北京楼市：这个板块常年跑输大盘，买入就被套

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐您好，我最近买了中海寰宇视界，72平，主要看重离地铁200米，纯2套保值抗通胀的想法，是知道您之前买的，准备放个5年以上再出了，您之前说过房山会两极分化，能详细谈一下吗？

回答：房山的涨幅很可能会跑输大盘的，就像这半年一样，上涨大多是核心地段品质盘和顶尖的学区板块，其他远郊城乡结合部都没怎么涨，这种趋势还会延续，持续分化，住房不炒的政策就决定了 不会出现普涨的情况，也就是只有购买力和需求足够强的板块，才有被继续推高的可能。而且北京每一轮的上涨都是置换人群推动（学区需求+刚改），80%的置换都是在核心区内，郊区板块除了别墅区，大多是刚需客户，而刚需的购买力是不足的。

提问：新人首问，房姐您好，二套，首付300，学区兼自住，请房姐推荐合适的小区

回答：你好，自住首先要考虑你的工作和生活半径 如果在朝阳，可以关注以下板块： 1.望京关注南湖东园二区 2.芍药居北里：人大附朝阳 九年一贯制 3.慧忠里：朝外九年一贯制 都是朝阳的好学区

提问：新人提问：子弹400，月供2万左右的话，兼顾高改善和孩子上学，朝阳区有推荐的小区吗？

回答：可以看总价800内的标的，可以看看澳林春天，对口的朝阳北师大附属实验，还有首城国际，对口北工大附小，直升附中。也可以芍药居北里买个三居，环境差了点，但是人大附朝阳的学区还是很不错的，或者看看慧忠里的三居，朝外的学区也很不错。

提问：房姐好，新人首问，本人京户，媳妇是工作居住证，在北京SFSD，子弹270w，想最近上车，两人都在西二旗附近工作，近三年有生小孩的计划，希望兼顾一下自住和投资，然后担心年后涨价最近在看房想上个车。 目前在考虑下面三个选择 1. 北苑的绣菊园，莲葩园，主要是单价低，面积大，户型没有特别合适的，看了100平左右的，以西南，西北居多，首付要求比较高。 2. 亚运村，安慧里的三居，总价580左右，缺点是房子年纪大89年的，首付也到260+了，住户多也没配套车位。看上的点是，社区还算完善，去海淀或者望京的互联网都不太远。 3. 回龙观，公园悦府，矩阵小区，优点是离公司上班近，就是昌平学区和商业不太发达，以及现在单价也比较高了。 希望房姐支支招，从自住和投资来看，哪个更合适？以及现在上车怎么样？ 多谢多谢！

回答：北苑那一片不建议看了，没有发展前景，板块固化。 亚运村的安慧里有学区属性，你想兼顾未来教育就可以看这里，当然居住体验就很一般了。 回龙观板块也还不错，毕竟有大量的码农支撑。虽然没商业，但跟上大盘还是没问题的。你想兼顾学区可以看 矩阵小区、和谐家园、融泽嘉园，看重居住体验和保值能力就看 公园悦府、国风美唐

提问：房姐好 新人首问， 之前提问没排上队希望这次能回复，考虑5年期投资为主，纠结于孙河新房洋房带花园和地下室（类似别墅功能、限竞房）和望京\/双井次新房的平层之间的选择，别墅投资属性差，此类洋房相比别墅性价比高，但担心未来此板块的买家更倾向于别墅而非洋房（虽然功能类似），恐存在需求错位而不好出手。城区平层保值风险小及出手率高，但已是成熟社区，感觉增值空间不让孙河。如果此洋房能捡漏可以出手么，听听您的建议。

回答：洋房依然不如大平层的回报高，买房投资最重要的是地段的价值，孙河目前大多是溢价的，天花板没有望京高 同地段、同档房企品牌中，高层和洋房合理的差价： 6层退台洋房比高层贵约30% 6层普通洋房比高层贵约20% 7层伪洋房比高层贵约17.5% 8层伪洋房比高层贵约15% 9层伪洋房比高层贵约12.5% 10层伪洋房比高层贵约10% 房再高，连伪洋房都算不上了

