近日，由广东省文化和旅游厅、广东省地方金融监督管理局联合主办，南方财经全媒体集团承办，广东省旅游协会投融资专业委员会、GVL怡境文旅集团协办的“2021广东文化和旅游产业投融资对接会乡村振兴分会场”在广州南丰朗豪酒店举办。
分享会上，GVL怡境文旅集团执行总裁朱冰尧担任演讲嘉宾，以“文旅运营的‘强变现’路径”主题做案例分享; GVL怡境文旅集团文旅项目总经理黄建强在“县域文旅招商引资的难点和要点”的圆桌对话担任分享嘉宾，并对相关路演项目给予了诸多建设性意见；怡境文旅旗下的广州璞桑园生态旅游有限公司副总裁李鹏，对宝桑园进行精彩的项目路演，得到了台下投资机构的高度认可。
近年来，消费水平的提高促使国内旅游市场呈现爆发式增长，文旅受到国家政策的大力支持，从地方政府到社会各行资本势力都纷纷涌入了文旅行业。
文旅前景虽好，但项目投入大，产出缓慢，投资回报周期长，大多面临着无法短期性内盈利的难题。朱冰尧先生根据以上痛点在大会上进行了演讲分享，怡境对此进行了内容梳理，希望为文旅行业项目操盘提供参考，欢迎留言探讨！
朱冰尧
GVL怡境文旅集团执行总裁
三大特征，导致文旅“弱变现”
· 产业特质导致投资者参与度低 ·
①产业多：涉及农业、制造业、流通业、服务业以及文化、教育、娱乐、体育等多个行业，统筹强度高。
②链条长：规划，设计，建设，招商，运营多专业，人才结构复杂，项目开业往往需要1年以上。
③投资大：包括诸多公共基础投资事项，单个项目商业投资也在千万级甚至亿级以上，涉及多个投资主体。
④周转低：投资回报8年以上，甚至达到10-20年，机会成本高。
· 文旅项目实际运营操盘能力低，导致的“弱变现” ·
①懂规划不懂运营，懂运营不懂规划，让规划难以落地实施，规划运营两张皮。
②认为文旅属于寄生产业，商业价值不高，能够获得土地价值平衡就行。
③认为文旅就是“看景”，突出建设“成果”，对产品研发不够，也缺少持续的内容运营。
④认为做出网红建筑、爆款产品就能一劳永逸，不考虑运营的持续性和丰富度。
⑤关注旺季、节假日，对淡季和日常产品研究不够，导致运营实效失真。
· 思维单一：规划、勾地、设计、业态、季候 ·
①单一规划思维的“天马行空运营法”
规划过于宏大，投资金额大，实际操作很难落地，大概率会造成项目烂尾。
②单一勾地思维的“平衡测算运营法”
地产文旅，做地产为真，文旅只是由头。地产商只需要做好地产利润覆盖文旅成本的平衡测算。
③单一设计思维的“美丽外壳运营法”
近几年，全国各地都新建了许多特色小镇。清一色的仿古建筑，缺乏合理的设计理念和文化内容输出，导致游客文化体验感弱，即使小镇建设赏心悦目却空无一人。
④单一业态思维的“网红爆款运营法”
文旅项目打造网红爆款，前期确实能带来巨大客流，但一旦过了网红周期，项目的客流量就会急剧下滑。
⑤单一季候思维的“淡旺时节运营法”
以东北的滑雪度假村举例，冬季爆满、夏季歇业。如何提振淡季旅游，如何保证淡季和旺季旅游资源有序运营，也成为应对淡旺季矛盾必须解决的经营难题。
变现“三法则”，缺一不可
· 原生差异的生活场景 ·
根据城市文化基因提取差异化元素，通过区域及周边项目横纵对比，确定核心资源，放大核心资源优势，结合时代发展趋势，实现旅游的个性化、差异化发展。
· 丰富多样的体验内容 ·
注重消费者的参与感，打造沉浸式体验，从“吃、住、行；游、购、娱；学、养、闲”等全方位功能开发丰富的游客体验。
· 稳定持续的客群流量 ·
文旅项目投资大、周期长，需要依托多元业态的聚合和融合，以及通过优质的活动运营来留住稳定的客群。
文旅“强变现”的六大路径
· 产业生态圈 ·
要么构建生态圈，要么加入生态圈，否则出圈死。GVL怡境国际从景观设计到文旅到璞生活，怡境也在围绕生活方式旅行构建生态圈。在这个生态圈里，怡境设计、怡境文旅、璞生活三大集团并驾齐驱，并积极引入外部资源，为实现“城乡理想生活”赋能。
· 政策高杠杆 ·
内循环、乡村振兴、文旅融合、地产转型、教培调整、点状供地等政策红利为文旅奠定在招商引资、物业获取、政企合作等领域的高杠杆撬动作用。
· 时序化投资 ·
依据运营时序进行公共建设和市场主体的小规模样板式轻投资，主要起到片区引领和带动作用。
· 全域化运营 ·
解决单一业态、季候无法实现持续稳定刚性产品需求问题，通过片区资源运营，实现差异化与丰富化之间的融合。
· 综合体入驻 ·
首开区产品以综合体模式进入，确保高净值客群的稳定与持续体验产品。
· 主力店带动 ·
为商家入驻形成领头羊效应，有助于稳定整个项目的经营，为项目聚集人流，提升项目整体形象。
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GVL怡境国际设计集团，是一家致力于缔造城乡理想生活的情境设计商，通过质璞、本真、善意的自然美学理念构建一个回归天性、释放人性、修炼心性的生活情境，为城乡理想生活和生活方式旅行提供高品质体验场景，力图成为中国最佳自然美学情境设计商。
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