关于郑州楼市的灵魂对谈（中）

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上一期，说了几个逻辑：

1、中国房地产未来的发展趋势和底层脉络。
2、国家是真的在打压房地产吗？
3、中国住房制度可以预见的两大变化。

没看过的，点击《关于郑州楼市的灵魂对谈上》。

今天继续。

1、还能不能房地产投资？
2、未来房地产投资的策略是什么？
3 理解投资的底层逻辑和资产对冲。
4、普通家庭资产配置最好的10年规划。

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1、还能不能房地产投资？

很多朋友搞不清楚买房子代表的是什么？房产价值的内核是什么？房产投资的底层逻辑又是什么？

买房，买的不仅是房子，是房子作为载体所承担的这个城市的资源，是对这个城市资源的占有，包括户籍、教育、医疗、养老、各项社会保障等等。

人性的底层逻辑是每个人都向往美好的生活，渴望占据更好的资源。

现实是一二线核心城市无论是教育、医疗资源都非常稀缺，这在根本上是不可调和的矛盾。

P1、以一线城市为例，比住房更为稀缺的是核心城市、核心区域背后的资源。这也是为什么北京要做功能疏解，当城区人口过高，资源无法合理的调配的时候，城市管理会失灵。

所以政府只能设计分配规则。第一层规则是户籍，这也是为什么像上海、北京落户非常难，户口这么值钱，因为每一份户籍对标的都是一份城市资源。

那么第二层分配规则呢？

近期某市学校划片，小面积房子不能划入学校的新闻，引起了很大的舆论反应，网上评论都在讽刺官方搞歧视。
做一个理性人，辨证去看。如果这个片区确实学位不够用，要将一部分人挪去别的学位，你觉得什么规则合理？

我现在提出一个方案：按照对这个城市纳税高低进行排序，优先入学，你觉得是否更好接受一点？

其实房屋大小本身就近似于纳税高低。大面积房屋无论是各项税收的显性表现，还是本身房屋背后在一级市场的土地出让金的隐性表现，显然都代表了更高的纳税。

这样再带入事件本身，是不是接受度更高一点？

P2、深圳家长下跪教育局的逻辑和以上类似；

P3、我们再延伸一点，如果不是以房屋面积大小划分学位，而是让租房的挪去别的学位是不是又更好接受一点？

综上，第二层分配规则一定是有房者优先。最常见的就是很多城市重点学校学位根本就不够分，有房的都不够分，怎么会让租房的优先呢。

我们国家也一直在倡导租赁同权，但现实是，不是不愿意租赁同权，而是没有足够的权可以同。更残酷的是越是一线城市、越是核心城市，这种资源越是稀缺，根本无法调和，只能将房产纳入分配规则。

这是非常核心的一点，从商品层面要能理解，房子很核心的要素是隐形的资源。

住房矛盾或许可以缓解，但资源矛盾不行。

我再次强调一下，买房买的是房子为载体，承载的资源。我们看城镇化末期、住房非常稳定的西方国家，从去年到今年澳洲、伦敦、美国、德国房价都大涨，一方面是因为放水、另一方面就是这些全世界的顶级城市、顶级资源有钱人都向往，所以永远的供不应求。

这点很重要！你没搞清楚你买的是什么，你怎么能理清供需关系？

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第二个角度是从第一性原理看供需。

我们现在很多人缺乏这个独立分析能力，人云亦云，在股市里典型的追涨杀跌，在楼市里就是2017年高位站岗、2021年骂骂咧咧。
房子作为商品供需的基点是人、有人就有住房需求。
首先、我国现在的城镇化率是63.89%，从城镇化的进度来说还有15年的白银期。

一二线核心城市在不断发展，一线城市还要发展成为特大城市、发展城市群，人口源源不断的涌入，有人就有买房子的切实需求，结婚需要买房、孩子上学需要买房。

需求指标中，我们只需要关注城市人口是否持续流入？是否高质量的流入？
P1、比如河南单核城市郑州的人口基本面是没有问题的；

P2、比如西安为什么比郑州房价表现优异？最核心的一点是西安从2017年开始，几乎是全国最早发起抢人大战的城市，而且都是大学生等人才引入。

每个人背后都是6个钱包的准购买力，非常有质量。

P3、为什么重点关注这个城市的产业？因为优质的产业就代表着优质的购买力，逻辑同P2。

经济规律只会迟到、不会缺席。

P4、比如郑州的房价问题，一个关键点就是城中村同时拆迁，导致3-4环供应量巨大，这需要很长时间的人口流入去熨平。

P5、供应是可以人为坐庄的，比如最典型的洛阳，这是城市治理的艺术。而需求也是有巨大弹性的，预期影响、金融政策影响、城市政策影响等，比如最近哈尔滨的救市，所以一定要放在巨大弹性分析框架里去理解。

