全国1.3亿空置房，你为什么还是买不起房？

近期，关于房产税的讨论，越来越热火。

关于房价未来走势，也都各抒己见。

目前的情况是，二手房价，真的降了！

国家统计局9月15日发布数据显示，今年8月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。

深圳更是连降4个月，每平米降了1万元。

除了价格下降，新房成交量也降了。

根据58安居客房产研究院公布的数据，2021年国庆7天假期，15个重点监测城市新房成交套数为8309套，成交面积为92.44万平方米，较去年同期下滑19%。

土地出让金也在降，300城在7月的降幅甚至高达60%。

2016年12月，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。房地产开发商大肆贷款扩张的时代，在2017年被终结了。

随着“史上最严调控政策”出台，房地产税征收原则也首次披露。

此后，这4年多时间里，国家层面至少3次提到了“房住不炒”。

而在2021年的政府工作汇报中，有142个字提及房地产。

在国家一连串的调控下，房地产开发投资、住宅投资增速统统放缓。

也许有人会说：虽然房价降了，房子还是买不起啊。

现在买不起，不代表未来买不起。

也有人把新一轮房价下降寄托于全面实施房产税，并且预判未来房价会全面下跌。

那么，当20后们到了需要买房的年纪的时候，房价会变成白菜价吗？

甚至有人预测，2020年以后出生的孩子，等他们长大可以直接领房子。

未来的房价究竟会不会下降呢？又会降到什么程度？

01

要解答这个问题，我们需要一个共识，那就是：房价，短期内，会因市场行为，产生价格波动；从长期来看，是受供需关系来决定的。

简单来说，房子供给太少，人太多，不够住，房价自然居高不下；房子供给太多，人太少，空房多，房价就会跌。

但在我们的印象中，房价好像一直都在涨。很多预言房价要跌的经济学家，最后都以惨败收场。

主要原因在于，国内看得见的手与看不见的手综合作用之下，追求的是允执厥中的平衡，而不是任何一个极端。

实际上，我们放开房地产市场时间其实并不长。

并且，当时，房价和供给关系之间的关系并不大。

那个时候的房子不是商品，而是“福利”。解决居民住房问题的政策，主要是通过福利分房和单位集资建房实现。

1979年，西安和南宁开始进行房屋销售试验。

一栋单元楼有37套房子被拿来进行售卖，售价150元/平米。一套60平米的房子，总价约9000元。

根据统计局数据，1979年全民所有制职工平均年薪为705元，月薪大约60元。

无论是单拎出来房价来说，还是房价收入比，跟现在一比，那时候不就是白菜价吗？

当时，房子供给很少，需要的人很多，按理说房子应该很快被抢购一空，并且不断涨价。

不过绝大部分人还是持观望态度，卖了一年，最后也只卖出去18套，不到一半。

毕竟，那时候商品房消费意识，以及房产投资意识，还没有成为共识。

直到1996年，政府提出将住宅建设作为新的消费热点，以商品房建设带动相关产业的发展和刺激经济增长。

中国房地产市场的火种，开始在全国传播。

到了1997年，因国际巨鳄做空泰铢，掀起亚洲金融危机，导致国内出口受挫。

1998年，又来了造成直接经济损失2551亿元人民币的特大洪水。

为了提振消费，带动包括建材、化工、钢铁等几十个行业的发展，中国启动了一场对后来影响深远的房地产改革：告别福利分房制度，迎来商品房时代。

刚刚放开的房地产市场，就像一座突然喷发的火山。只不过这座火山喷的不是岩浆，而是财富。

房地产成了首富“生产基地”。

纵观全世界房地产富豪中，中国可谓屠榜。2020年全球10大房地产富豪，8位来自中国。

在《福布斯》“中国内地百名富豪榜”上，1999-2009的短短十年间，以房地产为主营业务的富豪高达40多人；十大富豪榜中，房地产商超过一半。

尽管刚送走亚洲金融危机不久，2007年-2009年又迎来了全球金融危机。

四万亿救市计划，反而再次推动了房地产逆势攀升。

造富神话，继续。

恒大地产集团前董事长许家印，从2016年胡润财富榜第十名到2017年成为中国首富，只用了一年时间。

有人算过一笔账，以他当年的资产增长速度，相当于日赚10亿元！一天就完成10个小目标，敢问还有谁？

