长租公寓项目的成功标准探析

不同行业领域的项目在不同的情景视角下对项目成功标准有着不同的定义，而明确长租公寓的成功标准是分析其关键成功因素的重要前提，具有导向性的作用。本文将长租公寓项目的成功标准通过两个方面进行识别。

首先在时间维度上，根据全生命周期理论，将长租公寓项目划分为决策阶段、规划与设计阶段、施工阶段、运营阶段以及退出阶段，从而识别长租公寓项目的成功标准；其次在项目参与主体的维度上，根据利益相关者理论，通过识别利益相关者、构建利益相关者网络、将利益相关者分类等方式，识别项目利益相关者视角下的成功标准。

一、长租公寓项目的成功标准识别

根据我国对工程项目建设程序的有关规定，可以把建设工程项目全寿命周期划分为四个阶段，即决策立项阶段、前期准备阶段、实施阶段和使用维护阶段。应用于长租公寓项目，可分为决策阶段、规划与设计阶段、施工阶段、运营阶段以及退出阶段。

对于一般的工程建设项目而言，识别成功标准的时点应开始于项目有一定产出的施工阶段，结束于项目生命周期的终点。项目的决策阶段、规划与设计阶段并未有产出，应对该阶段项目的投入、管理能力等进行总结。结合前文所阐述的长租公寓发展现状以及特点，本文认为长租公寓项目的成功标准应从施工阶段、运营阶段、退出阶段识别。

1.施工阶段

长租公寓项目本身是工程建设项目的一类，所以长租公寓项目也同样适用于“铁三角”理论。根据Atkinson所提出的“铁三角”理论，长租公寓项目自身需要达到工期、质量、成本这三个项目的目标。长租公寓具有建设标准高的特点。

目前住房市场上长租公寓产品竞争激烈，装修标准不仅要达到房屋装修的验收标准，更要达到精装修的标准才能在提高产品竞争力。这必然会使得长租公寓的建设工期增加。但同时长租公寓也具有投资回收期长的特点，因此有效管控长租公寓的工期，将有利于减少项目的空置期，实现资金回流。将“计划时间内完成建设”作为成功标准之一。

在项目质量方面，施工建成的工程实体应按照《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013），及相关专业验收规范检查达到“合格”的最基本要求。同时根据一般施工承包合同的约定，工程施工质量应满足适用性、安全性、耐久性、可靠性、经济性及环境的协调性等方面。只有达到以上要求，建设工程项目的质量才算达到标准。

对于长租公寓而言，其质量不能仅仅达到以上水平，因为长租公寓项目的质量直接关系到消费者的满意度。因此如果长租公寓项目的质量没有达到设计要求，影响了项目运营阶段的入住率，将拖累项目的投资回收。因此将“项目质量达到设计要求”作为成功标准之一。

工程建设需要投入大量的人力、物力以及财力，使得长租公寓在建设期间资金需求巨大。然而长租公寓企业资金实力有限，需要通过多种融资方式获取资金，与之相应也提高了项目的金融风险。一旦项目建设成本超出预算，项目就可能面临资金链断裂的风险。因此将“在预算内完成项目建设”作为成功标准之一。

2.运营阶段

工程建设项目工期、质量与成本的标准主要是对项目建设阶段成功的衡量。但是Atkinson强调衡量项目的目标不应只用“铁三角标准”，应同时考虑项目交付阶段和交付后运营阶段的成功。Menches和Hanna通过向47位项目经理询问项目成功的标准后，项目的盈利能力被列为第一要素。

对于长租公寓项目而言，其与传统房地产项目的不同在于其运营期的绩效同样非常重要。长租公寓的运营阶段是项目现金流入的重要阶段，项目需要提供良好的租后服务获取租金收入，实现项目的盈利，从而维持项目良好的运作。

所以对于长租公寓项目的运营阶段的成功标准也需要考虑。在运营阶段，项目的盈利水平可以综合反映项目的运营效果和产品竞争力。因此，将“盈利水平达到或超过预期”作为成功标准之一。

3.退出阶段

一个成功的项目不仅需要有好的过程，更需要一个成功的结局。Morris和Hought在项目盈利的基础补充了一个成功标准：项目在停止时所作出决策是正确的。项目退出阶段就是项目发展到一定水平后，投资者回收资本和获取收益的阶段。

