中国第一神盘试验“逆生长”

(来源|凤凰网 作者|王婷婷)

前言：

最近蒂姆·库克开了他作为苹果CEO的最后一场发布会，十年间时代更迭，不禁让人回忆起乔布斯刚发明iPhone时的超乎想象。

“苹果精神”影响了很多行业，包括中国房地产。

到如今，能被称为“中国四大神盘”的地产项目，无一不是以颠覆性和极致化出圈，因为它们真的做到了超出预期，让人们惊呼“原来房子可以这样” ——

首创了多种新人居形态的良渚文化村、神奇建筑出圈的麓湖、颠覆营销的美林湖、社群近乎神化的阿那亚，一度被称为中国地产界的“四大神盘”。

比较不同的是，后三者还在主要开发周期、货源相对充沛，而万科良渚文化村是一个21年的长期项目，核心区可售住宅货源仅剩最后一个组团。

开发接近尾声，但投入并没有停止。相反，万科良渚文化村在浙江省“共同富裕试点”的指引下，基于“未来社区”战略，在长期主义持续投入的基础上，开始了新一轮整合提升。

过往二十年，良渚文化村时常被作为“田园城市的范本”被提及，直到今天，杭州城市在变大、良渚文化村在改变，它应逐渐被放到一个更广泛的，关于“新型城市化和社区更新”的语境下来探究。

良渚文化村作为万科的“试验田”，承载着万科的发展观，和其对多元业务的探索实践。

如果说，万科是城市服务的先行者，良渚文化村则试验着万科关于“城市新生与更迭、产城新融合、新都市人居”等多方面的领先尝试。

那么下一个20年，良渚文化村是怎样、万科的城市理想会如何、中国城市的更新梦能怎么呈现？

怀着这些问题，凤凰网风财讯实地采访了万科多位资深“操盘手”，以发展的视角，再观“良渚”。

(图：良渚文化村手绘图)

从个体到群体、再到城市

让文化内核“自由生长”

4年前的6月，王石在朋友圈官宣“退休”后，隔一天，他就去了杭州的万科良渚文化村。

一碗2块钱的豆浆、一根1.5元的油条…在接待外国友人参观前，他去村民食堂吃了一顿心心念念的良渚早餐。

王石毫不掩饰对这里的喜爱，有一段时间，他只要到杭州，必去良渚文化村，而且每一次他都能发现一些“美妙的变化”——

这里诞生了中国第一份由社区业主自治自理形成的《村民公约》，引起社科院的关注；

首创了健康不贵的村民食堂，这是万科“第五食堂”的原型；

世界级大师的作品在这里一个个破土，超前如安藤忠雄的“大屋顶”（良渚文化艺术中心）、厚重如大卫·奇普菲尔德的良渚博物院（另外两个不以省/市冠全名的博物院是北京故宫博物院、台北故宫博物院）…

这些“改变”，因为激发人情共鸣，被王石，被更多路过这里、留在这里的人牢记。

也是这些“改变”，慢慢沉淀，影响着更多的人，成为良渚文化村人的魂。

从个体到群体，这让良渚文化村变成了不同于普通小区的、一个有精神内核的地方。

《村民公约》是其精神内核的一个标志，也是良渚文化村社区营造的里程碑。

（村口的“村民公约墙”）

十余年前，怀着田园梦想的一群人，“惊世骇俗”来到杭州主城区以外20公里的地方栖居，他们共同意识到“村有村约，但村约无字，无字则隽永，唯自省自重自爱自尊也”，因而协商形成了公约。他们自发开展互帮互助、互教互学的各种行动。

用村民张炎的话来说，“新村民越来越多，可能对公约本身没有那么强烈的感情，但他们对这里的生活方式、已经形成的邻里氛围、公约演变落地的各种实实在在的活动，是有感觉的，也会在潜移默化中认同村民公约所倡导的价值观。”

这一场自下而上的社区动员，唤醒了村民的共建意识、公民意识，表达了自律、向善的社群精神。

由此，业主和开发商的关系，也超越了传统意义上的服务与被服务、或管理与被管理的二次元关系，发展成为政府 居民 企业 机构共建共享的新局面。

沉淀20年，良渚文化村对于个体关怀、社群意识、业主和开发商新关系的探索，在行业内是当之无愧的先驱。

而这种精神领域的探索，仍在继续、且扩大着范围与层次。

“大屋顶”是展示这一变化的最好窗口。

（良渚文化艺术中心鸟瞰形如“大屋顶”）

良渚文化艺术中心总馆长张炎告诉风财讯，万科的价值观里，居住区是一个小的社会形态，它需要文化传播与交流平台。为此万科鼓励业主论坛交流，创立《万科家书》记录村里美好的人事物。

随着时代变迁，杂志和论坛走向实体空间，万科邀请国际大师安藤忠雄打造了“大屋顶”，这便突破了良渚文化村的社会形态，甚至突破杭州的语境，与世界产生了交流和联通。

大屋顶的文化影响力，也从社区蔓延到整座城市。如今，这里已经成为杭州这座城市的一个文化聚集地，是杭州戏剧节等市政文化项目的载体。

良渚文化带，也成为杭州在西湖文化带之外的“第二条文化带”——5000年的世界文化遗产“良渚遗址”-良渚博物院-良渚文化艺术中心-中国美院良渚校区…密度如此大的文化聚集，在任何城市都属珍稀。

