这场土拍，将深刻改变广州楼市

在意料之中，又在意料之外。

今明两天（9月26~27日），广州将集中出让48宗宅地，起拍总价高达1124亿，供应量879平。

如今的广州楼市，尤其是二手房指导价出来之后，市场会更加关注新房。

因为新房市场，会传导二手市场，一二手联动，进而影响整个市场，而新房的价格，看哪里？肯定是土拍。

与以往不同，广州第二批集中供地游戏规则彻底变了：房地联动、限房价、禁马甲、限销售对象...

每一个都是大招，严苛的出让条件，将深刻影响第四季度，乃至明年上半年市场的行情。

| 土拍体现着市场变化（图源视觉中国，已授权）

春江水暖鸭先知，很多人都将这一次集中出让结果作为市场的风向标。

毕竟，一手限价、二手指导价一系列调控组合拳之下，市场观望情绪弥漫，是让子弹飞一会，还是果断出手入市？

尤其是头顶“三道红线”的开发商们，如果依旧看好的板块，愿意押注重金，必然是经过充分的市场调研，看好后市。

其选择本身，传递出的信号，就有值得参考的价值。

我们先来看结果：

今天广州今天出让24宗地块，分9点、12点、15点三次出让，总建面约266万平，起拍总价约482亿，成交率67%。

| 来源：广州公共资源交易中心

这一轮广州土地市场有几个趋势：

其一：区域分化更加明显。

今天挂牌限时竞价24宗地块，一共成交16宗，白云、南沙、增城新塘共8宗地不成交，就连横沥岛2021NJY-11地块（长沙涌西侧）、万顷沙的珠江街2021NJY-8地块，番禺利丰北地块，亦无人问津。