由于我国长租公寓发展历史仅有十余年的历史，但一个长租公寓的租期一般在十年以上，因此我国在长租公寓项目的退出方面缺乏经验，尚未形成完善和成熟的退出机制。

二、轻资产运营模式的长租

长租公寓项目利益相关者的成功标准识别一般而言，通过工期、质量、成本以及商业价值等标准衡量项目是否成功是其固有的标准。许多学者认为，衡量项目成功的标准应考虑更多的项目参与主体，才能使得标准更加全面和广泛。长租公寓项目的参与主体多，关系复杂。将其应用于利益相关者的理论具有合理性和可行性。

1.识别利益相关者

长租公寓项目的利益相关者识别主要是通过分析项目运作过程，从中识别对项目产生影响或受项目影响的主体，按照全生命周期进行分阶段对利益相关者进行梳理。公寓项目可以通过将物业归还业主实现项目的退出。但是对于重资产运营模式的长租公寓而言，只有打通资本从投入、运营到退出的完整闭环，项目才算成功。

因此将“项目有合理有效的退出渠道”作为成功标准之一。为方便后续利益相关者的分析，本文将勘察单位、设计单位以及施工单位等提供工程建设的群体统称为承包商。

将工程咨询服务商、装修服务商、家电服务商、维修服务商、保洁服务商等为长租公寓企业提供服务的群体统称为供应商。本文所识别的利益相关者分别为长租公寓企业、业主、政府部门、研发机构、承包商、供应商、金融机构、消费者、社会公众。

2.利益相关者分类

Frederick认为根据利益相关者与企业（项目）的经济活动是否直接相关，将其划分为直接利益相关者和间接利益相关者[63]。对于长租公寓项目而言，除了政府部门以及社会公众而外，其余的都是直接利益相关者。

《项目管理知识体系指南》一书中将项目的直接利益相关者明确地分为四大类：项目发起人、项目所有者、项目实施者、项目使用者。具体到长租公寓项目，项目发起人一般是长租公寓企业；项目所有者在轻资产模式和重资产模式下是有区别的，轻资产模式的长租公寓项目所有者是出租房屋所有权人。

而重资产模式的长租公寓项目所有者是长租公寓企业；项目实施者在全生命周期的不同阶段有所不同，主要包括承包商、供应商、研发机构、金融机构等；项目的使用者为消费者。长租公寓项目利益相关者的利益诉求就是他们认为长租公寓项目成功的标准。

项目发起人与项目所有者项目发起人和所有者在项目的全寿命周期的各阶段都扮演着最重要的角色，项目本身的成功就是项目发起人和所有者最在意的。有学者认为对于房地产企业而言，一个成功的房地产开发项目应该是满足其在前期策划阶段设定的目标。

并且在项目实施过程中面临较小的风险，达到预期的利润回报，提升企业知名度，并打造企业的品牌。简而言之，长租公寓项目本身的成功标准也是长租公寓企业以及业主利益诉求。同时在项目本身成功的基础之上，长租公寓企业希望通过提供优质的服务来提升企业形象，以此来吸引更多的消费者。

因此站在项目发起人和所有者的角度上，长租公寓项目的成功标准包括：提升企业形象。项目实施者项目实施者在项目的全生命周期的不同阶段是不相同的。在长租公寓项目的前期策划阶段，项目实施者主要是金融机构，金融机构通过提供信用贷款或者担保支持，满足长租公寓企业的资金需求。

金融机构关注点在于项目的贷款是否能带来预期的利息收益。在项目的设计与施工阶段，项目的实施者主要是承包商，包括勘察单位、设计单位以及施工单位。勘察和设计单位按照业主的需求提供相应的服务，以此获取收益和未来合作的机会。施工单位除了关注项目的“铁三角”成功标准以外，同时还要求在实施项目的过程中。

尽可能地规避风险，整个团队有良好的合作，最终获得收益，并获得其他的合作机会。在项目的运营阶段，项目实施者主要是研发机构以及金融机构，研发机构进行产品研发设计，为长租公寓项目提供技术资源并从中获取收益，金融机构向消费者提供租金分期的金融产品从而获得资金使用收益。

三、总结

综上所述，站在项目实施者的角度，长租公寓项目的成功标准为：其他项目参与者从中获利。站在消费者的角度，长租公寓的成功标准为：消费者居住满意。政府部门与社会公众政府在长租公寓项目中主要通过政策支持和有效监管发挥作用。从这一点出发，社会公众与政府部门的利益诉求是保持一致的。

社会公众中也存在着潜在消费者，如果长租公寓项目获得了良好的社会口碑，社会公众转化为长租公寓项目消费者的概率将增加。因此站在政府部门与社会公众的角度，长租公寓项目的成功标准是：带来良好的社会效益。