什么时候买房投资既安全又能大赚?
巴菲特当年投资中石油的经历就已经给我们做了示范。
请注意,本文论述的两个逻辑线:安全和赚钱。
如果仅仅是赚钱而不安全,巴菲特是鄙视的,这不叫投资,而叫赌博。
下面一起看看股神的智慧,看完后,你一定就知道现在投资房子到底值不值了。
如何评价是一个资产安不安全?巴菲特是这样去评估中石油的。
2003年,中石油的负债率是32%,相比其他石油企业,算是比较低的。
中石油当年的总负债是1580亿,而它每年的经营现金流是1421亿。
看到了吗,每年的现金流就能把负债给覆盖得差不多。当然他不可能把现金流全部拿来还债,但是它当年的净利润是630亿!
也就是说,三年不到就能还完所有债。这才叫安全!
反观房子:
假设一个普通人在北京买房,今年9月份的均价是6.6万/平米,哪怕买一个70平米的户型,需要462万,首付138万,北京人均可支配收入是7万元。
也就是说,光是凑够首付,两口子需要不吃不喝10年。
就算两口子命好,父母出首付,那么还有324万的贷款。还完这些贷款,两口子不吃不喝需要23年,这还没计算利息,要是算上利息,妥妥超过30年。
这样显然不安全,万一失业了,生病了,车祸了,炒股炒币血亏了,或者被人骗了。怎么办?根本没有安全边际。
巴菲特在评估中石油的投资回报率时,根本不是去预测股价会涨多少。因为这个完全是不确定的。
他看重的是,中石油当时的股息分红率是15%!这就意味着,即便股价跌没了。巴菲特也能通过股息分红,6年半就收回投资。
6年半后,中石油就成了他的现金奶牛,按照接近5亿美元的投资额,每年可以拿到7500万美元的分红。简直是香死了!
反观房子:
假如房子卖不出去了,能多久收回投资?北京的租金回报率是1.88%,这意味着,靠收租金,需要53年才能收回投资。
这还没计算贷款利息、装修、房屋维护等费用。要是算上的话,估计80年都收不回来。
很多人都说:我又不是靠收租金赚钱的,我是低买高卖赚差价的。
但房子想卖就能卖吗?或者房子永远大涨吗?
巴菲特每笔投资都不会指望靠赚差价来盈利的。这就是大师的思维。所以他的投资最终基本都是赚钱的。
巴菲特是这样评估中石油基本面的:
1.拥有超级无敌业务,牌照垄断,没有竞争对手;有政府撑腰,基本上不可能破产;
2.当年中国高速发展,大搞基建,原材料和能源都会涨价,非常利好中石油。实际情况是,2002年原油是20多美元,2005年就60多美元了,2007年达到80美元,2008年更是涨到了140美元。
3.2003年净利率是20%,相当完美。知道2020年是多少吗?1.73%!
反观房子:
1.房子越盖越多,空置率都高达20%以上;人口还越来越少;根本没有长期上涨的基本面支撑了。
2.金融杠杆已经无比巨大,如果还继续击鼓传花的上涨,会造成巨大的金融危机;
3.房价继续涨,加上人口越来越少,房租就会越来越便宜(扣除通胀后),投资回报率越来越低!(这里说的是整体,个别区域是会上涨的)恐怕到时候连1.5%都不到!投资它还有什么意义?
4.政策从2016年开始就持续加码,二手房被锁死,买得进去,卖不出来,怎么套现?而且房龄越大,越不好办贷款,更难卖!卖不掉的房子,即便你说它值100亿,那都只是幻觉而已!
5.房产税箭在弦上,总有一天会出台,到时候房子多了,反而成为负担。
巴菲特买入时的市值是350亿美元,2003年的盈利是接近100亿美元。也就是说市盈率只有3倍多。对比其他石油公司,可谓相当便宜,比如,埃克森美孚的市盈率是16倍。即便是中石油现在的市盈率也有10倍!
市盈率3倍多,意味着,巴菲特大概率不到4年就能收回本金。
反观房子:
租金回报率不到2%,要50年才能收回本金。50年后,人都老掉渣了,房子也成危楼了!
更何况,老百姓还要还贷款,巴菲特可没有加杠杆买中石油。
巴菲特有一个特点,他在卖掉股票后,一般这支股票都还会上涨。但是他不赚最后一个铜板。因为一旦流动性锁死后,想跑都跑不掉。
他在2007年开始分批套现立场。还记得2007年吗?这年爆发了大股灾。
清仓之后,港股的中石油,从7块多涨到了16块多。很多人都笑巴菲特卖早了。但后来跌到了2块钱以下,嘲笑他的人全都被套死在高位。
巴菲特并不能精准预测股灾!经过计算,他认为中石油的价值是 2750 亿美元到 3000 亿美元之间。当时,中石油的市值正好在这个范围内,于是就卖出了。怎么计算的呢?
当时的石油价格在75美元左右,他看不清后市石油价格会怎么走了,风险大于收益。石油价格不涨,中石油就不能上涨。所以你看,股神的每一步都是精心计算和对比得出的结论。
反观房子:
很多人还是觉得房价会涨。是的,它可能还是会继续涨,但巴菲特就不会贪恋最后的涨幅的,因为房价上涨的逻辑都不存在了,风险大于收益。
要知道,跑晚了是跑不掉的。巴菲特从来不吃鱼尾,他只吃鱼中段,因为中段最美味,而且刺少!通俗地说就是,既安全,又赚钱!而普通人只想着赚钱,从来不考虑安全。
巴菲特在中石油上4年赚8倍,投入5亿美元,抱走40亿美元!
把巴菲特买卖中石油的逻辑掌握了,投资任何资产,你都能更有底气。
总结一下他投资中石油的5个经验:
1.安全第一,赚钱第二;
2.投资要注重资产带来的现金流,赚差价只是顺带手的事;
3.价格便不便宜要经过精心计算和对比;
4.注重资产的基本面研究,不要跟着感觉走;
5.吃鱼吃中段,不赚最后一个铜板。
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