文|深蓝财经深度研究组婷婷
地处四川盆地西南部的仁寿县，曾是全省有名的干旱县。民国期间，仁寿遭遇的大旱和局部大旱高达三年两次，大水灾两年一次。“下雨往外流，无雨吃水愁，十年有九旱，用水贵如油”，就是该县严重缺水的真实写照。
为了改写“看天吃水”的历史，1970年起，数十万仁寿人开始以肩挑、用背扛，硬是在这片丘陵之地，开凿出新中国成立以来全川第一座大型引蓄灌溉工程——黑龙滩水库。
深知“一汪清泉”的来之不易，2017年底批准的《眉山市集中式饮用水水源地保护条例》明确规定，“禁止在准保护区内新增居民集中居住点。”
然而自2018年4月以来，黑龙滩水库库区不断有楼房拔地而起，最近的低层建筑距离库岸线只有几百米。20个“违法”地产项目，属于中铁的项目最多且体量最大，达到14个，剩下的6个项目分别由天峰、永兴等地产公司开发。
随着今年8月中央第五生态环境保护督察组进驻四川，上述行为被迅速公开。
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矛盾重重，政府陷于两难：
要经济还是要环境？
近日，“新华视点”记者随中央第五生态环境保护督察组在四川眉山市仁寿县发现，当地在集中式饮用水水源地黑龙滩水库周边，规划建设20个地产项目，占地面积约3222亩，严重威胁当地近300万群众的吃水安全。
9月17日，生态环境部官方微信公众号将其作为非法开发当地产致使水源地生态环境遭到破坏的典型案例通报。
根据通报，这20个地产项目位于长岛未来城、天府生态城2个片区，规划建设楼房1097栋（其中低层楼房542栋），总用地面积约3222亩，建筑面积约332万平方米。截至目前，2个片区已建成低层楼房322栋，占地约546亩，建筑面积约37万平方米；在建楼房775栋（其中低层楼房220栋），占地约2676亩，建筑面积约295万平方米。
这些项目从什么时候开始审批通过的呢？2018年4月。
较为尴尬的是，早在2017年12月，四川省人大常委会就为了涵养水源、控制污染源对饮用水水源水质的影响，批准了《眉山市集中式饮用水水源地保护条例》（下称《保护条例》），里面明确规定，“禁止在准保护区内新增居民集中居住点”。
而同样在2017年，成都首次提出“东进、南拓、西控、北改、中优”的空间发现战略，而仁寿作为成都正南方向的第一城，便借助这股政策的“东风”，为素有“成都后花园”、“川西第一海”之称的黑龙滩规划了长岛未来城和天府生态城。
根据规划，长岛未来城的总规划用地面积为4.93平方千米，天府生态城的整个规划面积是长岛未来城的3倍多，为15.83平方千米。
加起来，两个新城的规划面积接近21平方千米，从卫星影像图上看，它们通通位于黑龙滩准保护区内的西北部，距离饮用水水源一、二级保护区都不远。
规划还明确，2017-2035年期间，长岛未来城要发展成为集商务会议、旅游度假、休闲娱乐、民俗文化、健康养生、户外运动、生态居住为一体的滨水未来城，天府生态城要成为一个集文化旅游、特色商业、生态居住、宜人街区为一体的高品质魅力新城。
说白了，用房地产行业的术语来形容，这2座新城的未来是“文旅+地产”。
那么问题来了，既然政府已经有了规划地产的打算，为何还要在年末出台《保护条例》呢？既然出台《保护条例》的时间更早，为何又会出现20个地产项目相继审批通过的情况呢？这背后，究竟是什么因素在“作怪”？
督察组的调查回答了一切：这么做，是为了发展经济。
图片来源：生态环境部
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中铁在景区布局6万亩大盘
违规决策为地产开发亮绿灯
深蓝财经梳理了近几年眉山的GDP变化情况：
2015年，眉山全市GDP经过15年的积累，首次跻身全省“千亿俱乐部”。此后几年，眉山GDP总量一直保持稳定增长，这一数字于2020年达到1423.74亿元。
而眉山下辖的仁寿县，被称为“四川第一人口大县”。七普数据显示，仁寿县以111万的常住人口排在全省百万人口大县的第10位。
尽管该数字较2010年减少了12.31万人，但和南充南部县、南充仪陇县、资阳安岳县等已经掉出了百万人口的县城相比，仁寿县算是保持得不错了。
不过也恰恰因为仁寿县的人口数量庞大，平均到每个人头上的GDP其实并不高，用一组数据就可以证明：
2019年，仁寿县的GDP为441.77亿元，在全省183个区县中，位于第22位，GDP总量甚至超过南充的经济中心顺庆区。但如果以人均GDP作为参考因素，那么仁寿县的排名将远远落后顺庆区58名。
2019年四川省县市区人均GDP排名，图自citydata
好在仁寿县地理位置较为优越，自成都南边的天府大道直达县城后，“成都工作，仁寿生活”成为大家津津乐道之事，“去仁寿买房”更是一度成了房产中介们口中的热词。
这其中，兼具旅游度假、生态居住功能的黑龙滩，就是大家着重关注的区域。
