北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
我是第一套房买在世纪城130多平的三房，后面倒腾过两套小房子，赚了点小钱。可能真是膨胀了吧，2015年底把世纪城的三房卖了870万换到了大兴翡翠城五期康隆园的联排700万，想着换了大房子，还赚了小200万。
后来没成想国家放开二胎，家里添了老二，大兴的房子上学没法住，海淀二套是个两居住不开所以还跟海淀这里租房呢，改善也没改善到，升值就更别提，现在康隆园联排只能卖1150，世纪城三居保底1550，差价扩大到400万。现在苦恼的是这个联排是卖还是留？因为我大宝马上上大学，剩下我们三口搬回两居也还将就。章哥您怎么看
A：
1、翡翠城，如果确定不自住了就不建议留着，置换为好。
2、这是产品性质的原因，跟地段和品质的关系不是很大。北京的别墅类产品，只有在2003年之前是高收益的，其中最高的收益率在1999年之前。当时涨幅倒不是很大，但仅租金回报率就都在10%以上，最高甚至到过20%多。没别的原因，就是因为稀缺。
但是近20年不同了，2003年之后普通百姓成了买房主体，不再是富裕阶层，那普宅就成了市场主流。别墅等高总价的豪宅交易虽然吸引眼球，但实际上占的份额很小。那也就是说，这种产品的受众窄，购买群体相对少。
再加上别墅用地并不稀缺，每年都是大量的入市，所谓的禁墅令当然会遵守，但规则都有变通的办法。那一边是流通范围相对窄，一边是供应量大，也就导致了别墅类产品的流动性弱，升值自然慢。
3、简单说吧，在全北京的别墅产品中，升值超过大盘的一个都没有，勉强跟上的凤毛麟角。还基本都在朝阳东北和海淀西北等地，产业区的人群支撑住了价格。但也仅仅是跟上北京大盘，还是落后于板块大盘的，总体算的话仍然是亏。
其他的就甭说了，全部跑输，无论什么板块多高档的产品。你们这输的不算多，毕竟是二手的，保值还相对强一些，顺义新别墅在这5年里有输到40%的呢，根本就没涨。
4、总之吧，如果是长期自住，那留着别墅很合适，居住体验好，房子毕竟是用来住的。但如果是不住了，留着的意义就不大了，这种消费为主的产品投资性弱，持有不划算。
当然，或许再过些年北京人更有钱了，也成了主流产品了，就跟欧美似的。那别墅的保值性就肯定没问题了。只不过从现在来看，北京的房价太贵，中小户型的普宅还是主流。
仅供参考。
二、
Q:
我看了回龙观的首开智慧社和矩阵小区觉得还可以，首开位置好但是规模小，住宅只有两栋楼，矩阵就是感觉环境不如首开，停车费劲，不知您怎么看这两个小区？
另外经适房融泽嘉园和龙跃苑哪个更值得选呢？主要有种说法以后高密度的中低端小区会变成猪龙寨似的贫民窟，也不会拆迁了，还不如低密度的小板楼，我也不知道对不对，想听听章哥的意见。
A：
1、智慧社，没什么社区环境，又有公寓，就算是分开管理也不太合适。这也就是房龄新，时间长了不好说，这种小区没有保值好的先例，自住合适吧。
2、矩阵就是普通小区了，没什么特殊的，价格走势正常，中规中矩。
3、融泽嘉园是安置房，自住合适，保值性不太好说。龙跃苑老经适房，也性质差不多，只不过是房龄长了，价格走势稳定，可以等同于商品房普宅。
4、高密度的，成贫民窟倒不至于，中国是社会主义国家，和西方的资本主义两码事儿。在欧美肯定是成为贫民窟，咱们这儿不会，肯定会由政府进行协调维护的。但一般来讲也好不到哪儿去，尤其是那些塔楼小区，时间长了保值性都偏弱。
如果能买到低密度小板楼就更好，保值性相对强，没电梯也算不上什么劣势，早晚都加上。
5、这就在矩阵选吧，普通小区也没什么风险。选经适房也行，一分钱一分货而已。保值性都差不多，同一板块内基本都同涨同跌，选择板楼户型好的就行。
仅供参考。
三、
Q:
北京户籍首贷，首付在150-170，总价500左右，2居或以上，想在草桥买，据说升值空间还是挺大的，但是现在房价已经很高了，这个价格买不上了，就想着在周边的马家堡或者角门西地铁站看看，这个商圈章哥您有推荐的小区吗？
A：
1、这预算不太对吧，太乐观了。就算是用足额度，170/0.35=485万，这还是买新房不算税费的情况下。二手房要有评估折扣，所以170万一般能买到400就到头了，一般都到不了，小户型不好做高评，380万吧。而且这还有5%的税费，20万吧，另外准备好，如果含在这首付中那能买到的就更少了。
看房的时候让中介根据具体房源算账，每套房都不一样。算清楚了再交定金签约，别受损失。
2、草桥的板块挺好，但也谈不上升值空间挺大，谁敢保证那不是疯子就是骗子。在丰台算是不错的，大多数小区都没有落后大盘，几个品质好的赢了，但也就是略有超出而已，和升值高的板块差远了。
这也没法推荐什么，还是先算账吧。也甭什么两居以上了，这首付连投资房的一居都困难。角门买两居也不容易，那就看老小区吧，西马金润房源应该多，价格差不多能买到小两居。不过这就不属于投资房了，自住为主，价格走势基本能跟上大盘，也不会落后什么。
3、其他的没什么合适的，基本都是塔楼小区了，保值情况一般。这还是先算账吧，要不没什么意义，耽误时间。
仅供参考。
四、
Q:
