控能耗传导至房地产：建安成本大涨，利润再遭挤压

信贷收紧、楼市严控、融资困难，已经给房企带来许多痛苦，而最近几个月，建筑成本暴涨，更让部分房企的情况雪上加霜。

“现在的建筑成本已经达到2008年以来的最高点。”一名华东房企人士对第一财经表示。

疫情后，大量避险资金进入大宗商品，造成了材料市场价格上涨，铁矿石、煤炭、螺纹钢、水泥陆续涨价。部分感知敏锐的房企，在今年5月份就明显感觉到建安成本上涨趋势。而8月中旬以后的能耗双控、拉闸限电，更是带起一波水泥、钢材的涨价潮。

对于急着完成销售指标的房企来说，年底降价势在必行，但由于成本愈发高企，亏本卖房只会让公司陷入恶性循环，实在是进退两难。

原材料及人工成本暴涨

“水泥是高能耗产业，且运输半径在300-500公里左右，基本为本土生产、本土使用，各地水泥价格相差较大，比如之前宁夏的水泥在300元/吨，广东为500元/吨。不过目前，全国大部分区域的水泥价格都在暴涨。”一名熟悉水泥行业的分析师对第一财经表示。

一名从事建筑工程行业的人士称，经过两个月的涨价后，广东、浙江、浙江的水泥报价超过了700元/吨，湖南有水泥厂商出厂价近期涨幅超过350元/吨，由于大家有减产预期，多地已出现排长龙买水泥的壮观场景，有经销商最高报价超过千元每吨。

水泥涨价背后，一方面是大宗原材料的价格在疫情后不断上涨，比如石灰石、矿渣、煤炭等；二是受到了能耗双控、拉闸限电的影响。多家水泥厂家调价函显示，涨价原因多数为限电造成的无法正常生产。此外，也有厂家因市场行销行情、全面减产预期而涨价。

而房地产另一大重要生产材料钢材的价格也在一路上涨，平均每吨上涨已经超过1000元。有业内人士认为，全球范围内资源供给错配推动了原材料价格上涨，地产需求稳定，造成了钢材基本盘的稳定，此外制造业景气度高，助推钢材景气度。而且，今年国内提出了去产能的相关政策，钢材供给出现一定的收缩。

此外，上述建筑工程人士还表示，目前全国的家居建材上游原材料都在涨价，包括木材、塑料、玻璃、五金等，今年以来这些原材料大部分都涨了30%以上。

“从今年7月底开始，我们公司就敏锐感知到了建筑原材料的价格猛涨。”一名地产行业人士告诉第一财经。

据他所在公司内部测算，从今年5月至7月，钢材价格猛涨50%，混凝土价格涨了8%，造成工程成本增加13%以上，而8月至今涨幅更猛。

另一家房企内部人士则称，建安成本近期涨幅普遍超过10%，每个月土方和钢筋价格都在上涨，光是地库单方成本已经达到6500元，半年涨幅超30%。

“5月份开始，原材料涨价已经传导至房地产。今年年初，疫情和通胀带动动力煤、铁矿石涨价，3月螺纹钢涨价，水泥一并涨起来了，拉闸限电以致雪上加霜。”该人士对第一财经说。

除了原材料，建筑人工成本今年亦大幅上涨。一家地产公司内部人士表示，今年建筑工地用工成本同比增长超15%。另一家大型建筑企业高管则对第一财经表示，今年招工极难，工人年龄多在四五十岁，招不到年轻人成了企业面临的严峻问题。

房企降价犹如饮鸩止渴

今年7月以后，新房市场逐渐“熄火”，尤其是三四线城市，再也没有抢房场面，售楼处冷清成为常态。

受调控影响，整个房地产市场都形成了降价预期。今年下半年起，开发商的价格战陆续打响。

不过，在建安成本暴涨的背景下，房企还有降价空间吗？

“现在购房者心态发生显著变化，都在观望着等降价，我们只能苦口婆心列举现在的成本涨价情况，告诉他们项目降价是不可能的。”一家在长三角主打改善型置业需求的房企一线营销人士对第一财经表示。

不过，在负债压力巨大的情况下，确实有房企宁愿亏本也要抢收回款，打出了“骨折价”。对此，华东一位房企总裁认为，这种行为必将导致企业陷入恶性循环。“房地产企业不赚钱空转是不可能的，最多空转两年，亏钱最终无法维持。”

但他也认为，今年接下来三个月的情况不容乐观，房地产市场一向有“买涨不买跌”的情绪，哪怕开发商降价，恐怕都很难吸引来流量，而降价的负面效应还包括损害产品质量和服务等。

楼市下行周期叠加原材料大涨，地产商又遭受重重一击。

按照一般行业规则，房企与承包商签订合同后，如果原材料涨跌幅在一定程度内（比如正负5%），则由承包商自行消化价格变动，如果涨跌幅过大，则触发价格改变机制。原料暴涨后，房企与供应商正共同承受巨大压力。

过去，为了获得大客户长期订单，供应商愿意垫资或接受商票，即使遭到房企拖欠，也愿意私下协商，尽量为客户着想。今年，各种压力下，房企与供应商的矛盾逐步爆发。

“下半年项目工地停工情况增多，总包和开发商公开撕破脸的情况也已发生，也与原材料上涨、承包商自身压力巨大有关。”一位地产业内人士称。

此外，今年在建项目的烂尾、质量风险或将加大，降标情况愈发严重。“长三角三四线城市过去两年非常好卖，很多龙头开发商高价拿地，但现在大量改善型项目已经改成了毛坯交付。”上述地产业内人士对第一财经表示。