约谈房企，提振信心！楼市大变局来了

作者：公子不悔

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央行与银保监会提出两个“维护”之后，动作终于来了。

首先是在10月15日，中房协在北京召开部分房企座谈会，与会嘉宾有住建部的人员，也有房企高管。其中10家代表房企是：

保利、中海、万科、融创、金地、龙湖、中梁、新城、绿城、旭辉。

据权威媒体报道，住建部房地产司司长和中房协会长主持会议，主要内容是听各家房企对近期房地产运营情况发表观点。

也就是说，中房协攒这个会议，目的是为了稳定军心，给房企打气，听他们诉苦，看看他们现在的难处。

而就在中房协约谈房企不久后的今天，中国经济第一大省广东，也约了一批房企前来，召开会议。

据财联社消息：

广东省房地产业协会今日下午将召开一年一度的会长会议，除了通报第七届理事会换届筹备工作情况，议题还包括在“房住不炒”常态化下，如何提振市场信心，助力企业健康平稳发展。会议将由广东省房协会长王韶主持，记者了解到，多家总部位于广东的大型房企将参加此次会议。

这里有两个关键词，“提振信息”和“健康发展”。这其实就是给房企吃定心丸，安抚他们。

同时，这两场先后召开的座谈会，还向市场传递出了一个非常明确的信号：

房企至暗时刻已经过去了，市场至暗时刻也过去了。接下来会在信贷方面，适当放宽。

当然，这并不意味着，又要刺激楼市，只不过是不想让它成为累赘。

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为何要安抚房企，提振他们的信心？因为，已经到了不得不扶的时候。

自去年年中以来，在三道红线和央行与银保监会限制各类银行资金流入房地产市场比例之下，房企债务违约频频。

大到如头部房企恒大，也未能幸免。此外，泰禾、新力、华夏幸福、蓝光发展、阳光城100、花样年、当代置业等等。

而就在昨天，国际评级机构穆迪一口气将绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生控股集团、富力地产、中梁控股7家房企的信用评级下调。

下调，意味着他们的融资成本将会变得更高。

一方面是融资难，一方面是融资贵，而楼市强调控之下，成交量萎靡，根本难以回款。

四面楚歌之下，造成了越来越多的房企债务违约，一旦收不住，最终还是要官方来托底拯救。

而且，越来越多的房企债务违约，资金困难，带来的两个不利影响：

第一，影响地方政府的卖地收入，也不利于房价稳定。

房企债务违约频繁，资金捉襟见肘，都忙着掌握现金流活下去。

在这种背景下，很多房企都开启了大幅度打折促销模式，带动很多三四线城市房价下跌。而房价大幅下跌，并不利于市场稳定，容易乱带节奏。

所以，最近三个月以来，越来越多的城市或限跌，或约谈房企，禁止他们恶意降价。

除了乱带节奏外，他们也无心拿地了。

今天刚举行完第二轮集中供地的长沙，堪称惨淡。原本29宗地，其中8宗中止出让，8宗终止出让，剩下的13宗，有3宗流拍，仅10宗成交。流拍率（含中止和终止出让）高达65.5%。

在长沙之前，核心二轮土拍几乎全部遭遇了大面积流拍，就连北京、广州、杭州、沈阳这些中心城市，流拍率都超过了50%。长春、福州、济南、天津、成都、重庆的流拍率，也均在30%以上。

土地大面积流拍，一方面不利于地方城市的财政收入，毕竟大部分城市的运转，很大程度上依靠卖地收入。

另一方面，民企躺平不愿拿地，土地卖不出去，市场的供应就会减少。根据统计局最新公布的9月份数据显示，地产投资增速降为-3.5%，竣工降至1.0%。

这种影响短时间内看不出来，等到明年，就会显现，会带来供需矛盾加剧，不利于房价稳定。

第二，影响购房人的财产安全。

房企债务违约频繁，名单越来越长，还会带来一个影响，那就是烂尾楼会越来越多。

现在很多人购房，都是提心吊胆，生怕买的房子等不到拿房，就烂尾了。

截止到目前，已经有杭州、东台、鄂州、舟山、广东等多个省市，发布了商品房交易风险提示，内容主要涉及预售证、资金监管账户、开发企业以提供购房优惠为名与购房者签订线下合同等。

就是告诉购房者，要将资金存入监管账户，防止房企违约卷款PL。

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出于这两点考虑，所以当下不得不安抚房企，提振他们的信息，给予他们适当资金支持，一方面是减小市场烂尾风险，另一方面，提升他们的拿地激情。

在前两天央行召开的2021年第三季度金融统计数据发布会上，央行方面已经作出回应：

1、央行和银保监会已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

2、此前少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

事实上，市场方面，已经发生了微妙变化。比如广州、佛山开始给楼市降息了，并加快了购房贷款的发放速度。

上海地区一位房产中介也表示，银行对新房房贷政策有所放松，放款时间由此前的半年缩短为3至4个月，但二手房房贷没有变化。

约谈房企，提振信心，会带来什么结果，本号还是那个观点，市场会出现分化：

1、人口流入强劲、经济活跃的多数中心城市，在这2个好消息之下，会逐渐筑底，然后进入横盘或者漫长的爬坡阶段。

2、此前单纯依靠棚改拉起房价，本身人口流失，经济与产业薄弱的多数三四线城市，房价仍将继续回调。