指导价后的广州楼市：牛奶厂未卖一套房，珠城买家砍价10%

广州的深秋，昼短夜长。傍晚6点过后，天河牛奶厂片区，幢幢高楼次第亮灯。

在金地天河公馆正门右侧，第一家商铺自9月起就已不再亮灯。从此向右，除了第二家商铺——一家理发店照常亮灯外，紧挨着的第三家商铺、第四家商铺都已隐入暗夜。这三家关门谢客的商铺，依次是置家地产、德佑地产、裕丰地产，如今都在“旺铺转租”。

金地天河公馆正门一侧，已有三家中介关闭转让。南都记者邱永芬摄

“年中的时候有16家中介，现在实际营业的大概只剩8家”。牛奶厂某品牌中介经纪陈小朗（化名）告诉南都记者，最近三个月，牛奶厂片区都没有住宅成交，越来越多的中介撑不下去。

8月31日晚发布的96个二手小区指导价，令此前已被接连新政打压的楼市雪上加霜。不止郊区，目前中心区的一些一手楼盘也在悄悄降价或裸卖。

伴随一二手倒挂的片区越来越多，二手房越来越难出售，楼市成交或进一步冰封。

牛奶厂片区。南都记者邱永芬摄

牛奶厂片区近三月没卖出一套房

“今年春节以后，整个（牛奶厂）板块可能只卖出一两套房”。

两三个月前的夜晚，刘敏（化名）还在牛奶厂某中介门店Call客看房；而在10月11日这晚，她已是珠江新城写字楼中的一员。

刘敏于2020年春进入牛奶厂某中介做经纪，她所在门店是片区的第二家中介，亲见这里的二手房成交单价从4.6万元/平方米涨至9.8万元/平方米。

作为广州中心密度较低的大型居住片区，牛奶厂截至目前证满两年的住宅不多。“从去年到现在，整个板块才成交十几套房，而真正有证能过户的就只有两三套”。刘敏说，牛奶厂房价坚挺，业主多为改善自住，成交量本来就少，但中介和经纪人非常多，“高峰期时片区起码有200多名经纪人”。

今年春节后，广州楼市逐渐转冷，到年中6月，刘敏所在的中介集体降薪，“底薪调到只有1500元”。加上此时奶厂二手房成交愈发艰难，她从7月跳槽到珠江新城一家公司做销售。

“几乎每家中介都有人员流失”。刘敏的同行陈小朗说，他所在的门店高峰期曾有36名经纪，后来逐渐拆分到其他门店。高光时刻，奶厂片区有16家中介门店，但如今有的转让，有的关停，有的暂时闲置，实际营业的中介大约只剩8家，每家店平均大约有8名经纪，亦比其他片区中介门店的人员少。

牛奶厂上一次有新中介进驻，大约在今年7月底8月初。彼时华润G区朝马路的裙楼商铺先后新张多家中介，一眼望去都是大红门牌，十分喜庆。然而，伴随8月底96个小区二手指导价出台，越来越多的中介相继关门停业。

牛奶厂片区，中介在路边摆摊。南都记者邱永芬摄

几个月以前，每到夜里，牛奶厂沿街商铺次第亮灯，尤其是中介门店，几乎都是通宵亮灯。但到如今，这一片中介门店已有近半不再亮灯。

“算起来，牛奶厂已经三个月没有成交了”。陈小朗说，这一片的中介这几个月已经陆续亏损。由于没有二手房成交，大家都转去卖一手住宅、公寓，也大力拓租单，“整个国庆长假，片区里也就仅一两家中介有成功卖出一两套一手房”。

在金地天河公馆正门右侧商铺，裕丰地产在春节不久后就悄悄关门。而近几个月，紧挨着的德佑，乃至占据小区门口最醒目位置的置家地产也都相继关门。最高达1.7万元/月的租金，加上税费、各种运营成本、支出，令这些中介门店入不敷出。

一家中型中介至少四五十人离职

刚过去的国庆长假，曾是不少经纪寄望的赚钱好时机。但在广州房价先锋板块珠江新城，留守于此经纪几乎都是“颗粒无收”。

“我们店22个人，整个国庆假期总共就只卖出去一套招商臻珑府”。某中介负责人罗先生说，自二手指导价出台以后，9月开始，珠江新城的二手房成交变得更难，“7月份店里的收支基本是持平的，8月份因为成交放款慢，收不齐全款提成，所以也是亏本的；9月份亏本更加厉害”。

9月份，罗先生在珠城的门店总共只成交了三套房，其中只有一套是珠江新城的二手豪宅，总价一千多万元；另两套都是其它片区的一手公寓，总价低。在8月份，亦只成交一套一手，一套二手住宅。