提问：你好，我在通州区有14年的90平两居一套，价值480万无贷款，行动不便的母亲、保姆和我们共5人一起住。能够继承通州95年的老小区小三居一套价值320万。孩子明年上小学，考虑到通州区和市区教育上的差距，想卖掉通州一套房在东西城或朝阳海淀买一套学区房，能够接受贷款100万左右。是否有可操作性？如何操作？我这个需求是否有片区和小区推荐？谢谢

回答：1. 考虑自住和学区平衡建议买朝阳 推荐 芍药居人大附，慧忠里的朝外，安慧北里X园的陈经纶嘉铭西校区 2. 如果想学区更优，能在附近租房就看东西海 例如 西城广外荣丰2008，东城和平里板块

提问：房姐老师端午节快乐！ 安徽安庆人，在合肥上班，合肥已经有一套房，手上还有不到150万，适合现在买南京吗？还是杭州？

回答：合肥去年入手的话涨幅是很好， 现在入手会很困难。 去年12月我们推荐南京的时候，还没有明显表现。 春节后到现在，现在部分标杆次新有了20%涨幅。 不过政策困难重重，很难适应大多人的建仓条件； 南京价格没有拉开，除了河西，缺少共识地段。 南京买房，适合两类情况： 对本地楼盘熟悉度足够高，资深老司机总能挖到笋盘； 资金充裕（一般500以上），3张以上房票，有能力多套打新。 如果没有以上条件，可以去杭州，杭州的灵活度更高。

提问：房姐好！新人首问！ 1，如果想买在房山长阳或者良乡，自住兼投资，400万子弹，二套，主要从保值增值角度，哪几个小区最为推荐？ 2，如果不买在房山，仅为投资，400万子弹，二套，北京投资回报率最高的小区有什么推荐？

回答：1. 长阳：紫云家园、新悦都、长阳国际城、熙悦山 2.良乡大学城北：金地朗悦（或国誉府） 2. 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区、石佛营西里、安苑北里、安慧东里、丝竹园、惠新里 投资角度，首选城区内

提问：亲爱的房姐，北京的房价平稳投资价值有没有？持有八年以上三室还是四室更好一点？珠江帝景、天之骄子、润枫水尚、华纺易城、逸翠园位置好楼层好的分别多少钱入手合适？这几个小区怎么排序？西安的房子能不能买？西安高新路丹轩梓园（洋房）、丹轩坊（高层）多少钱合适？同样价格丹轩梓园洋房和2000年枫叶苑别墅买哪个？差价多少？

回答：4居肯定比3居强 有俩娃的土豪家庭 四居是刚需。1 润枫水尚、2华纺易城、3珠江帝景、4逸翠园、5天之骄子 ，这几个投资而言差距不大，价格要看具体标的。 西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，西安比较推荐曲江和高新板块。洋房>别墅

提问：【新人首问】房姐您好，京籍集体户口，那时年少婚前在京郊公积金入手了首套。现在打算在市区买一套一居落户，兼顾自住之用，双井上班。不打算长期留北京，未来还是打算回广州老家，老公在广州婚前已入手一套，北京房子能出租。因为二套契税高，所以希望控制总价300以内，房龄希望95之后，93也勉强接受，自住兼投资功能。预计近期要小孩计划，短期内学区可能不会很急需。目前考虑望京、劲松、平乐园、石佛营、甜水园、朝青国美等地，1. 望京花家地觉得生活配套好，但房龄93上班较远；2. 劲松房龄老；农光里居住合适，一居好户型单价7w偏高；3. 朝青国美3号院大开间景观不错，近期交通不太便利，总价305-315有点压力；4.石佛营楼梯房，户型一般，总价低能接受； 请问从长远考虑，上述片区有没推荐或者别的更好选择？谢谢。

回答：望京太远，国美大开间溢价高。农光里有6.5可以考虑，石佛营还不错能接受楼梯房可以入，另外建议看十里堡到青年路，劲松潘家园，大望路九龙山一带，推荐 炫特嘉园、10AM新坐标、CBD传奇 等，还有 北工大 平乐园 都可以淘

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