但房地产市场爆火，是有前提的。

1978年城市人均住宅建筑面积仅有6.7平米，1998年增加至18.7平米，2008年增至30.6平米。

人多需求大，房少供给不足。

加上市场刚刚开放，房价涨得飞快。从1979年的150元/平米，1998年突破2000元，2008年破万。

此后，便进入了一轮接一轮的房地产政策管控。政策一直在管，房价却平稳上升。

直到2019年，中国人均建筑面积已经达到了39.8平米，人均一套单身公寓，已经接近欧美发达国家的平稳成熟时期的水平，但房价却还是没有要降的意思。

房价能不能降下来，究竟是谁说了算？

02

房价不降，便宜的是资本。

英国工人运动领导人托马斯·约瑟夫·唐宁曾说过：有50%的利润，资本就会铤而走险；100%的利润，资本就敢践踏一切人间法律；有300%以上的利润，资本敢冒死捞钱。

房地产的暴利，除了滋养了大批房地产商，也滋生了很多炒房客。

其中最负盛名，就是炒房团的鼻祖：温州炒房团。

1998年，福利分房制度刚刚终止，温州人就已经开始炒房了。

2001年，中国成功加入世贸组织，上海各大开发商掀起了一股建楼潮。盖这么多楼卖给谁呢？

上海开发商第一个想到的就是温州人。

温州炒房团在短短3年时间，就把温州房价从2000元/平，炒到了7000元/平。同年北京的房价才4716元/平，上海3658元/平。

上海开发商热情邀请温州人来看房，而温州人也积极响应。由于报名人数过多，温州晚报干脆直接包了三节火车车厢，拉着看房团去往上海。

这群温州人，在上海的买房现场，愣是搞出了抢超市打折白菜的感觉，不是按套买，而是按层、按栋。

据说，最终交易额5000万元；2个月后的国庆节，交易额变成了8000万元。

2004年，地产商干脆把房展会办在温州。4天时间接待了10万人次，5000平米的展厅每天都挤满了来买房的温州人，最终成交金额近15亿。

温州人炒房的模式非常粗暴直接。

首先，炒房团会举全团之力，拿下几个楼盘。到手后，他们并不急着卖出，先统一商定出一个较高的价格，然后才去当地二手房市场挂牌。

一旦挂牌，房价就焊死了。

炒房团里不论任何人，不管手头有多缺钱，都不得以低于该价格出售，否则就会被清理门户。

然后，就等着接盘侠。

这样的模式很容易遭到监管的阻击。一旦房子无法转手，就会被套牢无法变现。

事实也正如此。疯狂抬高房价、炒短线的温州炒房团，倒在了监管的枪口下。

温州炒房团的倒下，并没有让炒房团就此绝迹，反而从原始的粗暴草根模式，转变为现代化的职业精英模式。

深房理，就是其中“最会玩”的一个。

他们最厉害的地方，在于将房产“证券化”，堪称空手套白狼的“典范”。

首先，你要加入深房理的会员。

接着，你可以出资参与到购房过程中。不一定非得像温州炒房团那样，把所有家底都拿出来买房。

你可以购买一套房子的一部分，有点类似“投资参股”的意思。大家集资把钱交给某个人，由他出面买下一个小区的房子后，然后开始不断的抬高房价。

只要房价不停涨，你就能一直拿到分红。房子吹大了泡沫，肥了炒房人。

这个模式，不由得让我们想起来当年引发美国次贷危机的房利美模式。

今年深圳房价连续4个月下降，很难说跟打掉深房理炒房团没有关系。

毕竟，炒房资本捂着大量房产，给了普通民众房产供给紧张的错觉。

2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，中国城镇地区住房空置率是21.4%。

商品房空置数量和其他住房空置数量相加，至少有1.3亿套。

炒房团的覆灭，让原本被囤积的房子释放出来，有机会流到真正有住房需求的人手中，让房地产市场回归到供需关系中来。房价，自然会有所下降。

经济学家任泽平曾提出一个观点：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

现如今，国内的房地产是否到了看人口的阶段？

政策一轮轮管控下，房子从资本的口袋里掏了出来，而人口出生率连年下降，供给在增长，人口在减少。

那么，二三十年以后，房子究竟会不会白菜价呢？

03

主张房子会白菜价的经济学者，一般来说拿出的证据是——人口老龄化。

从统计数据上来看，我国的确进入老龄化社会。

