宏观资讯
金融篇
截至7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”。
1) 房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点；
2) 房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%；
3) 房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15%；
4) 理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降，相关理财产品余额同比下降42%；
5) 银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降，相关业务规模同比下降27%。
笔者点评：
开发房企融资门槛的提高与拿地金额占比的限制，促使市场呈现波动下行态势，甚至影响到房企对接下来的布局与土储计划。重新洗牌，让秩序走向健康理性，必然会刺激到现有的高热环境，这是一个较为漫长的转换过程。其中，难免会出现掉队的现象，优胜劣汰同样适用于房地产市场。
政策篇
9月8日，在“沈阳市高层次人才住房公积金支持政策”新闻发布会上，沈阳住房公积金管理中心副主任王彦对外发布了刚刚出炉的沈阳市高层次人才住房公积金支持政策，高层次人才（A、B、C三类）在沈用公积金买房，贷款最高可贷240万元。
A类人才指“两院”院士等层次；B类人才指国家级人才项目入选者；C类人才指国务院特殊津贴、省优秀专家等层次。
笔者点评：
这个政策并不一定适合你，从当下购房者结构可知，属于以上三类人才的为极少数，但对人才引入确实一个利好消息，对现阶段房地产市场发展基本没有影响。
区域篇
1) 苏家屯“十四五规划”：到2025年，力建高品质新城区，成为沈阳建设国家中心城市重要功能承载区；以东、中、西板块为空间载体，形成“一港两城（即沈阳国际陆港和浑河商务新城、临空文旅新城）”、“一轴两廊（即融入大浑南主城功能延展轴和浑河南都市金廊、北沙河生态绿廊）”总体空间格局和“三大组团”产业布局。
积极推进融创文旅城建设，综合开发浑河南岸苏家屯段，打造浑河南岸景观地和滨水活力区，建设高标准的现代化城市基础设施，构建国际学校、国际医院等精英城市配套体系，吸引国际国内高端人才入住生活娱乐，打造综合型现代服务中心，成为中德产业园“后花园”、国际化产城融合典范。
2) 日前，商务部、中央宣传部会同文化和旅游部、国家广电总局公布第二批国家文化出口基地名单，在全国16个入选行政区（功能区）中，沈阳市沈河区榜上有名。沈河区是沈阳市的中心城区，拥有全市2/3的历史文化资源，形成了以沈阳故宫、大帅府、东三省总督府、百年中街为核心的“一宫、两府、一中街”盛京皇城核心品牌地标。
笔者点评：
苏家屯区“国际化”的重新定位，确实挺“撩人”，但是4年后能否落地，就交给时间来验证吧。从现在的发展状况与规划对比，还需要走一段比较漫长的道路，想到达到“十四五”中规划的结果，不是修几条路、建几个公园、开发几个品牌项目就能实现的，需要在以城市更新为主线的大环境下，全面出击。
项目篇
由中规院（北京）规划设计有限公司和沈阳市规划设计研究院有限公司联合组建的东北亚城市高质量发展研究院近日在沈成立。相关负责人表示，该中心成立以后，将聚焦东北振兴国家战略，开展辽宁振兴、沈阳振兴发展研究，做好沈阳都市圈一体化发展、国家中心城市创建、国土空间等重点规划研究工作。
笔者点评：
研究院的成立将大力推动都市圈与“国中”城市建设，东北振兴看辽宁，辽宁发展看沈阳，这不是一句单纯的口号，而是区域核心战略布局的导火索，城市虹吸效应进一步增强。
城市篇
1) 海南三亚：2021年9月1日前已经备案的项目，须将未网签房源重新进行价格备案，整体备案均价不得超过该项目近期网签价格。经核准价格备案的商品住房项目，原则上1年内不得上调备案价格。
2) 浙江丽水：强化商品房预售信息公开、销售过程管理、把控期房更名管理、退购房公平公开销售、代理销售监管等方面，切实规范商品住房销售行为。
笔者点评：
最近全国多个城市都对房产备案价格实行了不同的监管措施，笔者在2020年的年报中就已经预测了楼市会将着重从备案价格入手，果不其然。因为只有合理的控制好价格的源头，才能有效的把控发展趋势。至于那些所谓地价影响房价的说法，不予否定，但影响有限。
土地市场
规划调整
1) 沈阳和雅房地产开发有限公司位于沈河区高官台街东-3地块（居住、商业）保利·天汇新组团项目规划许可批前公示。
2) 沈阳岭海房地产有限公司的沈北新区岄湖郡五期项目总平面规划方案批前公示。
3) 沈阳万科宸阳置业有限公司位于皇姑区鸭绿江街东侧的西窑二期-2地块万科府前壹号项目规划许可批前公示。
4)沈阳第七中学位于沈河区南塔街与南塔西街项目的规划许可批前公示。
5) 苏家屯区人民防空资产管理中心海棠街项目规划许可变更方案批前公示。
6) 为优化区域功能布局，丰富沈辽路沿线服务业态。经开区政府申请，将中德园D189地块由二类居住用地（R2）调整为商业用地（B1），拟在地块内配建大型商场等商业项目。
新增供应
9月3日-9日，沈阳土地无新增供应，沈抚示范区新增土地供应两宗，均为工业用地。
新增成交
9月3日-9日，沈阳土地无成交。
住宅市场
2021年第36周，沈阳商品住宅新增供应面积6.9万平，环比下降67.8%，供应量大幅下滑，一方面由施工节点牵制，另一层面受成交量缩水影响。
8月30日-9月5日，沈阳商品住宅成交面积12万平，环比下降16.5%，持续两周下行，“金九”开场热度平平，2021年的“纯度”恐将不会太高。
数据来源：瑞达思（RDAS）
作者名片
作者｜刘贺予
专业领域｜智库中心、地产观点堂
更多详情请参见2021年《沈城楼市报》
第35期第14-15页
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