之所以这么说，是因为特大型央企中铁集团旗下的二级子公司——中铁文化旅游投资集团（下称“中铁文旅”）在黑龙滩风景区布局了一个超级大盘——“中铁黑龙滩国际旅游度假区”。
有多大呢？总开发面积约60000亩，包括34000亩的陆地和26000亩的水域，投资金额达400亿元。
媒体报道称，该项目涵盖主题公园、旅游休闲、体育运动、水乡小镇、度假酒店等业态。
就此，由中铁打造的14个地产项目应运而生，创下了所在片区项目最多且体量最大的纪录。从生态环境部通报的情况看，剩下的6个被点名项目分别由天峰、永兴等地产公司开发。
为了绕开《保护条例》的限制，眉山市及仁寿县可谓想尽办法，具体操作包括：
1、眉山市人大常委会法工委在没有法律解释权的情况下，分别于2018年3月、2020年4月向黑龙滩风景区管委会、仁寿县政府出具书面说明，将条例解释为“本款规定的立法原意是禁止在准保护区内场镇规划区外的农村地区新增居民集中居住点”，从而为房地产开发亮了绿灯。
2、四川省林业和草原局违规办理了林地使用手续。
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20个“违法”项目何去何从
“中铁黑龙滩媒体沟通群”火了
问题是，这20个“违法”项目在被点名之后，会何去何从？
据眉山市政府官网刊文，9月20日，眉山市委召开常委会议，强调抓好黑龙滩生态环境问题整改，是责无旁贷的政治使命、造福于民的初心使命、转型发展的时代使命。各级各相关部门要把问题整改作为当前重中之重的政治任务。进一步优化整改方案，明确时间表、任务书、路线图，整改不到位不收兵。要不等不拖抓整改，对于能马上整改见效的问题，要立即行动、紧张快干。要每日调度抓整改，紧跟整改工作进度，全过程管理，每日动态研判，对整改过程中出现的新情况、新问题，下深水及时研究解决。
如果把政府的态度形容为A面，那么网络上隐藏的B面依然值得人深思。
深蓝财经在贝壳找房、房天下等平台搜索发现，中铁星月山湖、中铁双龙艺术小镇等项目仍然处于正常在售状态。
截图自“房天下App”
另据网传截图显示，中铁媒体对接人吴某在一个名为“中铁黑龙滩媒体沟通群”的群内跟大家喊话：
“环保督察组不是拆迁队，请大家慎重对待网络的传播和信息精准性，做好自媒体的监控，期待明年的年框有您！”
很明显，吴某对中铁信心满满，但参考今年5月中央环保督察披露的案例，拆除违规开发破坏生态的地产项目也不是不可能。
5月6日，生态环境部点名批评昆明诺仕达企业(集团)有限公司(以下简称“诺仕达集团”)自2015年1月以来，在长腰山区域，陆续开工建设滇池国际养生养老度假区项目，使长腰山生态功能基本丧失，影响了滇池山水生态的原真性和完整性。
滇池国际养生养老度假区项目系诺仕达集团开发数年的古滇名城的一小部分，这个被称为“云南第一文旅大盘”、占地1.6万亩的项目，最终因屡踩“环保红线”未整改而走向千亩违建别墅被拆除的结局。
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环保风暴背后
很挣钱的开发商，得实惠的老百姓
撇开这次环保整治的风暴不谈，中铁黑龙滩国际旅游度假区的落地，其实也给当地老百姓带来了不少实惠。
比如，中铁文旅共修建了76万平方米的安置房，涉及拆迁10000多人，拆迁按照60平方米/人的顶级安置标准补偿，所修建的安置小区有电梯、有地下停车场，还有花园。
当地拆迁人口的生活配套也在逐渐完善：中铁文旅规划了一百多公里的路，并一次性设置了大量的节能路灯；四川省人民医院黑龙滩门诊部，让黑龙滩附近5万人的医疗有了去处；启动的公立教育体系建设，旨在解决孩子们的读书问题。
除此之外，中铁黑龙滩文旅项目，还吸引大批在外漂泊的游子回乡创业，并且制造了大量的就业机会。
据中新网四川报道，中铁黑龙滩国际旅游度假区项目建设期间，每年将为当地增加了不少于50亿元的GDP和7亿元税收。建成投运后，预计年产值约60亿元，可提供约20000个就业岗位。
有村民只要听说是中铁的人，其果园里的果子随便摘。
当老百姓过上好日子，住进新房子，中铁文旅也从这一双向受益的项目中获得好处。
资料显示，中铁黑龙滩项目是中铁文旅“生态城”模式的一次异地探索。目前，中铁文旅的“生态城”模式仍在持续扩张，从去年开始，中铁文旅相继与成都青白江区和成都市大邑县签下投资协议。
从市场收益来看，中铁文旅甚至比更早成立的中铁置业还要挣钱。2020年，中铁文旅净利润9.63亿元，中铁置业亏损约17.2亿元；今年上半年，中铁文旅净利润约4.46亿元，远超中铁置业5079万元的净利润。
参考资料：
《他们肩挑背扛“重新安排山河”》，四川日报
《再掀环保整治风暴！四川眉山20个地产项目违法开发，中铁万亩大盘被点名》，时代财经
《中铁文旅产城融合：黑龙滩村民回乡创业潮涌动》
《黑龙滩风暴之外，中铁文旅圈地扩张，比中铁置业还挣钱！》，地产密探
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