3.6-4.1万/平？灵山岛尖这个全新盘，生不逢时啊！

前段时间，PLUS发现，沉寂许久的灵山岛尖又有全新盘上线了。

项目名叫华丰·金湾，南向一线临江，还有不少人称它是灵山岛尖最后的新盘，炒得火热。

项目究竟怎么样？值不值得买？今天，PLUS就带大家看一看！

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项目地段如何？

其实，严格意义上来说，华丰·金湾并不是灵山岛尖最后一个新盘，先来看一张灵山岛的全景图：

就在华丰·金湾的东北侧，南沙城投的商住体还在建呢，未来预估还会有200套左右的住宅入市。

不过，灵山岛尖整体余下的货量已经不多了，华丰·金湾仍具备一定的稀缺性。

从地段来看，华丰·金湾的位置也还算不错的。

灵山岛现仅有三个地块南向一线临江，华润置地·瑞府、金科博翠明珠皆已售罄，只剩华丰·金湾。

项目最大的优势也是正南向一线临江，绝大部分楼栋前面都没有遮挡，可以看到一线江景。

这是PLUS从5楼的样板间拍到的江景，前面是沿江公园，观感还是可以的，高层的景观应该会更好。

项目地段的缺点主要有两个：

一是由于凤凰大桥对5吨以上的大货车限行，所以目前来往灵山岛尖的大货车、运输车都从项目西侧通往横沥岛的桥梁经过，不可避免会存在一定的噪音影响。

据销售说，该桥未来会改为四车道的观光桥，景观性会更好，随着灵山岛尖建设完善，货车的数量也会减少，这个可信度有多高，就见仁见智了。

二是，项目北侧为灵山岛安置区，31层高的高层建筑，对项目部分楼栋的景观和居住舒适度存在一定的影响。具体会影响哪些楼栋，我们下面会详细说。

商业配套方面，项目自身是没有配建商业的，只能蹭华润·瑞府约6000平的商业街，不过就一路之隔，未来的生活配套算是比较方便的。

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低密度、3.15米层高

项目定位偏改善

再来看看项目本身。

作为华丰首进广州的项目，开发商对华丰·金湾的预期和定位，还是相对较高的。

项目总占地约3.8万㎡，体量较小，容积率为2.5，相比广州大部分在售住宅项目来说，密度比较低，舒适度较高。

为了强调舒适度，整个小区抬高了1.5米来建设，层高也是按照3.15米的豪宅标准打造。

整个小区一共就5栋住宅、1栋商业办公楼和1所12班的幼儿园，住宅均为两梯四户设计，23-30层高，总货量约500套。

从楼栋来看，5#-8#的位置是比较好的，南临一线江景，北面为园林景观。

不过值得注意的是，8#、9#的西侧是番中公路，虽然项目打造了一个绿化隔离带（华丰城市公园），但有大货车经过，难免会受到噪音干扰。

9#的位置相对没那么好，除了西侧有噪音影响外，南面江景景观也会存在遮挡，基本20层以上才能看到比较好的江景，北面则是31层高的花语阳光花园（灵山岛尖安置区），楼下还有垃圾房，预计单价也会是小区内最低的。

项目共有四种户型，分别是98平三房，115平、125平和143平四房，朝向基本都是南向，户型分布如下：

98平三房的货量是最多的，由于楼栋设计的原因，该户型的江景开阔度相对其它户型来说也更好一些。

户型设计方面，优势是大阳台、南向三开间、采光比较好，但也有一些小缺陷，如入户空间不够、生活阳台较为狭长，需要垫高才能放下洗衣机，以及主卧的过道空间比较浪费等等。

115平和125平四房横厅户型设计基本是一样的，堪称等比例缩小版，就放在一起说了。

125平户型

这两个户型基本没什么槽点，横厅设计、南北对流，阳台拉满了整个餐客厅，比较可惜的应该就是卫生间没有做三分离设计吧。

125平户型样板间

115平户型只分布在9#，性价比会比较高，对景观没什么要求的话，可以选东侧的02单位，减少噪音影响。

125平横厅户型，分布在5#、7#、8#，建议优先选5#、7#，避开可能存在的噪音影响。

此外，项目还有125平四房竖厅户型（无样板间），分布在5#、8#，143平四房双阳台户型，分布在中心的6#、7#。

据销售称，143平户型仅有70余套，比较受改善型客户欢迎，目前诚意登记人数已经满了，所以关闭了样板间的展示。

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会卖多少钱？

最后来说说大家最关心的价格问题。

据销售透露，项目预估售价在3.8-4.5万/平左右，9#是价格会是最低的，预估在3.7-3.8万/平。

为什么是预估呢，因为现在政府限价，项目想卖这个价，但预售证不一定能批下来。

目前项目也还没确定是毛坯or精装出售，要看具体的限价情况，销售称：“预售证下来说不定有惊喜，可能卖3.6-4.1万/平带装修。”

PLUS预估，前一个价格大概率是为了拉高客户的预期，项目卖后面这个价格的可能性比较大。

毕竟算起来，华丰·金湾入市真的没赶上好时候。

去年广州楼市涨势凶猛，灵山岛尖新盘更是疯狂冒头，开盘的速度都赶不上卖的速度，二线江景的楼盘价格都卖到了4万+/平。

一年半左右的时间，灵山岛尖的七八个新盘，大部分已经售罄或是进入销售尾货阶段，只有越秀明珠天悦江湾还有较多的货量，目前还有平层、复式产品在售，价格在3.7-5万/平之间。

而现下市场行情正在回调阶段，有18号线加持的横沥岛，如今新盘的售价都被限制在3.7万/平左右。

灵山岛尖的兑现速度虽然比横沥岛快，整体的居住密度、舒适度也比横沥岛要高一些，但大部分人还是会优先考虑价格。

今年入市的华丰·金湾，整体条件还是不错的，但估计很难卖出高价了。