花样年自救：33亿出售彩生活核心资产

出品｜大摩财经

曾经物业“第一股”的核心资产，正被另一个物业“第一”股收购。

9月28日，碧桂园服务（6098.HK）公告称，已与彩生活（1778.HK）签订股权转让协议，将收购彩生活核心资产邻里乐控股的全部股权，总代价不超过33亿元。这已经是碧桂园服务继蓝光嘉宝、银河物业、富力物业之后的第四宗收购案。

碧桂园看上的资产主要包括万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美7家公司。根据协议，彩生活要保证在收购事项交割前，上述7家公司成为邻里乐的全资子公司。除此之外，碧桂园要求彩生活在收购完成前，将“不重要”的资产进行剥离，不纳入收购范围。

目前，万象美物业、长白山旅游度假区物业、开际商业为邻里乐持股的公司，而开元国际、万象美住宅、花胥物业和北京万象美均由彩生活控制。

由于部分股权还未按规定纳入邻里乐，碧桂园要求在收购完成前，将万象美物业99%股权、开际商业100%股权、万象美住宅100%股权、北京万象美100%股权、邻里乐100%股权、邻里乐（香港）100%股权和开元国际100%股权，质押给碧桂园物业香港或其指定的代理人。

在碧桂园服务与彩生活的交易中，双方还签署了非竞争协议：自交割日起五年内，除经碧桂园服务同意外，彩生活相关公司不得直接或间接接管任何有可能在收购事项范围内的项目，也不得与邻里乐控股正在或准备洽谈的项目竞争。

在明年3月1日前，若彩生活未能拿出其股东同意收购决议，碧桂园有权单方面解除收购协议，届时彩生活应赔偿碧桂园15%违约金，约5亿元。

目前，彩生活和花样年并未披露收购公告，根据碧桂园说法，上述收购尚需彩生活和花样年股东会审议通过。

值得一提的是，今年以来国家层面加大了反垄断审查，而碧桂园服务接连吃下蓝光嘉宝、银河物业、富力物业之后，已经成为名副其实的物业第一集团。因此碧桂园服务在其披露的公告中也罕见地表示，收购邻里乐控股需要获得中国反垄断管理机构的同意。

彩生活脱胎于花样年控股（1777.HK）的物业板块，2014年赴港上市，成为中国“物业第一股”。在很长一段时间，彩生活的合约管理规模一直处于行业第一。

2019年起，房企掀起拆分物业板块上市潮，随着头部房企的物管企业上市并大规模“跑马圈地”，彩生活的行业领军地位遭遇挑战。

可以佐证的是，自2018年底彩生活合约面积首次突破5.5亿平方米之后，此后几年合约面积一直徘徊在5.5亿平方米左右。由于缺乏成长性，彩生活股价长期低迷，目前市值仅有38亿港元。

为此，彩生活曾希望通过分拆商管板块上市，改变股价被低估的现象。7月5日，花样年以12.55亿买下了绿地集团旗下的绿闵物业。7月26日，花样年与彩生活联合发布了分拆方案，透露正考虑将各自商业及综合用途的物业管理业务、商业运营管理业务进行分拆，于香港联交所主板单独上市。不过，本次收购后，彩生活的商管分拆计划能否实施，已经是未知数。

值得一提的是，虽然碧桂园服务最近屡次因收购物业公司引起注目，但本次的卖家彩生活才是市面上收并购最多的物业企业。

2021博鳌房地产论坛上，彩生活董事局主席兼首席执行官潘军称，彩生活是目前为止全行业收并购企业最多的，上市前兼并89个物业公司，上市后共收购125个物业公司，合计收并购共200逾个。

此一时彼一时，如今这个行业收并购最多物企、曾经的物业“第一股”，也走上了被收购的道路。

房企寒冬下的卖房子求生

本次收购，彩生活几乎将核心资产全部摆上货架。2019年、2020年，邻里乐控股的税后净利分别为3.06亿和3.09亿。同期彩生活净利分别为5.36亿和5.42亿。

业内认为，彩生活突然将旗下核心资产出售，与母公司花样年的财务状况密切相关。因债务即将集中到期兑付，自9月14日以来，国际三大评级机构标普、惠誉、穆迪均已下调花样年的评级。三家机构均称，融资渠道收紧和高额债务到期，增加了花样年控股的再融资风险。

三个国际机构的负面评级意味着企业流动性的恶化与偿债能力的下降，也意味着其在公开市场融资风险与难度的加大。也就是说，花样年难以再通过美元债融资来“借新还旧”了。

公开资料显示，当前花样年控股共存续12只美元债，债务余额为39.8亿美元。其中5只将在一年内到期，共计15.59亿美元；3只将于2021年年内到期，共计7.62亿美元。这些美元债的利率普遍较高，有7只利率高于10%，最高达到15%；低于8%的仅有3只。

受到负面评级除了加剧融资难度，还会进一步影响股价。9月29日停牌前，花样年股价为0.56港元，相较于去年年中最高的1.789港元，股价暴跌接近7成。

9月20日，花样年曾针对市场传言发布公告，称其发行已到期离岸优先票据概无逾期还款，公司经营情况良好，运营资金充裕，不存在任何流动性问题。

除此之外，花样年还频频回购以提振资本市场信心。据不完全统计，仅在9月3日至24日短短22天，花样年债券便进行了10次回购，共计3760万美元。

2019年以来，花样年通过对核心高管重新进行分工和任命、改组事业部等方式在拿地、战略、运营等方面都有了一系列改变，但这一系列组合拳尚未给花样年带来明显变化。

2021年上半年，花样年实现营收109.52亿，同比增加18.5%；毛利润22.77亿元，同比下滑26.76%；毛利率为20.8%，较上年同期减少12.8个百分点。房企业绩往往反映的是近一两年内的经营情况。由此可见，最近几年，花样年的盈利能力正在下滑。

截至6月末，花样年的净负债率为74.8%，现金短债比为1.59，剔除预收款后的资产负债率为72.7%。对照“三道红线”的标准，花样年处于“黄档”。

而且，花样年下半年销售状况已经开始显露疲态。数据显示，花样年7月销售额51.17亿元，环比下滑17.6%；8月销售额40.33亿元，环比下降21.18%，同比下滑20.96%。

促销也好、卖子也好，对于花样年来说，只有迅速拿到资金度过集中兑付才是火烧眉毛的问题。

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