有更大的跌幅。

现在杭州不光是二手房市场遇冷，新房市场同样也在降温，上个月杭州一共有58个新房楼盘1万多套房源入市，但最后有25的新房楼盘都流摇了。

由此可见，杭州新房市场也在退烧。

杭州房价历来都是大涨大跌，投机行为太严重，导致市场一遇冷以后，房价回调的速度非常快。

讲个小故事，现在的房地产多不好做。有个朋友在某个房产中介当业务员，前几年的时候，一个月赚好几万。

2018年，他就攒够了首付，在价格很高的时候，按揭买了一套房。那时候，他很高调，经常喊我们吃饭。而且还在家里养了一只宠物狗，花钱大手大脚。

去年，他的收入开始飞速下降，房贷月供都成了问题。每天省吃俭用，也不敢买衣服，不敢消费。

今年七月份，我遇见他，问他生活怎么样。他指着自己的宠物狗对我说：还行，有点积蓄，我吃啥狗就吃啥。

今年九月份，我有遇见他，问他生活怎么样，他明显的瘦了很多。他指着宠物狗对我说：它吃啥，我就吃啥。

昨天，他告诉我：大哥，来我家，一起吃狗肉。顺便帮我打听一下，谁家买房，帮我把房子卖了吧。

另一方面，10月份的LPR依旧没有变，说明当前的货币终端还是以稳为主，不会有大幅度的转弯。

其实，小龙虾觉得现在有了LPR以后，实质上就已经是把房贷利率和企业贷款利率给分开了，LPR没有变化，房贷利率要涨的时候还是会上涨。

本来，很多经济学家都觉得今年第四季度有可能要降息，看现在的情况，第四季度能降准都算不错了。

现在新房市场风险最高的地方，还是那些三、四、五、六线城市，二手房市场的话是被房东持有的，有这些房东撑着，所以风险还没有那么大。

但是这些新房就不同了，开发商借的都是银行的钱，而且开发商如果破产，所承受的代价，也远低于个人房东。

在过去的9月份里面，全国新房的销售面积同比减少了13.2%，销售金额同比减少了15.8%。

大家如果光看1到9月的全国新房平均价的话，是10342元，比去年同比增加了4%多一点，但是如果单看9月份的新房平均价的话已经降到了9758元，同比去年9月的10006元下降了不少了。

而且这还只是9月份，10月、11月、12月新房房价大概率还会继续下跌，这意味着今年平均房价，和去年相比，有可能连4%的涨幅不到。

二手房房价下跌，影响是只是房东，但是新房房价下跌，后果就不同了。

03、在中小城市投资房地产风险远高于大城市

目前深圳房市的一手日光盘频现，二手房却没人要，成交量下滑8成。其实不难理解，买一手房更多为了住，卖二手房客观上就是在炒。

本来大家以为房住不炒只是说说玩玩的，没想到现在发现是真的，虽然也不见得能买的起，但是起码事情是在向好的方向发展。

大多数商品二手折价出售是常态，房子也是商品的一种，没道理会一直溢价出售。

2021年9月份房价环比下降，是2015年至今的首次下降。

环比高于100说明出现上涨，低于100的城市说明房价出现松动。

部分城市的新房价格和二手房价格均有所下降，就小龙虾观察而言，在此次价格下降过程中，绝大部分是中小城市房价下滑，大城市房价依然轻微上扬。

这也说明了，中小城市的高房价下的人才支撑和产业支撑力度不够，前些年或出现些许泡沫。

也需要警醒的是，除了刚需外，在中小城市投资房地产，风险远高于大城市。

可以看到，国内大部分一二线城市的二手房房价环比都是下跌的，四个一线城市，北上广深，房价都跌了。

楼市这么冷，再加上前段时间央行那边的表态，未来一段时间楼市里面在金融方面，会出现以下二种情况：

一、首套房的房贷利率会下降，二首套房贷利率有可能维持原样不变。

二、首套房的房贷额度会增加一些，也就是首套房的房贷办理速度会加快，二手房房贷额度看银行的情况。

现在很多人还是认为，房子调控之后还会大涨。比如2008年，2015年，高压调控之后，还会重现09年和16年那样的楼市兴旺的局面。

有这种观点，是基于历史过往经验得出的。当然站在普通老百姓的角度来看，这种说法是有道理，但是要分辨清楚楼市走向的真正方向并不容易。

我们看到今年调控不同往年，一个是升级：从“房住不炒”到“住有所居”；一个是经济目标：“共同富裕”。

在这样的主旋律之下，楼市会不会重现曾经的的辉煌呢？

所以，未来楼市的大方向，只会走一条路，而且不会有什么疑惑和悬念：就是，既不会大涨，也不会大跌，有的一线城市平稳上涨，有的二三线城市平稳下跌。

04、总结

现在楼市调控的本质，就是在博弈。

购房者和卖房者因为房价之间的博弈，开发商和卖地的因为地价之间的博弈，银行又要在利益和调控之间做抉择，都是一个博弈的过程。

而这些博弈的过程，都有两个核心，一个是房住不炒，一个是房地产要稳。既不能让房价大涨，又不能让房价大跌，要以一个平稳的状态运行。

所以现在我们能看到，楼市过热了，一个巴掌打下来，让它变冷；当楼市太冷了以后，再给点甜枣，让楼市不要那么冷。

这种情况下，刚需购房者是不用急的，急的是那些持有多套房的人，现在的租金回报比那么低。

而且以后随着大量保障性租赁房的上市，以及租金指导价的出现，房租也很难上涨。未来是一个去泡沫的状态，房价不涨、房租不涨，大家的收入还要增加，慢慢的化解这个泡沫。

小龙虾在这里，并不反对金融资源向地产聚集。但我要说明的是，我也不赞成金融资源向地产聚集。

金融资源想哪里聚集，是市场用脚决定的，不是说金融资源聚集到地产非常便利，所以金融资源才聚集到了地产，推高了房价。

聚集到股市很难吗？股票炒起来一年几十倍都可以。

因为房子整个配套的制度，导致了房价只涨不跌的预期，所以金融资源才向这里聚集。

如果搞成股市那样，只跌不涨的预期，金融资源聚集过去干嘛？

所以那些扯什么加杠杆导致了房价上涨的，又说下一步房价不会上涨因为不让加杠杆了，就是典型的没逻辑。

所以，金融资源爱聚集不聚集，不用理会它，能赚钱它就聚集，赔钱它就不来。

重要的是，为什么形成了这种只涨不跌的预期？

目的，是要把这个破除掉。