北京楼市：南四环VS酒仙桥，谁的潜力更大？内行人为你解答

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐，坐标北京，预算300，考虑:南四环公益西桥南的公园懿府，酒仙桥的晶都国际，请问 1)以上哪个适合投资入手?月供都没有问题。2)如果以上没有合适投资的，可否推荐适合入手的小区及入手单价?

回答：天恒金融街公园懿府位于丰台区槐房西路与西南路交汇处，属于高端改善类住宅项目。优势: 1.交通便利，位于四环与五环之间，地段上有明显的优势。一梯两户，户型方正，设计合理，居住舒适度高。品质有保障。2.项目周边有位于新宫地铁站的万达广场，集购物餐饮娱乐于一体，可满足正常的生活所需。劣势: 1、目前距离最近的地铁站有两公里，需要坐一路公交车换乘。2、周边有较多的回迁房，加上目前在建的项目较多会有干扰。综合来说，项目适合在金融街、西单、丰台上班和高端改善的人群。投资和自住，两者矛盾，你要优先哪个?一号线西边，大部分都不适合投资，贵或者涨得慢。适合300万首付的选筹区域，前10名全在朝阳，加一个天通苑。如果你是单纯考虑自住可以入手公园懿府。酒仙桥属于望京和国贸的辐射区，18线明星和小网红的聚集地投资有潜力，但是和望京国贸这2个增长极对比，潜力还是弱了些。望京比较推荐慧谷宝星季景沁园，澳洲康都，淘笋。北京买房建议，详见知识星球内部分享。

提问：你好！现在有一套自住学区房，另有一套大河庄苑的开间，手里几百万现金，最近我们考虑卖掉大河庄苑的开间，加上现金总共有大约900万，想投资一套奥森附近的三居，目前价格比较合适的是京师园或者澳林春天三期的三局。有几个问题想请教。 问题一，奥森附近的这几个小区投资价值怎么样？卖掉大河庄苑买奥森这个思路可以吗？因为现在自主中关村的学区房，想投资一套偏居住环境的 问题二，感觉大河的房子最近在涨，奥森好像变化不大，要不要年后再换？ 问题三，如果奥森投资价值不大，有推荐的小区吗？二套首付小1000万吧 非常感谢！

回答：1. 大河庄苑 因为是八一小学是直升校，外加属于周边稀缺的带小区环境的次新，还是受市场的认可的。奥森板块现在价格还是合适的，没有溢价属性。京师园或者澳林春天可以入 2. 尽量3月之前敲定，过完年一般都会有小阳春 3. 海淀看下 西北旺 ，朝阳看看 望京、双井 这几个区域都可以淘淘

提问：新人首问~ （求匿) 美丽的房姐你好~问题如图，感觉自己想法有点固执和幼稚，大概率会当了接盘侠，但是又实在很不喜欢老公房（踩过94-98年的)，求指点，感谢！

回答：苹果社区北区办公设计，涨幅较差。公园1872 涨幅较低，租金高的类型。 推荐排序 朝阳无线\/金港国际>苹果社区北区\/苹果社区北区, 建议在朝阳无线\/金港国际中选择

提问：房姐你好，我在北京想换房，目前首套大概能卖500+万，想换个大点的小区环境好点的三居，目前看过中国玺，东边的公园1872，从位置和发展，以及小区来看，哪个更好，除去这两个小区哪里更推荐购买？

回答：中国玺被限价，若无其他中间成本。适合享受型居住，长持投资价值还不错，有确定收益。 公园1872 一直都是属于那种涨的幅度小，但是租金高的一类房 如果你更看重升值幅度，我不建议买这个

提问：房姐你好，我湖北人北京工作居住证本科在京十年现单身，15年全款常营万象新天125平，18年南六环龙湖天街对面的住总正华时代广场商铺150平全款一个，18年海口华润中心60平商铺全款一个。问：1追求睡后收入，目前只想到买房收租，是否有其他选择？2如果还是建议买房该买哪种？3还想买北京第二套住宅，怎样才能有第二套的资格？4目前资产只有这三个房子，手上现金150，是你会怎么选择？谢谢

回答：1. 买房就是最佳途径，升值收益+租金供血。 2. 商铺全款租金 涨幅很差，不是好选择，投资住宅回报率才高 3. 个人没办法，可以公司名义买 4. 万象新天出掉，因为之前无贷款记录，应该还有sfsd，拉高杠杆入一套大标的。