明天（9月27日）还将出让24宗地，总建面约433万平，起拍总价约439亿，但目前白云龙归、增城、从化共15宗地暂无房企报名，不成交或成定局。

| 来源：广州公共资源交易中心

那么，市场真的是没有机会了吗？也不是。

相反，越靠近中心城区，越靠近核心资源的地块，依旧是开发商的宠儿。

更加佐证了那个道理：当下市场，对于供应量大，配套培育周期长的板块，开发商都选择彻底躺平。

且看第二个趋势，市场价值回归中心城区。

海珠、荔湾地块起拍价格高，且出让条件苛刻，但依旧有开发商愿意买单。

比如，荔湾广钢地块要求配建两所省一级中学、广钢公园以及1300平方米的城市道路，其中光是两所学校投入成本就有4.8亿。

但是这宗地块，还是吸引了两家房企竞价，最终由中海付出约63亿，夺得靓地归，折合楼面价28663元/平。

若要扣除广钢公园、学校、城市道路等配套，实际可售楼面价或去到4万以上。

广钢234地块航拍图，@拆神细鹏

说明无论市场如何波动不安，在开发商眼里，中心四区的价值，稀有地段与成熟配套板块价值依然能穿越周期，更抗跌，也更有价值空间。

| 来源：广州公共资源交易中心

再看第三个趋势：中心城区，成为央企、国企的天下。

市场环环相扣，价值正在加速回归市中心，对企业资金、运营能力要求更高，“三道红线”压顶之下，有实力的央企、国企成为土地市场的主力军。

比如央企中海连续出手，一口气拿下荔湾广钢234、406地块，海珠江泰路与石溪村蚝壳洲三宗地，加上全新盘中海·观雲府、中海石岗路项目即将面世，俨然中心区的霸主。

对购房者来说，央企、国企进场，也是按时交付、高品质交付的保障。

从土地市场传递出来的变化来看，买房跟着这几个趋势走，肯定错不了。

| 买房趋势变了（广州房产@细鹏摄）

最贵宅地卖出，海珠全新盘马上入市

细看今天的名单，24宗地中仍有不少靓地，但最受市场关注还是海珠。

寸土寸金的海珠，中海大手笔一口气拿下江泰路地块和蚝壳洲两宗地块，实属大赢家。

当中，中海付出23.7亿拿下江泰路地块，扣除政府性统筹用房及回迁房的配建，折合楼面地价将抬高至约45176元/平，本轮土拍最贵，挤进广州楼面价TOP10。

| 来源：广州公共资源交易中心

上述地价还没考虑配建房子的建安、装修成本，负责成本核算的相关人士告诉阿拆，若加上这些成本，实际可售住宅楼面地价已突破5万元/平。

| 海珠江泰路地块航拍图

再来看看蚝壳洲地块，虽有一线望江的景观，但用地面积不到2万方，容积率5.75，计容面积也才6万方，且商业占一半以上，住宅可售面积很少。

但中海依旧看好，出手约12亿拿下，未扣除配建面积，楼面价折合20776元/平；若扣除配建，可售住宅部分面积仅33200平，可售楼面价46806元/平。

在当下市场，地价高低影响着未来房价，以实际可售楼面价估算，江泰路地块、蚝壳洲地块要有利可图，一两年后开售楼价8万以上才有利润空间。

过去两三年，海珠也只有珠江边高品质住宅，或者城市墅居项目，才能开出如此高价。

江泰路、蚝壳洲地块拿地成本高，肉又少，开发商依然拿下，说明对后市有较强的信心。

可以预见，当江泰路、蚝壳洲地块入市，海珠价值有望再上一个level，那么本次土拍后，购房者又会给出怎样的反应？

答案很快就能揭晓，我们收到确切消息，海珠备受关注的全新盘中海观雲府确定明晚马上开盘，国庆长假前突击卖一波。

| 中海观雲府效果图

价格曝光：6字头起，不超7.6万/平

关于中海观雲府，大家最关心的莫过于价格。

去年以来，海珠一手住宅价值持续上涨，目前在售盘基本不低于7万/平，像天鹅湾、天悦江湾两个高品质住宅，均价已至13~14万/平。（来源房天下）

观雲府直线距离2.5公里内，逸璟公馆当年拿地价42573元/平，高居广州地价榜TOP10。

如今，其低密合院网签价最高突破23万/平，创下广州墅类产品历史。（来源：克而瑞）

新鲜拍出的江泰路地块也在这范围内，实际拿地成本同样不低，未来售价或不低于8万/平。

普通项目借海珠市场，借高价地的东风，价格很难低于7万/㎡，更何况是有地铁，能望江，有中海精工护体的观雲府，销售此前吹风就是8万+。

| 中海观雲府轨道示意图

但由于全新盘严格限价，阿拆从多方渠道打听到，观雲府首次开盘价格相当惊喜，最低竟然有6字头！

建面约86平三房，30楼左右对望广州塔的楼层，6.6万/平已能入手。

即便是建面约106~164平中大户型，7万~7.4万/平可以买到二三十层，视野开阔的望江单位，最贵都不超过7.6万/平，大大低于吹风价。

对比海珠一手盘，观雲府主力价格普遍在6.5万~7.6万/平，性价比高到爆炸。

需要说明的是，限价政策也许不会一成不变，尤其本次土拍预计20宗地不成交，不排除决策层会进一步精细化管理，让调控更贴近市场实际情况。

从长远看，捉住观雲府首次开盘的机会，用更低的价格买入优质项目，物有所值。

| 中海观雲府板房实景

调控之下，9月来访仍超3000组

若你对有兴趣，把握时机很重要，因为近年海珠推新，很少不爆的。

一来，全区一手盘实在太稀有，房天下中在售状态住宅项目，不超过5个。

归根到底地太少了，2016~2021年，6年间海珠竟只供应了7宗地！

其二，一手供应紧张，导致众多想在海珠置业的买家面临尴尬：买二手，全区6成以上是20年楼龄的“老破小”，难以匹配需求。（来源：广州学位房公众号）

买一手吧，价格太高，就算买得起也抢不到！

去年入市的中海观澜府，样板间还没开放，1000万+大户型就被抢订一空，很多人没有反应过来，住宅就已清盘。

| 海珠供应稀有（广州房产@细鹏摄）

阿拆了解到，东中海观雲府的买家，有相当一部分就是买不到观澜府的人。

所以，项目9月初才刚开放销售中心，来访买家累计已突破3000组，这在调控频频的市场，妥妥“流量热盘”。

首波选房，观雲府将推出1栋楼，总上市货量仅约300余套，平均每套单位对应1位以上意向强烈的“实客”。

嗯，不愁卖但幸好这次你冲一冲还有很大机会买到，相当难得。

| 中海观雲府方舟客厅实景

高品质三四房，改善客的性价比之选

一般认为楼盘品质很难与严格限价令共存，中海观雲府却给我们做了个示范。

首次开盘，一共拿出四款产品，建面约86平三房两卫、建面约106平三房两卫、建面约131平四房两卫、建面约164平的四房两卫。

每一个都在观澜府基础上升级，无论户型大小，标配宽阔景观阳台和客餐厨一体化“超聚厅”，一家人能够完美互动。

| 中海打造了“超聚厅”新物种（实景图）

当中，有两个户型市场相当少有，适合首次置业与终极改善买家看看。

建面约86平：总价550万起，超低门槛

建面约86平三房是整个项目入手门槛最低的户型，价格集中在6.3万~6.6万/㎡，总价550万起，即可入住带主套三房。

在天河、越秀、海珠，带主套三房最低总价门槛600万以上，荔湾货量充足项目，三房两卫要90平以上，观雲府三房妥妥性价比之选。

| 建面约86平三房户型图

另外，观雲府这组户型打破了传统86平三房的局限性，光客厅开间就超3.7米，从阳台到卧室四开间采光，可远眺广州塔。

入门级产品享高档大户型的尺度，未来二手交易都将加分不少。

建面约164平：性价比超越观澜府

建面约164平四房，是整个项目的“顶配款”。

超大L型阳台分外吸睛，足足有约40平的主卧，更媲美一套五星级酒店的套房，里面的超大转角衣帽间、独立卫浴，令人羡慕。

|建面约164平四房户型图

去年中海观澜府开售，建面约160平的四房便是市中心买家的心头好，最早被抢订一空，背后原因也是因为稀有。

中心四区有160平以上产品的在售住宅盘（不含别墅）只有10个左右，要么是尾盘，要么是单价10万+大平层，入手门槛极高。

中海观澜府160多平四房，正好让更多人1500万以内的价格，敲开塔尖居住的大门，因此价格一路走高，最高已突破9万/平。

同款产品在中海观雲府，客餐厨与主卧尺度更胜一筹，各个卧室的面宽亦全面提升，但却“加量不加价”。

| 建面约164平板房实景

据悉，建面约164平四房主力价格是7~7.4万/平，南向望江，北向与广州塔对视，最好的单位也不超过7.6万/平，性价比更胜观澜府。

不过，这个户型首推不到60套，能否抢到也得看运气。

看到这里，是不是有点心动了？

如此黄金地段，如此卓越的出品，再加上像方舟客厅等中海“府”系众多高品质配套，着实可遇而不可求。

如果心动就行动吧，中海观雲府就在明晚正式开盘，真的不等你犹豫。