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北方楼市集体“失守”?原央行副行长:泡沫中狂欢的日子不多了!

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前言:

9月15日,国家统计局发布了2021年8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。结合8月份70城的房价走势情况,我们基本上可以得出以下几个房价趋势。

首先房价下跌的城市数量越来越多,70个样本城市中,8月份二手房价格下跌的城市有34个,而房价上涨的城市仅有27个,房价下跌的城市数量首次超过房价上涨的城市数量。


然后房价涨幅有所回落,70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。三线城市的二手房价格甚至出现了回调,环比上月回调了0.1%,已经连续2个月出现回调。


最后南北方楼市出现明显分化,从各大城市的房价走势中我们不难发现,房价上涨的城市主要集中在南方,并且主要是东南沿海的城市,而北方不少城市出现了房价涨幅回落甚至房价回调。

南北楼市分化明显,北方楼市集体“失守”?

提到楼市火热的城市,多数人一般会想到深圳、南京、杭州、宁波等城市,这些城市都是楼市局部火热的城市,同时也是房价呈现上涨趋势的城市,而这些城市基本上都是南方城市。而反观北方城市,除了北京之外,天津、青岛、郑州、石家庄、济南等城市,这些都是北方比较发达的城市,也是北方发展的核心城市,不过这些城市基本上都出现了房价回调。

除了北方的这些大城市,一些中小城市也出现了明显的房价回调。比较典型的就是环京一带的住房,前些年很多环京城市的房价都被炒房客炒到了很高的水平,近些年随着楼市调控的收紧,很多环京城市的房价都出现了回调,比如前几年燕郊的房价高点在3.5万元左右,如今燕郊的房价基本上在1.8万左右;香河县的房价也出现了大幅回调,香河县房价最高的时候也接近2.5万元,如今香河县的房价基本上在七八千左右。

除了环京的一些城市,东北不少城市也出现了明显的房价回调,除了我们最熟悉的鹤岗、阜新等“房价如葱”的城市,近期双鸭山一套房子8000元也引起了人们的热议,一套房子的价格还赶不上大城市的一平米。当然这并非是城市新区的房子,而是距离城市新区一二十公里的老城区的房子,老城区一直伴随着人口流失,并且因为远离市区,生活也非常不方便,这里的房子真的可以称得上是“白菜价”。

虽然不能说北方楼市已经集体“失守”,但是对比南方楼市的话,北方楼市的表现确实并不理想,南北方楼市的分化非常明显。


为何北方楼市会呈现这样的发展趋势呢?

第一,北方人口密度相对比较低,难以支撑楼市的发展。我国拥有庞大的人口基数,这为房地产行业的繁荣发展提供了基础,但是因为我国经济发展的不均衡性,使得人口的分布也非常不均衡,人口整体呈现从东南沿海向西北内陆人口逐渐稀少。东南沿海人口密度比较大,自然会有很庞大的购房需求,而北方很多城市人口比较少,对于住房的需求量也不大,因此会出现房地产行业发展不景气的情况。

第二,国家调控力度不断加大。北方很多城市出现房价回调的主要原因还是调控政策的收紧,调控政策收紧让原本火热的楼市开始逐渐降温,楼市降温之后,很多房价虚高的城市自然出现了房价回调。同时收紧楼市调控会遏制炒房客投机炒房,这也会有利于楼市朝着健康稳定的方向发展。

第三,人口发展的发展趋势。人口的发展趋势主要有两方面的含义:人口的流动趋势以及人口出生率的发展趋势。首先是人口的流动趋势,人口总是从经济不发达的区域流向经济发达的区域,而南方的经济发展要强于北方,北方基本上处于人口流出的状态,而南方处于人口流入的状态。另外人口出生率也不利于房地产行业的长期发展,近些年来我国人口出生率逐年下跌,长期的人口红利无法保障,这也不利于北方楼市的发展。

总结来看,北方楼市和南方楼市出现分化的主要原因还是南北方人口分布的均衡以及经济发展的不均衡;当然楼市调控的收紧以及人口出生率的下降也是北方楼市不景气的重要原因。


部分城市房价处于虚高状态,房价回调是必然的趋势

其实从北方不少城市的房价回调我们也能得出一个结论:不少城市的房价都处于偏高的水平,而这些房价偏高的城市,如果出现了一些不利于房地产行业发展的因素,就大概率会出现房价回调。

从城市的发展来看,房地产行业繁荣发展,房价持续上涨确实能短期内刺激经济的发展,但是我们追求的城市发展是长期稳定的发展,因此一味通过房地产行业刺激经济发展并不是长远之计。

不少房价偏高的城市正在承受高房价的负面影响,比如房价收入比过高导致人们买房难度增高,买房压力增大;高房价也提高了店铺租金,增加了企业和个体工商户的经营成本;高房价透支了很多人的消费,影响很多消费行业的发展。这些负面都是房地产行业存在“泡沫”的表现,我们不能去否认房地产行业存在“泡沫”,应当以正确的态度来看待这个问题,未来才能以更好的方式去解决这个问题。


笔者认为,在楼市调控逐渐收紧的情况下,很多城市的房地产“泡沫”将会逐渐被“烫平”,房价回归合理也是必然的发展趋势。

可能正如前央行副行长吴晓灵说的那样:

  • 泡沫中狂欢的日子不多了,这是每个人都要面对的现实。

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