就像提出中国四大神盘概念的房精哥所说，这些物业可以复制的是配套，无法复制的是温度和用心。

“物业的更新”亦如是，建筑优化只是起点，终点是人与人、人与空间的交互升级，是社群关系的升级。

从个体到群体、再到城市，良渚文化村蕴含的“文化力”、探索的“精神力”，给了它和城市广博的想象空间。

（5000年良渚文化遗址鸟瞰图）

永续经营、产城融合、未来更新

“在商言商”花的是硬功夫

如果说文化务虚，务实的一面则看商业。

万科杭州城市公司合伙人、副总经理丁洸感慨，当时大家希望这个地方未来能变成中国最佳的居住地，就是这样一个很朴素的想法。

2000年启动的良渚文化村，“一张蓝图绘到底”，20年后的今天依然按照这张图的初心在做。

这份“情怀”需要落地，要变成产业、变成税收，这个过程并不容易，但成功了。

万科方面告诉风财讯，纯文化项目大屋顶，已经实现了收支平衡；创业产业园区“玉鸟流苏”成为杭州十大文创产业培育基地之一，入驻了大量动漫会展艺术领域的文创企业；五星级的君澜酒店，已经和良渚遗址景区构建成一个客流稳定的旅游目的地…

甚至伴随发展，万科将它们独立出来，形成大屋顶文化、旅居、养老起源于村里的随园嘉树）、教育（源于九年制学校幼儿园等教育平台）等业务板块，各自创造收益。

当下的良渚文化村，早已不仅是一个住区，也是一个多维度永续经营的产城融合区。

万科希望，即使文化村销售完成，仍然能有一个稳定的产出。

为了实现这个目标，万科在寻找持续生长的能量。良渚文化村也从毛家漾以西的部分，向东延展，构成了如今“一撇一捺”的新生图景。

其中，“一撇”描绘着国际人居场景，“一捺”则是文创产业场景——以TOD综合体“未来之光”为核心的产融新区。

(图：良渚新城门户——未来之光)

天荟未来之光城营销负责人吴海燕告诉风财讯，出于“新生城市发展计划”的指导，这里以地铁杜甫站为枢纽，带入产业办公、光剧院、情景商业、旗舰酒店等全方位服务业态。

尤其“光剧院”，作为2000席位容量的大型剧院，将承载杭州的很多大型文化演出；串联大屋顶文化、中国美院良渚校区，试验“创新文教基地”模式。

“一捺”之下的新良渚，呈现着万科探索未来城市发展的过程。

(图：良渚文化村“未来社区”九大场景)

上一个20年至今，良渚文化村的实验成果如斯。下一个20年，又会是怎样？

“未来社区”正在寻求新答案。

万科未来社区发展研究中心负责人王宋伟告诉风财讯，浙江省作为国家共同富裕示范区建设试点，正进一步探索“城市大脑 未来社区”的数字社会建设，也把“未来社区建设”作为共同富裕现代化基本单元建设的主要手段。

响应号召，万科专门组建未来社区推进团队。而良渚文化村正是浙江省第三批未来社区的省级试点项目之一。

目前良渚文化村在属地政府带领下，正结合居民痛点，围绕人本化、生态化、数字化，在“未来邻里、未来教育、未来健康、未来创业、未来建筑、未来交通、未来低碳、未来服务、未来治理”九场景进行整合提升，进行社区服务再升级。

客观来看，“未来社区”概念的提出和推行，促使多方主体在文化村项目上进行了服务整合。在以往文化村配套服务主要以商业服务提供的基础上，更多的补充了公共服务和公益服务的短板，完善了社区服务的短板。

王宋伟就直言，良渚文化村在过往的开发中，其实也暗合了浙江省未来社区的一些建设要求，不断试验着“投、建、管、运”一体化的社区营造方式。而如今，随着万科作为开发商的属性逐渐淡去，现在更多是以运营服务商的身份对社区进行支持和创新。

万科的“现身说法”，其实是一个印证——良渚文化村正以自己的实践，给行业描绘着一个值得展望的商业范本。

(图：良渚文化村最早的蓝图，20年沿用至今)

后记：

每一个企业和个人，都面临着选择短期价值、还是长远价值的问题。

就算是“封神”的良渚文化村，也经历过漫长的不盈利过程，到如今的良性循环，它也熬了很久。

而能够形成良性循环，土地先天优势、与政府的优秀互动、万科的能力与情怀…缺一不可，这是良渚文化村难再复制的原因。

但项目无法复制，策略、思维和能力可以复制。

怀着这样的信念，即使是“房子躺着卖”的黄金时代，也有不少执着的地产人，钻研学习良渚文化村。

新的时代，仍在继续改变的良渚文化村，能否成为新地产人看到传承、发现灵感的地方？

这是一个美好的提问，也是一份美好的期待。

良渚的意思，是美好的岛屿。

也期待良渚文化村传递的价值观，让这个行业变得更美好。