“现在客户看房，很多都想捡漏”。罗先生说，目前珠江新城的看房客，看完普遍不作声不还价不置评；一旦还价，都是直砍10%。即便如此，目前珠城的房价仍然相对坚挺，故而成交更难。

“现在我们基本放弃珠江新城的二手房成交了”。同在珠江新城的某品牌中介经纪小邓，长假7天直奔一手住宅和公寓销售中心。虽然现场人头涌动，但7天里没能成功卖出一套房。他所在的中介门店同事亦如此。

在海珠区南洲板块，某中介经纪黄先生直接休七天长假，回了惠州老家，直到8号才返回广州上班，“我就猜到了，今年的国庆假期房子肯定不好卖”。事实上，在9月份，他也只卖出一套二手公安宿舍，“66平方米，190万元”。

“一家公司，四五十家门店，整个国庆也就成交那么几套房”。近年成立的某中型中介负责人杨先生告诉南都记者，二手指导价一出台，楼市就像遭遇冷空气，成立交马掉下来。“9月成交比8月下滑两三成；对比6月下滑至少五成”。在他看来，今年的楼市高峰时刻是三四月份。

按照此前目标，杨先生计划在今年将直营的品牌门店拓至50家。但如今2021年只剩一个季度，他只达到40家的目标，就已放弃再拓市场，“本来8月份有几家商铺要签合约，但我们都不签了；有两三家在谈租赁商铺的，我们也都放弃谈了”。

自从9月至今，杨先生的中介公司已有四五十名经纪辞职不干，“平均每家店至少流失一人”。杨先生坦承，如果后续市场更冷，不排除关闭一些门店，把人员调到其它热门的门店，“开店的成本和没开店的成本相差太大了”。杨先生说，其司现已经调整业务方向，积极打入一手市场。

中心区新盘单价直降超5000元

限价之下，广州无论中心区还是郊区，都已有一手楼盘出现降价，一二手房倒挂现象愈发常见。

上半年，黄埔区曾有数个一手楼盘吹风价在5万+/平方米至6万+/平方米，最终实际售价低于此前的吹风价，普遍以5万+/平方米开盘。

于今年初拍地到封顶价，再经摇号决出拿地房企的前东风化工厂地块——卓越招商臻珑府于今年国庆期间开盘。作为黄埔区的贵价地之一，该盘开盘单价多在4.5万-4.9万元/平方米之间，亦远比上半年的同片区的其他新盘价格低。

销售介绍，卓越招商臻珑府开盘推货295套，去化149套，去化率51%。国庆期间的到访1872台，销售85套。主要客户群体年龄在27-38岁之间，多为在珠江新城及周边上班的白领，原居住天河、黄埔、海珠、荔湾为主。

卓越招商臻珑府营销中心。南都记者邱永芬摄

距该项目不远，同处黄埔老城的某大盘，是近年来中心区的网红项目。今年春节后，李女士在亲见车陂板块二手房从4万+/平方米涨至7万+/平方米后，改为选购黄埔某当红板块的一手楼盘。3月份，她前往项目交了150万元订金，销售告知优先给一次性付款的人选房。

“最开始报价说是6万，但是一直没拿到预售证，无法出售”。由于李女士是一次性付款，到6月下旬，有销售通知她有一套一期的房子，原购买人无法贷款就退出来，“销售私下称，原来单价是6万元/平方米，现在一次性付款是5.6万元/平方米”。而与她同期一起交了150万元订金，采用贷款买房的几位朋友，到目前仍未获选房机会。

在6月底，李女士前往项目签订认购书，并在7月初把全款近670万元打到开发商指定账户。她认购的是一套中高层物业，建面近120平方米，如今付清全款已三个多月了仍未获网签。担心开发商一房多卖，多次与项目沟通，最终答复或可于本月底网签。

但让李女士没想到的是，就在中秋节前后，她的另一位朋友购买了同楼盘的物业，“140平方米，也是一次性付款，只需要4.8万元/平方米！”朋友所购的物业同在中高层，楼层低李女士一层，“他的户型更好，面积更大，迟三个月购买，却比我的便宜8000元/平方米！”

李女士的认购书显示是带“精装修”，朋友的认购书未注明是否带装修。“就算他的是毛坯房，但一般两三千的装修都不错了，比他的贵8000元/平方米就太离谱了！”李女士表示难以接受。

从公开信息可见，该大盘年初单价多在5.3万-5.7万元/平方米。但据准买家们透露，该盘目前的吹风价已降至4.9万元/平方米。

近郊新盘“6字头”变“5字头”，“4字头”变“3字头”

