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细扒!这个月,广州究竟从哪冒出那么多二手房?

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“到底是谁在抛售二手房?”

这是自我们发布了挂牌量破9万套,广州二手房大甩卖开始了!这篇稿件后,我一直在思考的问题。

明面上的数据,只告诉我们,是那些没有在首批二手房指导价的社区。


那具体又是哪些房源呢?

#1

我第一时间想到的,是那些几乎每个购房者都有听说过的网红楼盘。

比如万科东荟城、金碧世纪花园等。

但数据似乎拒绝承认这个答案。

万科东荟城,社区总挂牌住宅房源套数为135套。

9月1日至今,新挂牌房源数量为19套。

8月,挂牌套数21套。7月,挂牌套数19套。

从挂牌数量来看,业主并没有因恐惧二手房参考价波及到自己而出现抛售潮,心态比较平稳。


而从挂牌均价来看,东荟城甚至出现了不跌反涨的情况。

新挂牌的几套房源中,仍有大把房源挂到了5万+/㎡的价格。


这和我们这段时间收到的消息有一定出入。

毕竟我们最近时不时都能在朋友圈刷到如下图的信息:


我在经过核实之后,确认这套房源业主在寻找的是全款买家。

全款价格和分期价格一直不一样,考虑到当前广州二手房放贷实在太慢,4.18万/㎡的单价也在情理之中。

为了探究万科东荟城是否为个例,我也拉取了其他社区的挂牌房源进行比较。

金碧世纪花园,挂牌数量有减少,挂牌均价稳定:


把视线转移到海珠代表项目,挂牌数量增加,不过价格也随之有一定抬升:


细看看,甚至有了8万多的挂牌价——这个价格,几乎比二手房参考价出台前社区内任意一套房源的成交价都要高。


老大哥天河也是如此。

以美林海岸花园为例,虽然隔壁就是参考价惨遭腰斩的凯旋新世界,但它挂牌量价目前还都处于比较稳定的水平。


还有其他很多我原以为业主会出现波动的项目,从放盘数据来看都没有太大起伏。

那么,究竟是谁在助推广州放盘量的激增呢?

#2

研究了半天,我突然明白了。

不是网红盘业主心态强硬,而是市区网红盘的业主心态强硬。

当我们把目光移到郊区,一切都发生了变化。

首先是知识城,近一个月以内,仅链家平台统计,片区内一下子冒头了约30套二手住宅房源。

这数字看上去还很正常,但不正常的地方在于,30套房源中,满2年限售期的只有7套。

也就是说,近一个月内,在整个知识城,有约76%的房源未满足限售条件就进行了挂牌。


这和两个月以前的挂牌情况相差甚远,当时虽然也有零星未满2年的房源,但终归并非主流:


当我向中介确认房产是否满2年的时候,他们还非常主动的透露:“虽然未满2年,但是可以讲价”。


还有增城,以热度相对比较高的新塘南为例,目前片区内总共有约1053套二手挂牌房源,其中约96套都是近一个月内上新的,占比约10%。

这就意味着,片区内几乎每天都会挂牌约3套二手房源。

说这里的业主心态稳定,我是不信的。


此外,南沙倒是反应平平。

或许是因为南沙目前二手盘供应还是集中在黄阁、区府这些自住客为主的片区内,整体的挂牌量价都没有明显波动,这里就不放具体的数据了。

#3

是时候打破思维定势。

在此之前,我一直觉得广州这一个月心情最忐忑的群体会是首批未被纳入二手房参考价名单的业主。

我觉得他们会焦虑现在到底应不应该抛售,避免高位站岗。

但看来是我多虑了。

大部分业主对于广州和自己持有的房源依然充满信心。

说来也是,连出了参考价的房源都尚未见到几套真正降价出售的,那些没有出参考价的楼盘又怎么先缴械投降呢。

倒是郊区的部分业主,内心开始动摇了。

虽然短期内郊区房源出参考价的可能性不大,但二手市场成交转冷已成定局。(详情可回顾:市场转冷!周成交不足500套,广州中介改行卖艺!)

而广州的郊区总是这样,涨价慢别人半拍,降价先别人一步。


或许有些地方前途一片光明,但过长的成交周期也逼得炒房客先亮出自己底牌,比如知识城大量未满两年的新上房源,业主的资金链或许已经等不到房源满2年再交易了。

他们大概也知道,如果以刚需客为主的郊区真的出了参考价,可贷额度降低,是没有那么多客户可以高首付接盘的。

这个故事告诉我们一个道理:

真的,买房还是尽可能优先市区,尽可能考虑自住需求。

当一大波调控政策出现,你至少不用每夜翻来覆去睡不着,恐惧房源砸在了手里。

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