想置换，卖掉自己满五唯一、一手经适房，在马连道瑞莲家园，两室低层大户型。目前看中了花乡桥南，首开华润城商品房、亿城天筑，另外还有个远一点的苏黎世家。我考虑华润城，小区看着不错，户型也可以，但小区构成比较复杂，花乡东苑和花乡西苑，感觉这俩跟商品房一个院，是瑕疵。可一般有瑕疵的房价格会偏低一些，但目前属商品房的楼栋价格挺高，像是处在高位。
另外，亿城天筑看了几回，合适的楼层没出房，一楼卖的挺多，可价格较高，价格低的西南角带小院，可地铁一来屋里还是有噪音和震动，我还担心楼体可能扛不住。还有就是苏黎世家了，隔着马草河和六圈路就是总部基地，房型可以小区好，但是居住消费高。而且担心雄安建成对面大企业搬走，会不会产业园就不如现在这么齐整，影响保值升值。
目前家里情况是东边国贸一带上班，过一年两年就退休，孩子目前国外上学。手里房子期望出手价格能与以上三个小区房子卖价持平。不知道具体三个小区选哪个好，樊羊路两边的交通方便有地铁，生活相对方便，但我觉得这一带被限竞房、回迁房、公租房等福利房包围了，担心今后房价会被周围拉低。苏黎世家可能保值增值好一些，但确实位置偏，上下班有些不方便，离万达和永旺也不太近，孩子回国后，出行也离车站地铁远了点。我不是说一定要房子增值带多少好处，主要是为居住，另外就是有点儿担心未来，如果今后家庭有变故，至少手里房子能变现出钱来。
目前纠结中…当局者稍微有点儿迷…希望旁观专家给点意见
A：
1、华润城价格高是因为房龄新，并不是因为升值好，也算不上高位。这里开盘的时候7万多，到现在涨到8/9万。但同时期亿城天筑大概4.5万吧，涨到现在6万多，相比之下哪里的涨幅更高一些？
说明什么？说明华润城受到纠纷的影响较大呗。这也是监管层愿意看到的，高档小区和保障房盖在一起，共享社区，那商品房的价值必定受影响，房住不炒的目的也就达到了。
2、亿城天筑一楼的价格高是因为带小院，不少买家就是冲着这小院来的，个人喜好。地铁震动我不知道，但肯定对楼体安全没影响。这种花园洋房的多层建筑本来成本就不高，开发商犯不上省这点儿钱，质量都不错。
而且前几年亿城天筑发生过一件事，有个一楼业主私挖地下室被举报了，闹的挺大。我一个朋友去看了，说漏出的地下工程很不错，反倒侧面证明了质量好。
3、苏黎世家就这情况，除了周边的人，很多都不知道这里还藏着个高档小区。甭担心什么企业搬走了，这种独栋小楼除了总部基地还上哪儿买去？看看东区和西区就差别很大，地价越来越贵，没有开发商再会在市区盖这种小楼了，绝版。
而且企业办公都是愿意扎堆儿的，方便招工和各种配套服务。我在总部基地还留了个办公室呢，图的就是个方便。就算有企业搬走也会有搬来的，级别还会更高，甭纠结这些，没意义。
不过苏黎世家的业主们最近也正闹心呢，永合庄垃圾场的事儿。据说是期限快到了，周边居民刚觉得闻臭味终于要熬到头了，但人家垃圾场要从填埋改成焚烧，业主们不干了。苏黎世家离的最近，受影响最大，所以也最积极。
4、这要是我的话就选亿城天筑了，没风险。甭琢磨什么回迁房限竞房了，自己过自己的日子，谁也不互相串门。看看回龙观，那都不是被保障房包围了，而是占领，照样保值升值挺好。
房产的保值第一是地段，之后才是产品性质和品质等等。瞎琢磨太多没意义，自己吓唬自己。真要想挑毛病哪儿都是毛病，哪儿都不保险。
前几天还有人问我如果中美开战，买哪儿安全？那我觉得就得问问十三陵他们卖不卖了，买个十八层的地下室可能挺安全的，没事儿的时候还能和阎王爷唠个嗑儿。
5、总之吧，没必要纠结丰科园的保值性和发展，丰台和海淀朝阳不一样，没几个产业区，哪个都会很好。从现在来看，这三个选项中亿城天筑是没风险的，保值也挺好。苏黎世家如果真能让垃圾场不建也没问题，有了的话说不好。华润城在近些年是肯定还是会受到影响的，纠纷不好解决。
仅供参考。
五、
Q:
请教下如果以金融街宏汇园为中心，10公里为半径画圆，区域内符合我140平以上大户型，单价8万左右这些条件的只有西部远洋山水、东部瑞景和万豪、南部城南嘉园，如果您选择该如何排序？谢谢章哥
A：
1、如果是纯自住的话就凭个人喜好，不好排序。我这只能从投资角度分析，之前回答过万豪和东方瑞景这些老公寓的保值性弱，和普宅根本就不好比较。
这就相当于两个人都有1000万资产，但一个是从白手起家一点点发展起来的，另一个是富二代，起步就800万，靠吃利息达到的这个数。那如果说投资两个人的公司，选哪个？
2、城南嘉园和远洋山水，价格走势几乎一致，都是从最早4000多涨到了现在，都略超大盘。但如果说投资性的话城南嘉园占优，因为房价中没有学区溢价。也就是说，在没有好学校支撑的情况下达到的这个升值率，成长性更好。
而且从草桥到公益西桥，升值好的不光是城南嘉园，其他还有好几个小区也是这升值率。说明板块的整体价值更高一些。
3、当然如果有孩子上学的需求，那首选远洋山水。景山远洋的成绩很好，高中成绩就是放到东西海也是中上等。只不过之前是入学的年限较长，6年才能顺位靠前。而且高中的学位少，不太好考。
仅供参考。
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