乐居财经 鲁钧杰发自上海沧海桑田，犹如白驹过隙。这句话来形容如今的土拍市场再合适不过。
历时3天，上海二轮土拍落幕，相较于110天前的首轮集中拍地，本轮土拍可谓“急冻”，由沸点降至冰点。剔除2幅城中村地块，其余18幅宅地中9幅底价成交，比例高达50%，而首批土拍中这一数字是22%。
急冻
110天前的6月25日，2021年上海首轮集中土拍，交出了20幅地块达到中止价的火热成绩单。首轮中有12幅地块竞买人数至少6家，最多的地块达到18家之多。
然而仅仅相隔百日，一切发生改变。
上海二轮土拍的成绩单略显凄凉，参与房企最多的地块为奉贤区奉贤新城10单元13-02区域地块，6家央企国企现场竞价，其余地块均低于6家。
而最终报价达到中止价并进入一次报价的地块数为6幅，占比30%（首轮这一比例为74%）。
在这一串冷冰冰数字背后的是房企参与热情急速降温。
央企国企托底是本轮土拍显著特征。乐居统计显示，20幅地块中央企国企拿下其中13幅。
二轮土拍之前，曾有不少房企对乐居表达了会参与本次土拍，然而最终基本都以放弃告终。当询问原因时，“内部评估、时机不对”成为主要说辞。
业内人士指出，拿地热情急冻主要源于房企钱荒，同时加之房企暴雷事件频发，让其他房企产生警惕，收缩战线。
预兆
土拍遇冷似乎在一个月前已有预兆。
在上海二轮土拍之前，长三角区域主要城市均有流拍现象，合肥9幅地块延期、杭州10幅竞品质地块报名未达标，苏州2幅终止出让、1幅流拍，南京11幅终止出让、1幅流拍。而同为一线城市的广州，流拍率更是超过50%。
这仿佛给上海二轮土拍提前打上预防针。
国庆节前1天（9月30日），上海土地市场发布了一则交易提示，内容为“为稳妥有序推进本市第二批住宅用地集中出让工作，国庆期间网上交易系统受理平台照常开放，意向申请人可正常上传相关材料并提交竞买申请。集中供地期间地块数量多、交易集中，容易造成网络拥堵，建议提前上传保存。10月4日-7日（上午9:30至11:30、下午13:30至16:00），市场正常接受土地交易业务相关电话咨询”。
从最终结果来看，节假日的加班似乎未能让更多房企报名。
节后第一天（10月8日），上海终止7幅地块的公告随即发布，官方给出的原因是“规划调整”，二轮土拍数量也从27幅减少至20幅。
而进入土拍现场后，可以看到房企竞价相当谨慎，出价间隔较首轮拉长不少。
上海中原地产分析师卢文曦分析称，随着市场降温，预期出现明显转变，本轮土拍没有预想乐观，市场分化不可避免。
分化
值得注意的是，在上海二轮土拍整体低迷背景下，依然有部分地块呈现出火热战况。
本轮土拍中有6幅地块最终都达到中止价，并进入一次性报价阶段，溢价率均超过8%，分别位于青浦2幅、奉贤1幅、临港2幅、闵行1幅。
上海犹如钱钟书《围城》中描述的那样，里面的人想出去，外面的人想进来。当下仍然有不少房企想进入上海，土拍市场也出现久违的面孔。
最孜孜不倦的当属越秀，在首轮土拍中越秀便积极参与，最终未能如愿。但是在本轮土拍中，越秀卷土重来，与仁恒组成联合体，溢价9.02%拿下闵行梅陇社区宅地，成功进入上海。据了解，为了本次土拍，越秀放弃参与同期其他一个城市土拍，把资金投向上海。
越秀并不是个案，雅戈尔、盘谷也是时隔多年再次上海拿地。其中，雅戈尔今年以入股方式临港拿地，而如以独立身份拿地，则要追溯到11年前的2010年，盘谷情况与雅戈尔类似。
“市场行情急冻，正好为这类房企提供捡漏机会。”有专家如此点评。
乐居统计显示，TOP50房企中9成企业缺席上海二轮土拍。
随机值
上述3家房企无疑是幸运的，而不走运的当属华发。今年首轮二轮土拍中，华发7次参与竞拍，却颗粒无收。
最为可惜的是本轮闵行区闵行新城梅陇社区MHPO-0303单元01-25-02地块竞拍中，其最终倒在了“随机值”脚下。
在本轮土拍规则中，“随机值”机制是一大变化，共有2幅地块触发该机制，有受益者，也有受损者。
华发便是受损者之一，如果按照首轮无随机值规则，其将收获闵行地块，而随机值出现后，最终竞得者为仁恒越秀联合体。
另一次触发随机值的是奉贤区奉贤新城10单元13-02区域地块，最终竞得者为中铁。而同样，如果无随机值，竞得者将是奉发。
“顺应规则变化，做好自己能做的一切。”二轮土拍后有人如此总结。
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