随着中国不断加大对国民健康、医疗领域的投资，如今，中国人的预期寿命已经从解放前的35岁，提升到如今的77岁。

而65岁以上的老年人占比，也已经达到13.5%。

南开大学人口与发展研究所教授原新认为，中国2040年将进入深度老龄化社会，65岁以上的人口超过15%。

人口老龄化，对住房的需求也会产生影响。

一般情况下房屋的寿命，比人类要长的多。百年、甚至千年的建筑比比皆是；而能活过百岁的人，相比起来就寥寥无几。

正如开头知乎的那个问题描述的，再过二三十年，到20后开始成为社会主力的时候，60后就达到了或超过平均寿命，逐步退出历史舞台，很快，70后也所剩无几了。

而1982年生育政策之后，80、90后，以独生子女为主。理论上来说，作为80、90后的父母，60、70后的人口应该是80、90后的两倍左右。

当60、70后退出历史舞台，意味着有一大批房源被释放出来。

老龄化、少子化的社会，最终导致的结果就是房子越来越过剩。

日本就是其中的典型。

已经进入严重老龄化的日本，大量人口集中在东京等大都市，导致日本国内空置房已超过850万栋，占日本房屋总数的13.6%。

为了处理部分老旧的空置房，日本一些地方正在采取低价甩卖，甚至免费赠送的办法吸引民众前来定居。

而同样面临老龄化的韩国，在被财阀控制的高房价的背后，是超过6%的房屋空置率，部分地区甚至超过了10%。

据韩国最大的传媒机构《中央日报》报道，韩政府去年释出3.9万套空置公租房，并计划在近两年内要11.4万户全租型公租房的供应。

那么未来中国的空置房，是不是也会像日韩这样清仓甩卖？

或许，并不会。

因为中国实际情况实在过于复杂，任何版图小、人口少的国家都无法成为中国的参照物。

就拿北上广深来说，这四座城市总人口超过8千万，介于韩国人口与日本人口之间。

中国不只有北上广深，截至2020年底，全国迈过GDP万亿门槛的城市，已经达到23个。

这些城市的经济总量加起来已经超过了日本、韩国。

除此之外，截至2019年，中国GDP超过千亿的城市就达到181个。

也可以说，我们是在一个洲的版图上，为一个洲的人口谋发展。

在这个巨大的版图上，发展顺序有先有后。

2020年，中国农村地区人均可支配收入达到了1.71万元，而城镇人均可支配收入已经提升到4.38万。

至于北上广深四城，人均可支配收入则在6.3万元以上。

之所以提到城镇、农村，以及4个超级城市，是因为，不同的环境下，人的出生率有很大的不同。

根据2010年数据，这一年全国总和生育率为1.18110，其中“城市”为0.88210，“镇”为1.15340，“乡村”为1.43755。

这一数据还是在轰轰烈烈的城镇化运动、大量农村人口外流、大批量的农转非的背景下产生的。

具体有多少“乡村”人口流入“镇”和“城市”，帮助城镇贡献了多少生育，我们无法统计。

尽管，此消彼长，乡村人口的总和生育率还是远高于城市。

何况，全国各地陆续出台了各种生育补贴政策。

• 比如，贵州将三胎纳入医保；
• 武汉不仅把三胎纳入医保，男职工还有15天护理津贴；
• 四川攀枝花生育二胎三胎，可领1.8万元；
• 甘肃临泽对于多生孩子的家庭在生育、上学、买房等方面累计最高补贴10万；
• 江苏对多生孩子的女性，进行就业帮扶……

或许，对于北上广深的高收入人群来说，这些补贴“杯水车薪”。

不过，对于广大的“月收入在1000元以下的6亿人”、广大县镇地区的居民来说，不仅能解燃眉之急，甚至还能帮着渡过最艰难的一段岁月。

广大的县镇地区，藏着人口增长的密码。

尾声

但不论如何，老龄化是当下的大势所趋。人口总量的增长，或许已经很难实现。

为了维持当下的人口规模，或者为了减缓人口的负增长，各地奖励生育的政策还会持续加注。

接下来，不论房价会不会降到白菜价，将会带来新一轮的财富分配。

改革开放以来，中国GDP增长了30多倍，社会资产和福利，也同步积累。

中国，和无序垄断的资本主义国家不同。中国人民创造的财富，终究还是要回归于人民。

由于80、90后人口断崖，20年以后，当60、70后逐步退出历史舞台，社会财富将以医保、教育补贴、买房补助……以及我们无法想象的形式，传递到下一代。

或许，我们这代人，等不到房子降到白菜价的那一天。不过，在房价和人口的动态平衡中，一定会让越来越多的人买得起房。