P6、很多人最为担心的国家号召住有所居，也只是大力发展租赁住房。这只能解决比如年轻人有所居的问题，但如一二线核心城市房子中更有价值的那一部分是对城市资源的占有，这个永远稀缺。
P7、国家为啥费劲巴拉的搞共有产权？不就是因为中国的文化、体制、资源分配，限制，让中国人必须有自己的房子才有安全感么？所以本质上住有所居和房产投资不冲突，和房产租赁冲突，因为年轻人最终的归宿还是要拥有自己的房子。

这是体制、人性、社会规律、不可逆。

所以理解商品的资源属性、理解供应、需求的巨大弹性框架，客观的看待市场波动、预期变化、政策变化，才能真正意义上理解投资。

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以上我用了比较多的细分逻辑，系统的解释房产投资的疑惑。

如果这个不能打动你，T-1层就是个人、或者家庭的资产对冲。注意，我用的是对冲这个词，对于绝大部分普通人来说必须面临的是通货膨胀带来的被动掠夺，这是货币的宿命，也是主权信用的宿命。你没办法，在想办法增值前，你必须通过资产配置解决最基础的保值问题。

同样是放水、通货膨胀、经济金融政策变化，有资产没有资产差别很大，最简单的例子就是去年的经营贷红利。干不干实业，好好思考一下坎蒂隆效应，对每个人都很重要。

还有一个重要问题是在中国的投资市场，你找不到比房产投资更安全、技术难度更低的赛道了。股票是长久的负和博弈，绝大部分普通人找不到最为稳妥的资产保值路径。所以排除法、你还是要依托于房产，打造家庭核心资产的压舱石。而且越是资产多的高净值人群，越是配置大量的不动产和固收类收益，越是资金少、资产少的家庭，越是嫌东嫌西，搞大搞小。

但我们必须承认房产投资的资金门槛、技术门槛正在大幅度提高。

所有的负面因素可以归结为：

1、未来的整个社会预期在大幅度下滑，导致弹性需求巨量萎缩；

2、各项税费标准的提高，交易成本大大提高；

3、长期看空的租赁市场、房产税、利率等，持有成本大大提高；

4、中国城市内部的人口存量竞争，导致城市生态位发生变化，一线OR四线、信息茧房当中、观察角度不同，感知不同；

5、新一轮技术红利没有兑现阶段，城市购买力同样陷入存量竞争；

基于以上，我一直在强调：

以前是躺着赚钱、现在要站起来赚钱；
以前遍地是钱、现在需要你很费劲的找、而且门槛还高；

未来只有20%的资产有价值、只有5%的投资人能赚到钱；

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讲完基本逻辑、讲下核心策略。

1、认知高房价、与低租金二元分离的现实；

2、对未来的房产投资要拒绝投机主义，短炒快跑将不复存在；

3、对交易税费、交易限制等摩擦成本的大幅度提高有所准备。简单来说以房产税为代表的各种税要收、但肯定不多，你心里有个数。

4、价值投资、长线投资。简单来说就是好城市、好区域、好房子、相对好的价格。买好货、买好货、买好货！重要的事情说三遍！买核心区域的核心资产、买改善、买品质、买学区，注意我说的是区！是金水区的区字！

5、接受城市内部房产价值剧烈分化的现实，接受同区域不同产品价值剧烈分化的现实。

比如郑州的市区、和郊区就是两个市场，所以买核心城市核心区域的品质房子。买第一、至少第二梯队的房子。

因为核心城市核心区域代表的是这个城市每个人都想拥有的核心资源，而这样的核心资源几乎不可复制，且永远稀缺。

同样未来同位置的次新品质好的房产和老破小、老破大的价格差距也会越来越大。因为保障房体系的核心是保障居住需求，是最底层的需求。改善类产品不可替代，反而更加稀缺。

人性的底层就是追求好的东西。好的资源、好的配套、好的居住体验，当再叠加上好的城市、好的区域，这样的标的永远稀缺，永远有价值，也永远升值。可以简单思考一下。

新加坡几乎人人都有组屋，但私宅仍然可以高达近20万，人性耦合经济规律而已。

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策略之后是具体标的，粗略说一下普通家庭资产配置最好的10年规划。

1、郑州本地的买好房子，因为房票等购买成本最低，是城市生活所需兼具家庭资产底仓。

2、大头寸资金一定要放在一线城市，深圳、北京、上海，落户、社保还是个税根据个人情况。提前筹划，永远不怕晚。

3、长三角、大湾区是未来中国两个最核心的增长极。大湾区优先深圳、次选广州，长三角优选上海、次选南京、无锡、苏州、杭州、合肥；注意、杭州、合肥已经阶段性高位，打新除外。

4、降低预期、克制暴击思维，配置大于增益；

5、合理评估现金流；

6、资金不到位不可怕，重要的是认知先行，所有的成功都是认知的成功。认知到位，生态系统内的任何东西都可以慢慢搭建。

下一篇郑州专场——

1、跌跌不休郑州的底层生态是什么？
2、残酷郑州楼市真像背后，都做错了什么？
3、郑州最基础的买房策略是什么？
4、郑州的投资策略是什么？