大家好，我是无相君。
这个国庆，如果你经常关注楼市，就会发现一个反常的现象：
往年都是“金九银十”的楼市涨价季，今年却突然变成了打折季！
比如，北京的楼市顶级学区房狂降400万也没人买；某大各地促销降价；重庆、杭州、苏州等城市，都出现了流拍率上升、溢价率明显下滑的情况；多个城市甚至还出现了临时“中止”出让地块的现象。
梳理中国房地产的发展历史，无相君发现，楼市的降温，既是房企们长期高杠杆运行使然，也是国家严厉“去杠杆”的政策落实。
而这一切，就是避免一场更大的危机！
回顾中国房地产业的发展，不得不提到1998年。
那一年，中国连续多年两位数增长的经济增速，突然降速到了8.8%。
此时，国家提出了拉动内需的战略，如何拉动内需呢？
当时认为，最好的方法就是激活房地产。
这是因为房地产产业链很长，涉及行业多，建材、化工、钢铁等都会受益。
于是，福利分房年代结束，住宅商品化时代开启。
而之后十多年，房地产市场，也就成为拉动中国内需的火车头。
这一过程中，中国不少房地产企业都沿袭香港卖“楼花”的模式（预售制）——向银行借贷数以亿计的资金买地，之后几个月内就开盘售楼，收回数倍资金，接着再把这笔钱投入买更多的地，借更多的债，开更多的盘。
此种模式堪称空手套白狼。
无数地产大佬就是因为这样，一夜暴富。
潘石屹、王健林、冯仑、许老板…….
2008年，美国爆发次贷危机，金融海啸波及全球，当年11月中国进出口数据突然跳崖。
这时，中国加速了对房地产的刺激，来提振经济——2008年购买住房的契税税率下调到1%，并暂免印花税和土地增值税。
这剂猛药，让房地产的拉动效应十分耀眼。
2009年第一季度，30个重点城市中有24个城市的住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅甚至超过50%。
而第三波的拉动高潮，就是2016年的棚改货币化。
简而言之就是将城市中难以配套的“老破小”的区域进行拆除，给予拆迁户补贴，鼓励他们再拿这笔钱去购房。
那一年，“拆迁户”、“拆二代”成了香饽饽。
而棚改货币化也让中国的房地产市场的火势“腾”的一下窜了起来。
在此期间，某大就是通过激进的高杠杆操作，搭着政策的“东风”，瞬间膨胀，当年就成为中国第一大房企，也将许老板推上了中国首富的宝座……
然而，盛筵不会永远进行下去。
任何行业的高速增长中都会有各种问题，房地产也不例外。
对高速发展的楼市，很多专家提出警告，主要围绕四点：
一：银行的贷款给了房地产，制造业科技业拿不到贷款，实体经济虚空；
二：一二线城市高房价，三四线城市高库存，供需错配；
三：地方政府过度依赖土地财政，需要转型；
四：负债率提高，无论企业还是居民，都在大举借贷，风险不断累积。
对于地产公司而言，一旦资产带来的收入不足以支付利息，结果只能进行借新还旧的“庞氏骗局”式融资。
目下各大地产公司的危机，皆是如此。
此外，中国的金融体系变成一个内部翻滚的压力锅，随时可能顶开盖子。
30年前的日本就是警告。
1980年代，美国和日本打起了贸易战，最终，日本自愿限制出口，并签订广场协议。
此后，日本采取了宽松的货币政策，最终造成疯狂的地产泡沫。
红火的地产，使居民储蓄减少，背负巨额债务，后来泡沫破裂，日本的经济陷入停滞，也就是“失落的20年”。
美国经济学家海曼·明斯基曾对此有精妙分析，并把日本的崩溃称为“明斯基时刻”。
在2017年，“警惕明斯基时刻”第一次出现在时任央行行长周小川的讲话中。
今年三月，银保监会主席郭树清的表述甚至更直白——“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。”
9月27日，彭博也公布另一项研究显示，目前全中国多达9000万个单位的“鬼屋”，中国房市占到了全国GDP比重达30%。
这是一个什么概念？
美国2008年金融危机时房市只占全国GDP的19%！
此外，日经新闻最近有一篇分析，拿1990年日本房地产泡沫爆破的房价与所得比的倍数，来比较现在中国城市的倍数，结果令人惊叹。
当年日本泡沫吹破前夕，东京，京都是18倍，大阪14倍，神奈川15倍。
而目前的深圳是57.97倍，北京55.8倍，上海45.55倍，广州40.76倍⋯⋯
危机已经不能不重视！
房价奔驰了几十年，很多人都相信只会上涨，永远不会下跌。赚到钱的人，继续拼命借钱买房。
但是，这几十年吹出来的泡沫，现在到了算总账的时刻！
从2020年开始，政府陆续出台了一系列政策，对房地产行业都有非常深远的影响。
比如，对重点房企融资提出“三道红线”，还有金融机构房地产贷款集中度上限。
这两项深刻改变房地产金融格局。
直接断掉了“空手套白狼”游戏的第一步——向银行借钱。
而身处其中的房地产企业，开始感受到了“门窗紧闭”的窒息感——2020年7月以来，泰禾集团、天房集团、三盛宏业、福晟集团、华夏幸福、正源地产、协信远创、蓝光发展、阳光100等多家房地产企业相继出现债券违约。
在一系列政策调控的推动下，房地产企业凭借高杠杆快速扩张的资本红利时代已经结束了。
有从业者表示：“地产行业的大时代结束了，至于未来是一个什么时代，很多人还没工夫想，先活下来再说。”
目前的房企，纷纷断臂求生。
要么打折促销。
要么合并抱团。
要么直接破产。
未来，中国的楼市也将会以看得见的体态降温。
而这一切，必将有利于实体经济，有利于百姓民生，有利于中国经济的长治久安！
让楼市冷得更快些吧！
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