你在观望，别人在建仓！

【全国楼市动态】

一、【深圳二手房成交量骤降超80% | 深圳多家银行严查购房资金来源】自2021年2月深圳发布二手房指导价以来，二手住宅成交量持续下跌。八月，深圳二手房仅成交2043套，同比下降约81.96%。目前深圳多家银行都在严查购房资金来源，要求首付款资金至少80%来源于购房者本人或者直系亲属，此外，从今年5月起，深圳不少银行开始调整房贷利率，首套房贷利率从4.98%上调至5.10%；二套房贷利率从5.25%上调至5.60%。

二、【杭州一二手房总价相差近千万 |杭州一楼盘需要交187个月的社保才能买】以杭州一号院135平方米计算，一、二手房总价相差上千万元。在“买到即赚”的心理预期下，大量购房者不断涌入新房市场。根据杭州最新楼市政策，购房意向登记家庭数量与公开销售房源数的比例大于等于10:1，应按社保缴纳月数排序入围摇号。记者了解到，不少新楼盘因报名人数过多，而不得不拼社保，像杭州“壹号院”，除了引进人才，入围的2361组家庭的社保缴纳时间都达到了187个月。

三、【网传燕郊7月放开限购 |某库大神已组织会员于8月份完成燕郊楼市布局】近期，楼市大V纷纷组织粉丝购房团杀去燕郊，是割韭菜还是投资抄底？

【天哥购房问答】

问题：泉州台商区的阳光城公园壹号即将开盘，请问天哥怎么看？

答：该楼盘不在湖东学园划片内，该楼盘保底读东园中学，摇号惠南中学（泉州十六中）。惠南中学在台商区不错，仅次于台商五中分校，是老牌有名的初中，不过摇号中的概率是多少，未知。东园中学本身一般，在台商区公办初中第四名水平。

目前周边挂牌单价8000-1.1万左右不等。目前阳光城公园壹号放风价是10800元/平起带精装，因此并无倒挂。从学区配套角度，可以直接买惠南中学周边8000的二手商品房。如果是追求自住舒适性，那就因人而异了。

如果单价过高，和市区内的安置房差异无几，我更推荐买安置房。一切看开盘价多少而定。缺点就是学区，若能直接读惠南中学，我是觉得最起码自用也安心。

问题：石狮旭辉城参考单价12500元/平，现在只剩下143平4房2卫户型，请问天哥，这个楼盘适合投资吗？

答：石狮如果是投资，心态要佛系。石狮这轮基本上没有怎么涨，房价整体平稳，二手房成交量较小。2018年旭辉城开盘均价11000-13000元/平，2021年7月均价11500元/平，现在均价12500元/平。

学区方面各有说法，建议进一步了解，最好是有机会读石狮第一梯队的初中（即石狮一中、石光中学或厦外石狮分校）。如果不能读第一梯队的初中，未来竞品会比较多。石狮我的看法是尽量买第一梯队的初中服务片区楼盘为宜，在单价达到12500这个水平线上的话。因为这个单价在石狮市场来说，并不算便宜，而第一梯队初中服务片区楼盘价格也没有比这个单价高。那么你就要抓住血区属性。

另外，这个盘128平4房2卫更受欢迎，已经售罄。

问题：厦门的阳光城文澜府能买吗？

答：该盘自2019年3月开盘，到现在还没有卖完。从户型角度，89平3房2厅1卫竞争力不足，不过好在107平能够做到4房2卫。项目离在建地铁站灌口站有800米左右，略远，但是还可以接受啦。离灌口小学和灌口中学都比较近，这点来说还是很不错。学区在灌口来说，比周边楼盘更好。

项目参考均价28000元/平，在集美新城来说是买不到这个单价。不过对比杏北来说，又贵了不少。厦门岛外，表面上自2017年以来，很多楼盘基本没有怎么涨，但是杏北和禹州大学城却跑赢了利息。比如大学康城最低谷是18000成交价，现在2.2-2.5万成交价，归根结底是单价过低。

未来杏北一带有新学校建设，包括集美新城扩区等潜在利好，也可以去杏北淘一淘。

问题：天哥，福州马尾区的万科紫台单价13000元，能买吗？

答：万科紫台这个盘，2019年底开盘，原本均价1.5万，现在还跌了10%，说明这个盘不好卖。项目位于山上，属于角落盘。我们说过，角落盘要慎重。想想南沙的星河丹堤、深圳的东部华侨城、厦门周边的十里蓝山，这些都是角落盘。

角落盘，购物不变，出现不变，可以选择的空间太小，未来也没有规划地铁。在马尾二手地铁盘也才1万多的情况下，宁可买地铁盘，未来去市中心区方便，也不要买山上角落盘。

更要命的是，万科紫台规划了45栋，这是什么概念呢？这是属于超级大盘，未来流动性会很差。我的观点是，宁可买错，也不要买没有流动性的盘。

问题：这次疫情后，能否谈谈福建接下来房价走势吗？

答：武汉疫情后，市场信心不振，政府让开发商统一提价500-1500元/平，以此来增强市场信心。人都是买涨不买跌的动物，如果疫情持续久，对后续土拍和经济有较大影响的话，不排除会采用各种手段来刺激市场。

比如加快拆迁创造需求、加快二手房放款速度、放宽购房条件、降低首付比例或者延长首付交付时长、经营贷放松等各种方法。关键在于疫情持续时间的长短如何。

至于受疫情影响较小的地区，楼市整体是平稳降温状态。千万不要以为，市场价格会大跌，现在恒大负债大家都知道1.92万亿，而政府负债高达20万亿。所以说，信心比黄金更重要，在政府债务率较高，财政支出增长率较大的基础上，大跌对经济影响很大，这是政府不愿意看到的。

当然，武汉疫情后强行刺激楼市，换来的是销量大增，房价嘛，除了光谷和学区房，整体来说都还是很平稳的。

问题：深圳现在值得入手吗？

答：现在是深圳入手的好时机，新房有得你挑，二手房有得你捡漏。比如宝安的宏发新领域打新，单价9-10万，周边二手次新最低都要12-13万，老旧的房子也要9万多，显然买到不亏。

再比如，现在深圳全市都有很多二手房笋盘房源，对比高峰时期下跌不少，更有接近指导价的急售房源，这些都是入手的好时机。

深圳只是通过系列政策压住了购房需求而已，事实上深圳刚需太多了，尤其是未来几年，随着大批人满足购房条件，就会有很多人为了子女上学或者自住而和你竞争性淘笋。

我的看法是，深圳有笋就可以买。