恒裕入主华联控股在即 “汕尾首富”或完成闪电并购

观点地产网 潮汕商人龚俊龙已经非常接近实际控制一家房地产上市企业。

根据9月22日华联控股发布公告，恒裕集团于9月18日与华侨城集团签署了《股权转让意向协议》，拟通过协议受让方式获取华侨城集团持有的华联发展集团有限公司（简称华联集团）12.0842%股权。

待股权转让完成后，恒裕集团及一致行动人合计将持有华联集团67.0415%股权。公告称，根据华联集团公司章程及治理结构，恒裕集团及一致行动人将成为华联集团实际控制人，同时间接成为华联控股的实际控制人。

对于华联控股而言，这场潜在的实控人易主已持续逾2年时间，中间夹杂着股东股权转让及监管层关注。它最早由私募机构金研资管于2019年7月发起控股型收购，而后因杭州锦江集团有限公司（简称锦江集团）及关联方未能履约，各方陷入股权转让纠纷案件的旋涡中。

恒裕集团于去年10月左右开始正式介入，成功解决上述股权纠纷，并逐步持有华联集团54.9573%%股权。直至此番拟受让华侨城所持股权，恒裕的收并购也仅耗时不到一年。

目前外界预计，恒裕的入局将使得华联控股迎来新格局。有分析认为，华联控股将获得恒裕地产业务注入，或者该上市公司中长期将退出地产、探索新产业。

但华联控股方面对此仍保持谨慎。该公司高层回应观点地产新媒体时表示，按照监管部门对上市公司信批的要求，一切以公司公告信息为准。其同时提及，恒裕方面现在与大股东签订的仅是意向书，尚有不确定因素。

闪电收购

作为华联控股的大股东，华联集团早期是国资委公布的10家股权重组中央企业之一。因响应股权分置改革的政策，2005年华联集团约12.09%股权被划转至华侨城集团，据此后者成为第一大股东。

此后华联集团股权经过一系列调整，逐渐形成以锦江集团、河南富鑫、华侨城集团、长安信托等十几家公司持股的股权分散型公司，长期处于无实际控制人的状态。这种股权结构，也降低了金研资本发起收购所遇到的阻力。

金研资本成立于2017年，号称以推动上市公司转型升级为重点，其重点关注的领域主要集中在医疗健康、大消费、新一代信息技术等，较少涉足房地产。

观点地产新媒体了解到，2019年1月，金研资本曾发布一份关于“控股型收购”的报告，探讨这种收购的必要性、流程及风险等内容。其同时表示，如果成功实施，不但能产生可观的经济效益，还会带来巨大的市场影响力。

最终，华联控股成为这家私募机构锁定的估值低，并且可以通过产业链整合、管理提升等方式提升价值的标的。

2019年7月29日，金研资本透过金研海盛、金研海蓝（统称杭州金研），以总价55亿元收购锦江集团、河南富鑫、长安信托合共持有的华联集团53.6866%股权。华联控股对此公告称，公司可能从无实控人变更为有实控人。

按照当时的出价计算，华联集团总估值约为102.45亿元，被外界认为处于较高水平。而有数据显示，截止2017年底，华联集团资产规模近150亿元，净资产近74亿元，营业收入55亿元。

但收购的实施过程遇阻，由于三家卖方公司未能履约，杭州金研于2020年7月提起诉讼，各方陷入法律纠纷之中。三个月后，金研资本将杭州金研63.57%股权转予深圳恒裕实业、恒裕资本，至今年1月初则完全退出该子公司。

目前尚无资料显示，恒裕集团收购杭州金研的代价是多少。观点地产新媒体查询，在金研资本的官网上，恒裕集团已经出现在了其合作伙伴的名单上。

从结果来看，恒裕集团介入后，杭州金研迅速协商撤回相关诉讼，并陆续收购锦江集团、长安信托等股东手中的股份。其中，包括约定以30亿元的总代价，收购锦江集团所持华联集团26.7552%股权，后者对应总估值升至112.13亿元。

至7月29日，恒裕集团透过河南富鑫已正式持有华联集团53.6866%股权，加上6月份通过北京产权交易所摘牌中国纺织机械所持华联集团1.2707%股权，该公司累计持股54.9573%。

