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溢价率跳水、流拍率上升 多城第二批集中供地“凉凉”

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财联社(北京,记者 李洁)讯,受规则调整及市场趋冷等因素影响,第二批集中供地热度明显下降。

9月16日,苏州开启第二批集中供地,首日共成交6宗地块,其中5宗以底价成交,另一宗溢价率仅为1.01%;9月15日,成都第二批集中供地首日揽金208亿元,共成交19宗地块,其中15宗以底价成交,1宗流拍,平均溢价率仅为2.1%。

“溢价率下降的主要原因是,土拍规则在竞拍准入要求、土地溢价率上限、购地资金审查等方面进行了调整。”西南证券分析师沈猛指出。

据记者了解,自然资源部8月曾召开闭门会议,明确核心城市二批次集中土地出让政策应进行调整,要求住宅单宗用地溢价率不得超过15%,不得通过提高起拍价方式调整溢价率;在地价或溢价率达到上限时,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞品质等方式确定竞得人。

集中供地出让规则“大修”后,不只是苏州、成都,近期进行第二批集中供地的长春、青岛、济南、天津等城市,大部分地块均以底价成交,流拍率也呈上升态势。

9月11日,天津第二批集中供地正式落幕,此次天津共挂牌61宗地块,但只成交了40宗地块,其中有31宗是以底价成交,平均溢价率仅为0.6%,较首批集中供地成交地块的平均溢价率大幅下降十个百分点。而此次出让临时停牌的地块多达19宗,另有武清区2宗宅地流拍,撤牌与流拍共有21宗地块,流拍率高达34%。

济南近期举行的第二轮集中供地共揽金151.88亿元,76宗地块全部以底价成交,零溢价为0,而其首批集中供地成交地块的平均溢价率为12%。与天津类似的是,济南本次出让有多达17宗地块因无人报名竞买而临时撤牌,导致流拍率升至35%,较首次集中供地流拍率大幅上升约30个百分点。

此外,在青岛第二轮集中供地活动中,高新区的8宗地块全部终止出让,这使得本次流拍率,较首批集中供地上涨了8个百分点至10%。

对于第二批集中供地热度骤降的原因,克而瑞研究中心一位分析师表示,这一方面与房地产行业资金面趋紧、房企拿地明显谨慎的大环境有关;另一方面,部分城市提高了地块出让门槛,也是地块流拍高发的原因之一。

“结合各地土地出让条件来看,多个城市在出让地块时有多重附加条件,以发展当地产业或基建。虽然这些城市取消了竞配建,但这并不意味着房企便能因此大幅降低拿地成本,尤其是综合拿地成本较高的地块,在行业资金紧缺的背景下更易遭遇流拍。”上述分析师指出。

在热点城市杭州,截至9月15日,第二批集中供地中的十宗“竞品质”地块报名正式结束,但有九宗地块由于报名单位不够三家的最低门槛,因而无法进入后续正式竞价环节,面临流拍的局面。

“流拍的直接原因和竞品质的约束有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,竞品质涉及的工作量更大,房企需要在品质方面不断优化方案,这加大了房企拿地和开发的成本。

据克而瑞统计,在近期举办2021中期业绩会的40余家房企中,有七成房企表态,下半年将保持谨慎的投资态度,投资策略主要围绕“以销定投”、“多渠道拿地”和“严控利润率”。

截至目前,在22个集中供地城市中,已有厦门、长春、无锡、福州、济南、天津等多个城市完成土地出让。未来还将有合肥、上海、北京、重庆、沈阳等城市,进行第二轮集中供地。

不过,合肥、沈阳等城市日前均发布公告,缩减了第二轮集中供地出让规模。其中,合肥第二轮集中供地原计划出让17宗地块,经调整后,缩减为只出让8宗。沈阳市自然资源局也在9月15日发布通知,第二轮集中供地共有24宗地块停止交易,而按其原计划供应46宗地块。

“接下来重点城市集中土拍时,还会出现地块流拍现象,预计二轮集中供地整体流拍率将明显高于首轮。”上述克而瑞分析师说。

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