近郊的黄埔萝岗，众多一手楼盘亦纷纷开出比市场预期低的售价。

今年9月中旬，科城山庄峻森园开盘，单价介于3.6万至4.2万元/平方米之间，不仅比二手挂牌价便宜，更相当于回到2017年的开盘价。

上半年，萝岗片区不少一手楼盘报价都在4万+/平方米，但目前不少已回调至3万+/平方米。

今年4月底，白领梁生认购萝岗某大盘的一套中层物业，彼时报价为折前4.3万元/平方米，折后价是4万元/平方米，梁生交了20万元后签订认购意向书。直到今年9月中旬，该盘方拿到预售证；9月底网签，其网签均价更降至3.6万元/平方米。对比4月底，该盘在5个月间降价4000元/平方米。

梁生4月底去选房时，现场火爆异常，一度托了关系才选购到房。彼时项目推出100多套物业，两个小时内就全部选光。后面该项目陆续加推新品，去化也很火，“因为降价了”。

不过，该项目在比4月降价4000元/平方米后，也将精装修变简单装修，“原定的送全屋智能家居、三个厨柜、衣柜及电视背景墙等，都被取消了”。梁生表示，此前的交楼标准高档大气，“主卧一个衣柜据说就要好几万元，一个开关就要499元”，但降价后也减了相应标准。在5月以后再推出的产品也基本都在3万+/平方米，普遍已是改为简装或毛坯交楼。

番禺万博板块，某网红楼盘去年底及年初的售价不少都在6万+/平方米，最贵甚至达6.8万元/平方米，且优先一次性付款者，贷款购房还得靠边站。但9月以来，项目三期被曝售价已低于6万元/平方米。而在本周，更有网友曝光以5.3万元/平方米的单价买到低层单位。

地铁18号线刚通的南沙万顷沙板块，有楼盘从4月底开盘时的2.2万-2.6万元/平方米，回调至现在的一口价2万元/平方米。整个南沙区，早在四五月起，就陆续有楼盘降价抢客。

广州楼市开启新一轮博弈

放眼全市，即便是供不应求的天河区，其一手售价也基本维持近半年的价格。或出于此，相对于二手市场的冷清清，一手楼市则相对活跃。

“国庆期间，天河珠江花城、天河壹品，每盘每天平均都有两三百台客”。销售表示。

同片区的保利天汇，国庆期间以6.6万-7.04万/平方米开盘，现场人气火爆。这与项目售价不涨价不无关系。

限价之下，更多持币购房客，有望以较具性价比的价格上车。但受贷款政策及二手指导价出台，楼市集中供地大量流拍等影响，广州楼市成交量仍在继续下滑。

从网易房产数据中心监控阳光家缘数据，2021年9月广州一手楼网签成交7901套，比8月7180套微增，同比2020年9月的16575套减少8674套，下降52.33%。二手方面，9月广州二手住宅成交量（自助网签+中介网签，数据来源：广州中原地产研究发展部）6198宗，环比8月同期（8535宗）下降27.4%，同比大减56.0%，创近年来成交最低位。

黄埔越秀滨江星航TOD营销中心。南都记者邱永芬摄

为促进成交，目前广州全市不少一手房价已悄悄降价，二手房价亦在飙高后已暗中回调。

今年4月，Lucy以单价4.8万元买入车陂板块某小区的一套二手住宅。前业主为深圳客，不熟悉市场，她的购入单价比当时的市场价略便宜三四千元。其购入之时，整个天河的房价仍在上升通道，五六月份时，小区挂牌价一度涨至5.7万元/平方米。

但在二手指导价出台后，该小区的挂牌价已经悄悄回调，“近两个月没有成交了，目前挂牌价调至5.3万元/平方米”。经纪表示。

已停止公司扩张的中介负责人杨先生分析认为，目前银行对二手指导价的态度仍然相对暧昧，有的企业经营贷仍然可以指导价继续贷款，但对房贷却暂未见反应，“现在最关键就是看银行有没有跟进二手指导价，如果银行对房贷也以二手指导价贷款放款，楼市成交肯定继续下滑”。

微妙的是，当下曝出暂停房贷的多家银行，也在悄悄寻找资金出口，已经消停近半年的装修贷，也于近期重出江湖。

就在9月下旬，南都记者已先后接到两家国有银行经理推介，称无论毛坯/精装都可以贷款，8年分期月息只要0.28%，贷款额最高可达50万元。而另一家银行，贷款额度甚至高达80万元。

看似冰封的广州楼市，暗流涌动，新一轮博弈已经开始。

南都记者邱永芬