明知房屋已被查封而签订的房屋买卖合同是否有效？

【案情】

2020年5月，柳某与柴某签订商品房转让合同，柴某将所拥有的房屋出卖给柳某，合同对价款、房屋面积、付款方式等均作出约定，并在其他约定事项载明“双方都已经知道房子已查封，查封事情柴某自行处理，购房定金由中介方保管”。合同签订后，柳某支付两万元定金。因柴某未能在约定日期处理好房屋查封问题，柳某亦未在规定时间支付首付款。后柴某将案涉房屋另行出卖他人。柳某遂起诉要求解除与柴某签订的商品房转让合同并赔偿损失。

【分歧】

本案中，关于明知房屋被查封而签订的房屋买卖合同是否有效，存在以下两种观点：

第一种观点认为，房屋所有人在房屋已经被采取查封措施的情况下，擅自签订房屋买卖合同，该合同违反城市房地产管理法第三十八条有关不得转让房地产的强制性规定，合同属无效合同。

第二种观点认为，当事人属于完全民事行为能力人，对房屋被查封也是明知，所签订的合同系双方真实意思表示，根据原物权法第十五条（民法典第二百一十五条），当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，该合同自合同成立时生效，在解除查封或者撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产权变更手续。

【评析】

笔者同意第二种观点。理由如下：

1.城市房地产管理法第三十八条关于不得转让房地产的规定属于管理性规定，并非效力性规定。依据原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，原合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。对于效力性强制性规定的区分准则，通常可理解为：法律法规规定，违反该规定将导致合同无效或不成立的，为当然性的效力性规定；法律法规虽没有规定违反该规定将导致合同无效或不成立的，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应属于效力性规定；法律法规虽没有规定违反该规定将导致合同无效或不成立的，但违反该规定若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于管理性、取缔性规定。当事人就已司法查封的房屋签订买卖协议，有可能不发生物权变动的后果，但合同效力仅涉及当事人利益。故城市房地产管理法第三十八条的规定不属效力性强制性规定。

2.违反城市房地产管理法第三十八条的规定并不能否认合同的效力。根据物权行为与债权行为的区分原则，房屋买卖合同的实现需要签订买卖合同的债权行为和房屋所有权变动的物权行为，城市房地产管理法第三十八条对房地产禁止转让的强制性规定，仅是房屋登记机关从行政管理角度不予登记，是对物权变动行为的禁止，并非对债权的限制即对合同效力的否定，在解除查封或者撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产权变更手续。

3.当事人对案涉房屋处于被法院查封的状态是明知的，不存在意思表示不真实的情况。柳某与柴某签订的商品房转让合同中，在其他约定事项载明“双方都已经知道房子已查封，查封事情柴某自行处理，购房定金由中介方保管”，可见，双方均明知案涉房屋处于被法院查封状态，柴某并没有故意隐瞒房屋查封情况，不存在欺诈、胁迫等情形，所签订的房屋转让合同系双方当事人的真实意思表示。根据原物权法第十五条（民法典第二百一十五条），该合同自成立时生效。

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