黑石决定终止要约收购 潘石屹脱手计划再受挫 今日股价上涨9.37% #时报看公司#

潘石屹卖出计划再度受挫，根据SOHO中国（00410）最新公告，鉴于先决条件进展不足，各方认定无法在最后截止日或之前满足先决条件，决定不再推进要约收购。

此前正是在出售计划下，SOHO中国股价大涨，不过诡异的是，在黑石决定不再要约收购下，今天SOHO中国股价上涨了9.37%。

6月16日公告显示，黑石对SOHO中国发出全面收购要约，以取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权，收购价格为每股5港元，除去潘石屹夫妇要保留的10%，最高付出金额为236.58亿港元。潘石屹夫妇持有SOHO中国63.93%股权。按计划出售之后，潘石屹夫妇手里只有10%股权。

目前SOHO中国股价为3.5港元，市值为了182亿元。而截至去年年底该公司每股净资产为8.37港元。

收购消息应为提前泄露，6月15日，SOHO中国发布公告，当日上午九时正起于香港联合交易所有限公司短暂停止买卖。在停牌之前，SOHO中国股价连续9个交易日上涨，涨幅高达58.33%。

收购

要约收购后，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。SOHO中国现在持有并管理130万平方米商业物业。官方新闻称，黑石十分看好SOHO中国在北京和上海持有的商业物业，以及一流的管理团队，此次要约完成后，黑石计划保持公司的现有主营业务和管理团队。

根据公告，要约收购后，公众持股可能不足以以保持上市地位，黑石和SOHO中国将采取措施确保要约收购后有足够的公众持股。

SOHO中国股价长期大幅低于净资产，股价萎靡不振，只有收购消息，才能刺激公司股价上涨，在此之前，已有三次收购信息传来。

2019年10月30日有消息称SOHO中国将考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。午后SOHO中国股价大涨，一路走高，盘中最高时涨幅曾达到26.64%。截至收盘时报2.7港元/股，涨幅17.9%。31日早间，SOHO中国在港交所发布公告：公司不知悉任何需公布的与集团资产出售相关的资料。当时有称，黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。消息人士还透露，SOHO中国还有五个意向在售项目，8个项目总价值人民币500亿-600亿元，计划所有交易在未来两年内完成。

2020年3月10日午间，SOHO中国股价突然急速拉升，上涨 37.58% ，SOHO中国向港交所申请暂停交易，停牌时的股价为4.10 港元，有媒体援引知情人士称，黑石正在与SOHO中国进行排他性的私有化谈判，准备以每股6港元，总价40亿美元的价格将其私有化，并且黑石将接管SOHO中国的债务。根据其中期报告显示，截至2019年6月底，SOHO中国债务为47亿美元，加上40亿美元收购价黑石总共要付出87亿美元，约为600亿人民币。

2020年11月，市场再度传出SOHO中国私有化的信息，这次买方为高瓴资本。不过随后，高瓴资本火速澄清，称无意私有化SOHO中国。

SOHO中国发布年报显示，截至2020年12月31日，SOHO中国的净资产负债率约为43%，借贷共计约人民币184.70亿元，不过平均借贷成本约为4.7%，在地产公司算是比较低的。

去年SOHO中国营收增长19%，不过营业成本增长至8.01亿元，增幅为137.7%，全年净利润同比减少58.83%，为5.435亿元。

据称，在SOHO中国工作了22年的原执行董事兼总裁阎岩，在2018年加盟了黑石集团，这是黑石收购SOHOU中国的连接点。

卖出

出售是从2014年开始的。

2014年，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了金融街控股，同年9月，SOHO中国将上海凌空SOHO10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网。2015年，SOHO中国将上海外滩国际金融中心地块，以84.93亿元价格出售。2016年，SOHO中国又将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险，总价32.2亿元。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。2019年， SOHO中国先后出手了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元2583个地下停车位。

从2014年开始，SOHO中国陆续通过出售资产套现超过350亿元。与此同时，公开土地交易市场中就鲜少有SOHO中国的身影。

之所有要卖卖卖，跟潘石屹对中国地产行业的看法有关，他根据银行利率计算，认为现在的房价和地价都高估了。

2017年潘石屹接受采访时表示：“SOHO自从决定销售物业以来，一直秉持做生意最基础的原则，就是低价买入、高价售出。”

他在不同场合反复讲过，衡量商业物业价值的标准是租金回报率。在美国，在利率非常低的情况下，一般商业物业的投资回报率是5%，特别好的项目大概能达到4.7%或4.5%。而在中国，净租金回报率仅有2.7%左右，同时利率比美国高出好几倍。因此，潘石屹觉得这个时候是出售物业比较恰当的时机。

潘石屹的账是：“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”他以前表示过不会出售外滩SOHO和望京SOHO，后来这些也进入了卖单。

他说自己是生意人，要低买高卖，不过这些年他一直在卖，而没有买，这就很说明问题。作为老玩家，他最近一些年没再拿地，认为拿地的风险太大了。