模型楼层高度与实际不符，能追究开发商的违约责任吗？

商品房预售制度下，购房者需要结合广告宣传和沙盘模型来勾勒新房的未来模样。那么，售楼处的沙盘模型与交房时不符，算违约吗？今天就来讲一讲其中的事情。

中秋小长假前的最后一天，青岛中海海岸置业有限公司被青岛市市场监督管理局处罚，原因是“对已售楼座的展示模型楼层高度与实际不符”。处罚的依据是违反广告法，罚款金额为5571.48元。

模型楼层高度与实际不符，除了被职能部门处罚外，业主能追究开发商的违约责任吗？

要约是个什么约？

先来了解两个法律词汇：要约和要约邀请。

要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人提出合同条件，希望对方当事人接受的意思。

要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。送出的各种商业广告等为要约邀请，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

比如韦小宝逛扬州CBD，听到丽春院的小姐姐们挥着香手帕冲着大街喊：大爷，来玩玩啊！----小姐姐们的叫喊，就是要约邀请：向不特定第三人发出，内容不具体，不具有使自己受其拘束的意思表示。

韦小宝欣然上楼，看中了小丽，跟老鸨说：一两银子行不行？----这就是要约：内容具体，向特定人做出，一经做出即受到该意思表示的约束。

老鸨看了韦小宝一眼，考虑到最近生意一般，小丽也不是头牌，于是说：好！----这就是承诺，买卖合同成立，从此双方须受约束。

如果老鸨此后将小丽换成小春，就是违约。

法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

韦小宝指定了小丽，老鸨也承诺了，这就是具体确定的允诺。售楼处的沙盘其实就和小丽这个人一样，是一种允诺，对合同的订立及价格的确定有重大影响。因此，如果沙盘与实际交付的不符，那么开发商应当承担违约责任。

中海被罚，业主能追究法律责任吗？

模型楼层高度与实际不符，会面临怎样的法律责任？

前面已经讲过，商品房广告、楼书、沙盘模型等宣传资料并非一定为房屋买卖合同的内容，但是却具有法律效力。沙盘上的宣传内容与交房不符能否可以追责，主要看该宣传是否对规范范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，以及是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

通常情况下，开发商会构成瑕疵履行。

韦小宝看中的是小丽，最后换成了小春。即便老鸨说小春更年轻、更漂亮，甚至更清纯，没有质量问题不影响合同的履行。但是，如果韦小宝不同意，那老鸨就是违约。每个人的人生经历不同，审美取向也不同，也许韦小宝就喜欢年纪大的，就喜欢小丽那风尘刻画的样子呢？老鸨觉得更好，擅自更换成小春，换成法律术语，就是构成瑕疵履行。

现实中，类似的判例有不少。

在浙江吴兴，因为沙盘模型与实际交付有不同，门面的上半部分从玻璃装饰变成了混凝土，最终开发商被判赔三十五万余元。

开发商在庭审中狡辩称，确实是做了改变，但仅仅是美观效果，不属于质量问题，也不影响商铺的正常使用，不属于房屋不符合交付条件的情形。

但是法院认为，购房者在选定商铺位置及订立房屋的过程中，沙盘模型中商铺玻璃门门面高度系影响商品房合同是否订立以及房屋价格确定的重大因素。所以开发商的沙盘模型为要约，沙盘模型中玻璃门门面高度即为双方商品房买卖合同的组成部分。开发商作为卖方，应当按约履行，交付与沙盘模型门面尺寸相一致的商铺。

青岛市市场监督管理局的处罚公告显示，青岛中海海岸置业有限公司被处罚的原因是“对已售楼座的展示模型楼层高度与实际不符”，也就是说，模型与实际交付不符是官方认定的事实。那么，按照相关法律，在购房过程中受到此事影响的业主们，可以追究开发商的责任。

看沙盘模型时，需要注意些什么？

来说点实用的吧。

看沙盘是每一个购房者都会经历的过程，但是很多人对此并不在意，走马观花而过。其实，看沙盘是很重要的一个信息采集过程，结合沙盘的立体直观，再通过对售楼顾问的挖掘，能获得很多有价值的信息。

开发商花了不菲的金钱打造沙盘，好看只是表象，更重要的是美化楼盘的相关信息。要美化，就要展现，于是很多平时看不到的信息都会出现在沙盘上。购房者看沙盘，最重要的就是去滤镜。

如何去滤镜呢？不妨把握好这几点：

将隐秘的信息萃取出来，是一种能力，能够帮助购房者更快更好的找到符合自己喜好的房子。这种能力不是天赋，靠努力和耐心就能完成十之八九。所以，相信自己，认真起来，你没那么好骗的，哪怕对方是行业大鳄。

文：楼外楼

编辑：董楠