提问：房姐:您好！我刚工作，在三里河附近，集体户口。想买3居板楼、交通方便、考虑学区。请提供参考。谢谢！

回答：你好，子弹多少呢？ 附近的好学区就育民、中古、三里三。 育民：融泽府、金融世家，次新高大上。 中古：三里河一区，2、3、5号院 三里三：三里河二区AB区

提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。

回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等

提问：房姐，新人首问，当前有一套旭辉26街区的27平商住，无贷款，租给蛋壳租金3300，如卖房解约需要三万四违约金，到期时间23年底，有一套大厂早安北京的两居，价值115，有50贷款，当前与老公办理lh不满一年(明年六月满)，老公名下无房无贷，通过中介交了点手续费做了sfsd，当前买了天通苑东三区法式园的顶复，170平525w，不算便宜，但是从常规二手房中介那里买还要等一年，家有俩三岁以下宝，属于自住刚需，老公税前月5w5，我全职带娃无收入，当前思路是卖大厂两居+信贷+手头存款勉强入了上面的天通苑，这个思路是否正确，3-5年之后孩子上学是否可以给出点后续的操作建议

回答：思路没问题， 你是刚需自住买天通苑也挺合适，现在卖掉大厂的标的也没有损失。商住建议在23年后卖掉，3-5年后学区政策也可能调整，非京籍看重教育就看朝阳板块，当然价格也更高，需要牺牲居住体验。若想兼顾就看昌平回龙观板块

提问：房姐您好，新人收问， 知乎上关注您蛮长时间了，后转到这儿。 本人刚需，SFSD，丰台户口，买房目的是自住+保值，首付200多一点，收入较低，月供最多15k。 想在朝阳\/丰台找个南北的小两居，还请房姐赐教，推荐几个小区

回答：你好，感谢关注！ 首付200+，可以关注总价400左右的小2居，前期月供压力大一点，可以考虑分割出租缓解月供。 三环新城、设计师广场、石佛营X里、梵谷水郡、炫特嘉园、万年花城

提问：【执着的宝宝】【被退回付费第三次】房姐你好~直接进去主题啦，京户二套打算经营贷350-420直接，没有通州票了。纯投资打算买个1改2或者小两居，倾向北京东边。北面空间大也可以。钱有点少，算在血海竞争了，但是不上车怕两条腿跑不动大盘啊~打算先买了出租，2-3年后赚点钱在换大的自住。目前看了朝青，不大喜欢炫特酷特的环境。看了雅成一里觉醒性价比不错，晨光，买不起。不过没有太合适户型。常营看了柏林爱乐，新天地，北辰，保利，丽景园。挂南一些的差不多的房子单价49000-57000不等。求问选哪里理想，如果考虑投资，短期2-3或者中期5年，这样小二还是一改二。哪个好，哪个小区什么价格合适。还有没有其他可以推荐的方向。盼复！！！

回答：雅城的房子相对品相较老，经适房小区居住品质较差，出租居多。 如果不是特别需求或者条件所限，或者出现很好的户型，雅城一居做为备选。 400内可看的标的并不多，二居最优位置可以偏一点 但一定要近地铁，一居就要靠近城区。范围扩大 再推荐一些 首城国际、柏林爱乐、 橙色年代、 星河城、万年花城 新龙城 鸿坤理想城礼域府。

提问：房姐您好，想向您请教。目前情况:在东坝朝阳新城有一套房，已满五年，有贷款。想换房，东坝房卖掉再加上手里的钱能有800首付，但目前还没有明确的目标，很苦恼。我纠结的问题： 1.东坝朝阳新城均价5万，是否还有上涨空间。 2.目前还没有生孩子，可能两年会生，换房需要考虑学区需求不。 3.因为亲戚在新北苑住，所以看过福熙大道和润泽公馆的房子，但总觉的那一片溢价有点高，附近没有办公商业，除了房子新环境好房价没有支持。请问新北苑片区目前值得入手吗。 4.想请问我目前的情况您会推荐看哪些小区呢。 非常感谢。顺祝一切顺利！

回答：东坝前期概念炒作过重、配套还没起来，朝阳新城这个地段比较一般，潜力不大，而且供应量极大，价格一直没涨起来，常年洼地，近年也是跑输大盘，优势就是房子较新、价格便宜、未来地铁还算便利、旁边有公园。 新北苑环境还行，自住+学区的需求比较适合这里，你现在没有学区需求，保值角度不是很好的选择。建议看下 上京新航线、首开知语城、季景沁园

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