最近上海的新房感觉要提前老龄化

关注真叫卢俊视频号直播的都知道，最近在直播间里打了个赌

关于第四批新盘蟠龙天地的入围积分会不会超过80分

最终从曝光出来的信息来判断，最后入围积分可能会是在80分以上

所有有人开玩笑说，整个上海第一个超高比例老龄化社区已经诞生

还有一个原因是因，现场拍摄到的画面是这样的

传出来的消息也在告诉我们，想要买蟠龙天地79分也要被劝退，90%的客户积分80以上

这或许这会成为未来上海新房一个普遍的现象，或者信号

当未来积分要求的社保年限越高，有些社区从售卖开始，就提前进入了「老龄化」状态

这会不会成为未来上海新盘尤其是红盘的一大趋势，今天我们就来聊聊这个话题

01

这和上海的买房积分模式有关

这里说的社区老龄化，指的是客户群体老龄化

而现在上海新盘的客户画像，其实完全都由积分模式决定

对于上海的新房积分模式来说

在基础分相同的情况下，积分最大的变量来自于社保年限

新盘积分入围门槛决定了哪些盘有可能会成为老龄化社区

这一切都来自于上海独特的积分模式

先来算一道数学题：到底多少分积分入围我们可以判定这个盘有可能会成为老头乐项目，或者说这个社区的群体年龄会偏高龄

我们以社保系数0.1来计算，如果是基础分满分60，或者基础分50分

入围分数一旦达到75分

那么意味着每一组入围客户缴纳社保的月份数将达到近150-200个月，一共要缴纳将近12-20个月

如今上海有8个盘已经超过了积分75分，也就是说以下这些盘的客户已经是至少缴纳了15年左右甚至社保以上的人

不夸张地说，这些社区有可能不会太看到年轻刚需，进入老龄化的时间也会比较快

02

市中心网红盘，可以说是越红越老

上半年上海多个性价比较高的网红新盘，积分门槛也特别高

如黄浦区的高端明星楼盘复兴珑御，认购客户的入围积分达到112.8分，是上海首个最接近满分的楼盘项目

把这个积分拆解开来，还原社保月数，对应的是累计缴纳社保220个月（上海社保缴纳上限221个月）

除此之外，还有中粮瑞虹海景壹号、龙盛福新里、森兰星河湾、虹桥悦澜、万科天空之城、仁恒金桥世纪，接下来还可能蟠龙天地预计的80分+

以上这些都是市中心地段很少供应的新盘，或者是上海新盘中的红盘

为什么这些盘会成为高积分客户挤破头都想要入的地方

一个是客户对地段的预期，上海市中心不可替代的稀缺土地，还有和周边二手的倒挂差，森兰星河湾价格7.95，周边二手房价已经快12万，青浦徐泾也是如此

所以这些新盘势必会吸引能够拿到高积分的客户，比如置换客户，卖掉一套房无房后进入新房市场

上海实行新盘积分制以来，高积分客户没有明显减少，说明这是一个动态调整的过程

那么接下来我们就用积分来推演一下，未来高积分盘客户的画像是怎样的

03

是高龄客户正置换打新，还是拆迁户入场

对于这个问题，从一些现象中我也找到了答案

我们可以想象能够入围这些项目的客户会是怎样的，他们的社保至少都缴纳了15年左右

置换打新会是接下来上海市场的主流，在的直播间我们也看到五组粉丝里有四组都在盘整资产，打算置换买房的问题

现在二手市场已经完全被锁住，流动性在降低，置换客户卖掉房子进入新房市场

我们要卖掉一套房子，甚至三套房子去打新盘，目前上海一二手房倒挂，二手首付比例提高，未来可以预见会有更多人加入置换打新的队伍

购买力来自于另一个方面，大家可以感受下，来自上海拆迁户的力量

2019年上海预计完成旧区改造55万平方米，受益居民2.9万户

2020年，上海更是完成了旧区改造75万平方米，受益居民3.5万户

2021年，上海计划完成旧区改造70万平方米，涉及居民3.4万户，截至4月底，已经完成了21万平方米，涉及1.08万户

那么，统共下来，上海拆这三年拆除了200万平米的老房子，涉及到的拆迁户就有大约9.8万户

今年1-4月，上海新房供应也就不到2万套，但是新增的拆迁户就有1.08万户了

拆迁户在如今的上海的新房市场意味着什么：社保年限高、高积分、持有大量现金可以提高首付比例

接下来，大概率上海新房买房最凶那群里，还是会有很多社保巨子，其中大部分是手上持有拆迁款的拆迁户

从两批次新房集中供应的房源数量来看，两次供应一共放出了2万多套房源，以这个频率来看，接下来今年上海，还会有大概4万套新房房源左右入市

但是拆迁户入市的速度更快，今年还有大概2.3万户拆迁户将要进场

对于这样一批人，要积分有积分，要资金有资金，这可能就是上海新盘未来强劲的购买力之一

所以上海未来最魔幻一手用户画像会是怎样，我大胆地猜测了一下

04

市中心越来越「老龄化」，年轻人都跑去郊区

居住人群的分化正在上海上演

按照目前的积分情况来看，对于年轻的高收入沪漂们来说

再怎么努力，去追逐市中心盘和网红盘是也是没有多大希望的

市区尤其核心地段的新盘，楼盘太少门槛又高，都是跟四五十岁的人在争

跟老土著或者其他置换的客户相比，就社保年限这一项，年轻人都可以被甩出几条街了

且市中心大热盘的社保系数普遍高于，有的甚至达到了0.24，而郊区的基本多是0.1，那么意味着市中心那些红盘

对积分在50-60的刚需群体，有天然的积分屏障

同时郊区新盘尤其是五大新城，又在用尽各种方法留住在上海的年轻人

比如加大供应，这已经被写在上海未来的供地规划里了

确实上海也是这么做的

为什么核心区的房子好卖，大部分项目都存在明显的价格倒挂，说明如今在中环内买新房是一件非常高性价比的事情，正是因为这样的价格空间，从而创造出比较高的积分分数

而这个现象在外环外，特别是五大新城就显得温和很多，基本上新房价格和周边次新房的价格是接近或者趋同的

五大新城将是承接市区外溢人口的主要阵地，也是上海年轻人买房集中的地方，一个是新房供应大，价格低，最近上海一批新的土地即将挂牌出让，五大新城的土地占了一半名额

在最近的新一批房价联动土地供应计划里，我们看到27块地里就有差不多一半来自五大新城

且五大新城的价格被严格限制住了，临港3.3万、奉贤4万、青浦4万...

不论是从房价来看，还是从积分来看，想要在上海买第一套房的年轻人，五大新城毫无疑问会是最好的去处

05

所以上海楼市未来的用户也会出现一定分化

远郊的没那么热，核心区的会持续热

但是这会导致一个积分用户画像，远郊的积分低，客户群体偏年轻，核心的积分高，客户群体偏中高龄

所以现在才有一种说法：市中心本地化，郊区外地化，客户会随着积分地图被导入到上海不同的地方去居住

这可能是社保积分模式，会带来的另一种魔幻景象吧