空置房一律“取消物业费”？2021年变了，新规下这样收取

近期，不少房地产学者把许家印和王健林作比较，两人有着相似的人生经历：

①在辉煌期，王和许都因为房地产登上中国首富；

②在低谷期，他们带领的企业，都遭遇了“高债务”的转折点。

然而解决方式和结局大不一样，王健林经过大手笔甩卖万达资产和酒店之后，一股脑还清了2000-4000亿元的债务，随后王健林再次崛地而起，至今依然稳居内地商业地产头把交椅。恒大地产债务一度高达8700亿元，业内人士预计即便是甩卖了恒驰汽车、优质物业等核心资产，依然杯水车薪、难以磨平巨大的债务缺口，而且当此之时，企业“一把手”退位让贤了，不免让人议论纷纷。

其实，王首富和许首富的人生轨迹，代表了中国房地产的起伏发展历史，2013年至2017年，是房地产发展的“红火期”，一方面旧城改造、棚改拆迁大面积袭来；另一方面在房产去库存的带动下，低首付、低利率频频袭来，为房地产的腾飞插上了翅膀。在这期间，不管在哪里买房，基本都能赚得盆满钵满，很多县城原本价格800元，5年之后涨到8千-1万元，增幅高达10倍，房地产企业们在高利润的滋润下笑得合不拢嘴。

然而，从2017年开始，楼市发生了转变，特别是随着“房住不炒”的袭来，地产调控频频升级，2017年调控260次，2018年达到400次，2019年超过600次，2020年也超过500次，2021年截至8月底调控已经达到了350-450次。尤其是在央行的“三限制”和“双上限”政策到来之后，房产资金被大幅度压缩，购房者开始纷纷隐遁，社科院预计，2021年房产增幅只有5.1%。

可以说，低增长、高限制的楼市“新时代”已经到来了。

一旦楼市进入平稳期（或者下行期），一个新问题就摆在了所有已经买房人的面前，特别是对于手持多套房的家庭来说，问题更加凸显：房产增值幅度远赶不上成本提高幅度，一旦房产增值率低于房产成本率，那就意味着房产保有处于贬值缩水状态。现阶段，多套房人的房产持有缩水有多大？先看几组数据：

1、持有成本：中泰证券的首席经济学家李迅雷曾说到，在一线城市里，房产直接成本高达10%以上。学者李迅雷的这组数据其实理解起来非常简单，现阶段的房贷利率一般为6%-7%，这是直接的购房资金占用成本，还有4%的房产折旧费。二者相加，保底成本为10%。指闻君认为并不算高。

2、持有收益：房产收益率主要体现在直接价格提高率和租金收益率。学者李迅雷指出，我国的租金收益率其实很低，一线城市不高于3%，除此之外，社科院财经战略研究院在发布的《住房报告2021》预测，全年房市增幅不超过5.1%。那么房产保有的正向收益率为5.1%+3%=8.1%。

3、假如老王购买1套价值200万元的房子，在2021年一年时间里，收益是正值还是负值呢？200万元*（5.1%+3%-6%-4%）=-3.8万元。

以上还只是一套200万元房子的平均缩水值，如果老王有5套、10套或者50套这样的房产呢？是不是意味着现阶段老王的财富缩水会更多？正如文首所言，在房市平稳期，房产市场上千千万万的“老王”正在上演。面对房产溢价率低、成本凸显的新情况，他们不知所措，唯一能寄希望的只有2个方面：①希望行情能逆转，从平稳下滑突转到上升，②多渠道降低一些房产持有成本。每当这个时候，空置房的物业费问题就屡屡会被人们提出。

对于多套房的人而言，他们积极建议“空置房取消物业费”，给出的道理也足够让人信服，一方面物业相当于业主们的保姆，从事的工作是为“业主（主人）”服务的，而住房长期空置，就相当于没有主人居住，那么物业这个保姆的服务就没有任何价值和意义，既然主人不需要服务，那么就理应不缴纳“保姆服务费”。所以空置房应该停收物业费。

然而， 这个观点物业们可不支持，一位物业经理朋友直接反驳了“停收物业费”的观点，这位物业经理直言：小区并非单独业主的小区，物业确实等于是业主们的保姆，但是“小区业主”不等于“单个业主”，物业公司能否入驻小区，关键在于“小区业主”的集体决定，而非单个业主的决定。小区的法人代表其实是“业委会”。与此同时，物业对小区提供的服务，具有小区范围内的公共属性，并非为个体业主套内的私有产权区域提供服务，所以个别业主购房者不需要“物业服务”并不等于整个小区不需要“该服务”。

正所谓，公说公有理婆说婆有理，站在各自的立场， 都有不同的理由。空置房一律“取消物业费”？新规来了，2021年起变了，新规下这样收取！

2020年审议通过，开始从2021年正式执行的《民法典》就对此作出了明确的规定，在944条原文这样描述了关于空置房物业费该不该收取的问题：

“物业服务人员未按照约定提供有关服务的，业主不能以未接受或者无需接受相关物业服务为理由拒绝交物业费。”

这句话的意思简单，就是小区物业公司如果按照《物业合同》提供了相应物业服务的，那么业主们不能够借用“我不需要”或者“我没有享受到”而拒绝承担相应的“交费”义务，其实，这也相当于“权利和义务”对等的原则，按照《物业合同》，物业公司依规提供劳动内容，那么业主们作为服务享受者，也同样需要依《物业合同》承担给付服务费用的义务。

最高人民检察院检察官助理陈炜彤就这样做出了评价，在过去，很多人对空置房究竟应不应该停收物业费表示关切，这一次的新规定，恰恰明确和界定清楚了这一“争议内容”，物业提供了足质服务内容的，业主们理应100%交物业费，不能用“我不居住、我不享受”等类似的理由拒绝。

对于“空置房应该100%收取物业费”这件事儿，你怎么看待？