泛地铁时代，不是所有地铁盘都值得买

不久前（9月28日），大家期待已久的地铁18号线终于正式通车。

同一时间，广州东至花都天贵城际（18号线北延段）正式动工。

此外，不少人苦等的7号线西延段（顺德美的大道至广州南站），也拟定在今年12月28日通车。

同为湾区最快地铁的22号线，首通段（番禺广场-陈头岗）土建工程累计完成94%。

接二连三的好消息，再次把地铁推上风口浪尖，而与之关联密集的地铁盘，近期关注度也有所上升。

地铁18号线的重要性，相信大家在铺天盖地的新闻中已经有所了解，这里就不再赘述。

作为城市高速轨道，其运行速度高达160km/h，首通段串联起明珠湾、番禺广场、万博及琶洲等热门板块。

要知道外围区最大的苦恼就是原离城市中心，受限于物理距离，无法享受城市核心资源，人流量也远低于中心区。

如今18号线开通，番禺迈入主城区“15分钟通勤圈”，南沙则是步入“30分钟通勤圈”，肉眼可见的利好，也成为南部不少项目近期宣传的最大卖点。

不过，相比项目宣传夸下的海口，我们更关心的是，18号线开通后沿线地铁盘是否因此提价？

万顷沙站的中国铁建·海悦国际均价2.5万/平；广州恒大阳光半岛均价2.3万/平；横沥站的美的·江上沄启均价3.6万/平；万博站的越秀和樾府，不限楼层、朝向，一口价6.2万/平。

在简单对比18号线沿线地铁盘信息后，发现这些地铁盘价格在18号线开通后并未出现什么太大波动。

这样的结果，其实也是意料之中。一是18号线沿线站点的地铁盘数量本就不多，不少项目只是借着这个热度来炒作。

二是18号线早在规划之初，其价值就已经体现在房价上，开通后对房价涨幅影响较小，尤其是离地铁2公里外的伪地铁盘。

一般来说，地铁沿线楼盘能够享受三次地铁带来的红利，即地铁前期规划、地铁复批开建、地铁开通时期。

如今18号线已经开通，沿线楼盘要么已经卖的差不多了，要么就是早就提前透支地铁红利，即便是现在想提价，购房者大概率也不会买单。

可以肯定的是，广州房价的分水岭与地铁有很大关系。

回首过去，地铁开通给广州带来了翻天覆地的变化，尤其是最先开通的几条地铁线。

早在1965广州就提出了修地铁的设想，直到1997年1号线首段正式开通，广州成为中国内地第4座拥有地铁的城市。

之后几年，地铁开始快速拉升广州的骨架，2号线、3号线、4号线、5号线、6号线、广佛线、APM线......地铁贯穿起广州走南纵北、横西贯东的城市脉络，成为广州城市革新的重要武器。

在已开通的众多地铁线中，影响最深远的，地铁1号线可以算一个。

究其原因，城市内第一条地铁的开通，从根本改变了上班族传统的居住观念、通勤方式甚至板块价值。

地铁1号线，就是打开荔湾发展之门的钥匙。

从线路来看，1号线途径站点既有陈家祠、公元前、等人文景点，也有体育西路、体育中心等繁华商圈，实现荔湾与天河之间的互通互联。

对荔湾居民而言，不仅解决了上班通勤问题，因此选择在荔湾安家的人更是不在少数。

所以在1线通车后，荔湾房价也迎来一轮涨幅、安居客数据显示，地铁沿线楼盘二手售价对比推出市场时的一手售价，基本上涨15%以上，租金回报率10%以上。

第一条地铁的价值，是从无到有，从0到1的历史性变化，地铁盘也是因此而来。

相信大家都听说过“地铁一响，黄金万两”这句话，但随着城市交通路网越来越完善，地铁还能对房价产生这么高的影响吗？

在回答这个问题之前，我们先来看两组数据，来了解下广州地铁现状及未来走势。

第一组数据，是广州现运营地铁情况。

不完全统计，全国已经有30多个城市开通了地铁，广州地铁客流量及客运强度更是排名全国第一。

相比节假日客流，广州地铁线日常数据显然更有说服力。

在去年广州地铁集团的《社会责任报告》和《年报》中，广州已开通21条运营线路，共有384个车站，总公里数为676.5公里，而在建线路方面，总公里数为308公里。

值得一提的是，广州地铁占全市公共交通出行总量的比例为57%。

不难看出，地铁已经成为广州主流的一种出行方式，是快节奏生活中不可缺少的一部分。

第二组数据，是广州未来新增的地铁线。

截至今年8月，广州地铁运营里程达到了531.7公里。根据相关规划，整个粤港澳大湾区未来至少还要新增1000公里的地铁里程，等于再造一个“地下大湾区”。

在《广州市轨道交通线网规划(2018-2035)》中，广州市城市轨道交通线网为市域高速轨道+地铁快线+地铁普线的多层次市域轨道交通网络，共53条线路，总长2029km。

其中，像18号线一样的高速地铁就有4条，分别是17号线、22号线、28号线、37号线。

众所周知，稀缺即价值。18号线的开通，或许是当下最大的交通利好，可以为广州南部带来更多的客运量，但随着广州交通路网的不断完善，新地铁所带来的价值溢价也会有所减弱。

大胆想象一下，未来广州开通地铁数量翻倍，大多数楼盘宣传写的都是xx盘地铁上盖，地铁也不再是稀缺品，这样看来，地铁盘似乎也失去了一部分竞争力。

反观当下，地铁红利显然被一些项目吹过头了。

小编认为，地铁依然会是拉动房价上升的利器，但当地铁数量达到一定饱和度后，地铁盘溢价将回落到一个合理范围。

那么，该如何正确看待地铁盘的价值？

地铁盘优势在于丰富了人们的出行方式，提升出行便利程度，在聚集人流的同时，地铁也汇聚了商业资源。

而众多商业的聚集，又将形成商圈，进而带来更多的消费人流，带动片区发展。

但需要注意的是，并不是所有地铁盘都值得买。

我们可以把地铁盘简单分为两大类：市区地铁盘和远郊地铁盘。

前者大部分位于城市中心区繁华地段，居住氛围浓厚，能力范围内肯定是选市区最好，但不是所有人都有这个实力。

于是远郊地铁盘便成了替代品，但“平替”终归有许多不够完美的地方，郊区地铁盘要避开的坑不少。

真正意义上的地铁盘，应该是集合交通、商业、学校资源为一体，资源充足，就算区位不太好或是没有产业，至少居住氛围也不会太差，自住影响不大。

并且，也不是所有的地铁站点都能形成商圈，还要具备以下几点条件：一是有传统商业圈依托，二是多条线路或交通枢纽交汇站点，三是在城市的核心地段或城市规划的重点区域。

但不少远郊地铁盘，没有商业与学区，光靠地铁这一因素，即便是吸引第一批购房者入手，未来想要置换也有一定难度。

地铁作为一个交通工具，具有很强的可替代性，更应该谨慎看待地铁盘的价值。

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