由于持股未达2/3以上，恒裕集团仍未具有修改华联集团《公司章程》，以及实际控制董事会的权利。即便在公开回应时，该公司也未以“实控人”自居。

这同样构成了龚俊龙继续寻求收购股权的直接原因。9月18日，恒裕与华侨城集团签订股权转让协议，公告并未披露具体金额，若参考锦江集团的出售价，此番交易或约在13.55亿元左右。

华联控股高层对观点地产新媒体回应，上述协议披露是恒裕集团及一致行动人恒裕资本、金研海蓝、河南富鑫就相关事宜的函告，公司履行信披义务。

但若交易达成，恒裕将增持华联集团12.0842%股权，总持股量约67.0415%，正式满足实控人所有条件。据此，恒裕集团也将透过华联集团，持有华联控股约332136%股权，成为这家上市房企的实际控制人。

重组想象

实际上，华联方面对于新股东的入主并未进行阻挠，各方的态度由此可见一番。

在今年6月18日召开的年度股东会上，华联控股明确回应投资者，恒裕入主已基本成定局。企查查数据也显示，7月9日，恒裕集团、华联集团联合成立了深圳市恒裕深港投资发展有限公司。

上述举动或同样表明，恒裕集团与华联原股东及管理层达成了一定程度上的共识，并非“门口的野蛮人”情形。毕竟，当下华联系已面临着新的转型考验，需要更多资本介入。

华联集团最早由国家纺织工业部及18个省、市纺织厅局等21家股东单位共同发起设立，于1993年联合深宝恒等企业联合兴办深圳惠中化纤实业股份有限公司，后者次年登陆深交所，这也是“华联控股”的前身。

1997年，中国服装总公司总经理董炳根调任华联集团总经理，推动了华联由单纯生产经营向“生产经营与资本经营结合”的转变。至今，上市公司华联控股的主业已从化纤业务，先后更迭为纺织服装、石化新材料，以及房地产开发和物业经营。

而从实际经营状况看，华联控股发展总体较为平缓，2020年全年及2021年上半年，公司营业收入分别为27.05亿元、6.64亿元，主要项目包括深圳的华联城市全景、华联城市商务中心、华联南山A区三个旧改项目，以及杭州的钱塘公馆、时代大厦、全景天地项目。

在券商的研报中，华联控股有着不错的估值。华泰证券估计，截止去年底，华联控股开发项目可售货值达277亿元，其中深圳南山A区旧改便占据161亿元。同时，该公司上半年现金+银行理财共计44.7亿元，相当于有息负债2.57倍，现金流相当充裕。

但这种谨慎的发展策略一度引发投资者的抱怨。有投资者在互动平台表示，近期广宇发展置出了所有地产业务，反观华联控股，从6年前就提出转型，现在仍没有取得进展。

对此，华联控股于2020年年报中曾指，公司目前正处于二次创业的“关键时期”，目前土地储备或项目不足以支撑持续发展，面临主业转型升级或产业转型等问题。

如今恒裕集团的入主，拓展了外界对华联系的后续运营管理，包括治理结构、运营效率、融资通道乃至业务转型等方面的想象空间。

一方面，龚俊龙曾被誉为“汕尾首富”，恒裕集团涵盖金融、矿山、酒店、贸易、商业、物管等领域，资产规模逾千亿；另一方面，恒裕集团截至2016年末土储逾500万平方米，在深圳及周边拥有40多个储备项目。

恒裕在最新公告中亦指，在合法合规及政策允许的前提下，优先考虑上市公司及子公司的利益。其同时透露，可能会提议对上市公司业务模式、管理体制等进行合理、必要的调整。

兴业证券认为，恒裕如果完成收购，华联控股的地产业务将与恒裕集团形成同业竞争。解决方法或者恒裕地产业务注入，或者华联控股中长期退出地产业务。

但在国内严控房地产的政策环境下，注资将遇到相当大的困难。根据《上市公司重大资产重组管理办法》：上市公司自控制权发生变更之日起 36个月内，向收购人及其关联人购买资产规模较大构成重大资产重组。

可供参考的案例是，汇通能源2019年1月实控人变更为绿都地产，至今年7月仍暂无资产重组相关计划。此外，上市房企的定增现阶段仍被监管层严格审核，包括绿地、中洲等数家房企先后终止了定增事项。