危险！房地产现“硬着陆”迹象，各种“微救市”悄然开始

文｜邓浩志

政策吹“暖风”或担忧楼市硬着陆

8月31日，长春宣布第三轮土地供应原则上不再供应住宅用地，同时鼓励人才和农民购房，按人才50元/平，农民80元/平额度予以购房补贴。17日，珠海二手房买卖个税将由2%降为1%。稍早之前，央行也宣布要把明年房地产的额度挪部分今年下半年用；经济日报称要防止房价大起大落 ；统计局强调要楼市“逐步释放正常需求”。政策有接连吹“暖风”的感觉。之所以有“暖风”，是因为全国楼市都出现了下行、低迷，大房企爆雷或有可能爆雷的新闻一个接一个。楼市硬着陆的趋势越来越明显。

近日，杭州第二轮集中供地中10宗“竞品质”地块仅有1宗正式进入竞价环节，其余9宗由于报名企业未达三家，无法进入后续竞拍环节，面临“流拍”。截至9月17日，已经相继有长春、福州、天津、青岛、济南、成都、苏州、沈阳等8个城市在第二轮集中土拍前临时终止出让，总数量高达91宗。原因基本都是参与竞拍企业稀少。全国土地市场已经不能用“降温”一词形容，简直跌到2008年金融危机时的冰点。

杭州这么热门的城市，土地都大规模“流拍”，其他城市就更不用说了。这次楼市政策“超调”已经是非常明显了。房企都受不了，要么爆雷，要么准备爆雷；中介也受不了，深圳为代表的这些城市每月上百家的倒闭；业主也受不了，明明卖10万的房价，二手指导价才5、6万；银行也受不了，天天被催放款，压着一堆储蓄放不出去；供应商服务商也受不了，业务大跌且不说，连应收账款都凉凉了。地方政府也受不了，土地怎么卖？财政怎么办？工资怎么发？

房地产不是娱乐业，封杀几个小明星不会对社会产生多大影响；房地产不是教培，刚需刚改都是合理、健康的需求，应该鼓励；房地产不是游戏，它是理性的，也应该理性分析与解决，不能搞运动式的整顿；房地产也不是互联网平台，他不是垄断的，价格上涨也不是房企垄断的结果。

房价上涨过快是人地错配的结果；是宽松货币政策的后果；是缺乏投资渠道的因果；也是都市发展的成果；是产品使用率提升的效果。不能简单一通乱棍打死。地产真的全面硬着陆，全社会都受不了。

普通人对楼市的感知通常迟6个月以上

最近有很多人有疑惑，为什么怎么房价都没跌，开发商已经喊受不了了？怎么我感觉调控才刚刚开始，又说有些吹“暖风”的新闻了？房地产有这么脆弱吗？是真摔还是假摔？

在这个问题上，普遍存在认知偏差。一般情况下，通常调控政策出台后，2、3个月才逐步传导到市场；市场先缩量，直到价格下跌也要经历3、4个月的时间差；而非从业人员感受到价格普遍下跌，也会在价格已经发生变化的2、3个月之后。所以这为什么总是一手价格变动2、3个月后，二手才跟进；等到二手都普涨或普跌3、4个月之后，市场才逐步产生恐慌情绪。这也是楼市和股市的巨大区别，也是很多人错过一轮又一轮楼市机遇的重要原因之一。

其实这轮楼市调控早在去年7月份的深圳已经展开，至今整整一年多。2020年底调控已经在全国全面铺开，今年一二季度间更是多重政策反复叠加。而市场呢？二三线城市年初就开始降温，深圳二手则在4月就开始成交量暴跌，广州4月份一手限价，5月成交量开始持续下跌。8月恒大爆雷的新闻是把房地产市场推向了冰点。百强房企超过20家传出各类型债务危机；国内大量城市土地流拍，部分三线城市宅地流拍率近7成；二三线城市房价普降，昆明、桂林等城市个别项目降价达到30%、40%；9月，一线城市中最后一个发力的广州，也开始全面打折促销。番禺、南沙、新塘，等地项目先后以9折、85折、8折出货。其他项目普遍降价5%上下。所以不是市场还没有变化，而是很多人不在第一现场而已。