原副行长吴晓灵，泡沫狂欢的日子不多，提前做好退潮的准备

国内的房子存在泡沫吗？相信这个问题不用什么专家解释，不少的老百姓都感觉到房子的价格已经存在了巨量“泡沫”，2000年全国平均房价不足2000元每平米，2021年第三季度全国平均房价已经来到了，10,865元每平米，部分热点一二线城市房价少则几万元，每平米多的房价不少的人，更多的是望而却步。

5月底的时候，西安某论坛金融专家朱云来直言不讳表示：房价应该要下跌27%才合理，中国平均房价在8000元左右，还更直接地批评多个城市“房价巨高”，不吃不喝也要十几二十年才能攒得起首付，这已经成为了非常普遍的现象，从侧面理解我国的房价泡沫存在27%其实也并不然，更多的是结合目前国内居民的收入来衡量房价。

2020年全国人均可支配收入32,198元，人均支出费用21,210元，减得居民平均收入零钱为10,979元，假设一家4口人计算，每年的存款约为4万元， 假设购买100平方的房子，计算总房价80万，需要准备的首付为24万元每年存款4万元，6年时间的存款就可以支付房子的首付。但是这个平均数字放在大城市中根本不够看，我们也没认为这是属于房价泡沫。

什么是房地产泡沫？根据美国经济著名经济学家查尔斯.P.金德伯格认为：房地产泡沫可以理解为，房价在连续过程中持续上涨，价格上涨使人们产生进一步的预期，并不断吸引新的购房者，随着价格不断上升，投资成本也在持续增加，房地产价格远远高于相对应的实体价格，由此导致房地产泡沫的产生。泡沫过度膨胀后果是预期逆转，高空置率和价格暴跌。

2008年的次贷危机，相信不少人还历历在目，美国的楼市崩盘影响了全球的经济走向，经济学家，任泽平认为10次危机9次房地产造成。原央行副行长吴晓灵也曾说过，股、债、汇、房是国家的经济命脉，用句简单的话理解股、债、汇、房是与金融属性紧紧挂钩。

国家严格调控房价之前国内的房价一直都是居高不下的，不仅是一线城市有一些名不见经传的小县城，房价都已经超过当地工资水平的数倍以上。根据业内相关机构监测数据，2020年百城平均房价收入比为13.2，深圳房价收入比为48.1，比全国房价最高的香港房价收入比都还要高，香港的房价收入比为48，另外北京、上海、厦门、三亚等城市房价收入比都超过了30。

近20年来，房价出现了如此大幅度的上涨，不少人通过房地产挣得盆满钵满，有部分人群甚至通过房地产实现了财富自由，年轻人也普遍想挣快钱的，于是借款买房的现象十分的普遍，根据央行的数据统计，2011年至2020年，我国居民杠杆率上升31%，年轻人背负了如此之多的房贷。租金回报却不容乐观，根据诸葛找房数据显示2020年50个中大城市平均租售比为1:611平均租金回报率还不到2%，租金上涨速度难以跟上，房价上涨速度回本时间大大被拉长，这也表明了房子售价与实质价值存在偏差。

2017年西南财经大学研究数据统计，全国城镇地区拥有6,500万套空置房，平均空置率为22.3%。2021年易居研究院也发布了另外一则数据，全国100层新建商品房住房，库存面积约为4.98亿平方米，库存量已经出现27个月正增长，更关键的是广义库存量达到了37.7亿平方米，假设100平方一套房子，计算未来将会有超过4,000万岛的房子，处于待销售的状态。目前国内的房屋空置真实情况似乎还没有一个准确的数据，但是北京的房屋空置率都已经达到了13%~18%，小城市的空置率肯定是更高的，国内房屋空置率已经远远地高于国际水平的5%~10%的合理区间。

限涨和限跌同时存在：

如今的楼市有一个很奇怪的现象，部分城市发布了限涨令，不允许房价出现过快上涨，新房备案价要经过审批，二手房也有了指导价进行调控，然而有部分城市却发布了限跌令。

房价上涨过快很好理解，因为最近这几年一直都提倡房住不涨，但是房价下跌过快，为什么要限制？购房者终于等到今天的到来，却被政策阻碍住根据本代数据统计过去的40天前后有7座城市发布了限跌令。

再次说回08年的次贷危机，美国推动楼市的发展专门降低了房贷，基本收入不稳定和次级信用贷款都进入到房地产市场，随着泡沫越来越大，后面对于市场的预期出现了不稳，美国应对次贷危机的方法是气机泡沫，在短时间内提高了贷款利率，后来大量的是贷款者无法按期还款，房屋被收回，引起了一系列的连锁反应，美国在短短的半年时间内房价下跌接近50%，房地产泡沫由此破灭。这种事情不仅在美国发生，在日本也发生过同样的事情。

如今有两个国家的先例，告诉我们不能采取过硬的政策打压房价，要不然会得不偿失，除了限购限售限贷也可以通过限制开发商大幅度地降价抛售，弱化房地产的投资属性，防止价格出现大幅度下滑，让所有人都在一个预期内并不是说房价不可以下降，只不过是要在合理区间下降，看看几个城市出台的限跌令都在15%，假设100万的房子第1年时间降价到85万，第2年时间降价到72万这样慢慢地出现下滑，并非在短时间内把泡沫刺破。

社科院有报告，预计2021年房价涨幅在5%左右，如今限涨令和限跌令同时存在，更加限制了房价波动幅度，另外值得关注的是，我国的楼市依旧是处于供大于求的情况，已经积压了不少的库存房，这会导致二手房的挂牌量不断地上升，预计研究院显示截止到7月份为止，我国重点城市的二手房挂牌量已经高达298万套，如今突破300万套，二手房的库存量增多，对一手房的销售会形成一定的压力，挤压。

没有任何一个国家可以依靠房地产走向强国，更多的是靠科技、新基建、战略新兴产业等各方面推动经济进步，国内的房地产已经完成历史革命，在过去房地产确实是对经济推动起到了关键的作用，房地产涉及的行业高达120个，如果没有房地产，国内的经济可能也没有如今这么繁华，但是不能过度地依赖房地产，要不然会得不偿失。

正如央行原副行长吴晓灵所提醒的那样，泡沫狂欢的日子不多，提前做好退潮的准备，是每个国家每个人都要面对的现实。

央行参事盛松臣在接受记者采访的时候也提到房地产市场的调控正确的方式是控制房价的同时也要提高居民的收入，通过挤泡沫的方式来实施市场稳定，并不是采用刺破泡沫的方式来解决高房价的问题。

2021年在多次高层会议中都重点提到了“稳定房地产”和“共同富裕”如今所有出台的政策都是以稳房价为主，未来提高老百姓的收入后，整体的房价收入比就会下去，相对而言购房的难度也在下降，老百姓也更容易买到自己合适的房子，并且自身的购房压力也下降了。