上海80%的高端人才都在这里上班，但在这儿置业的人很少

都知道张江很厉害，但有多厉害，可能很多人都回答不上来。

我们找了一些官方数据，有些在意料之中，还有些完全超出预期。

1、至2020年底，张江集聚了330家国家级研发机构；

2、区域从业人员约238万人，其中，青年人才占80%以上，企业留学归国和外籍人才占3.2%，集聚了全市80%以上的高端人才；

3、截至2020年底，张江示范区有32家企业在科创板上市，占全国1/7；

4、聚集三大先导产业：集成电路领域2020年产销规模达到1800亿元，占全国1/5；生物医药领域在2020年，全国批准上市的8个抗体药物中有5个来自张江；人工智能领域已经集聚了2400多家、占全市70%的人工智能企业。

如果说人才是引领发展的第一动力，那至少在上海，张江已经一骑绝尘了。

注：以上数据来源于上海发布

张江商品房供地只有30万方，租赁住宅890万方

可能多数人都没想到，聚集张江的从业人员能高达238万人之多，这是什么概念，我们以上海第七次全国人口普查数据为准，这一数值已接近于上海人口规模排名第二的行政区闵行，关键是张江还以高端青年人为主。

注：数据来源高考升学网

对于楼市来说，但凡拿出238万人的1%进入市场，那都是天量客户。

或许正是因此，这几年张江只要有新房面世基本都很紧俏，2018-2020年间，张江的新房开盘从认筹情况来看，只有别墅项目以及中建朗阅府一期认筹相对一般，而其余开盘项目基本都是日光，甚至在2018年楼市低迷时，张江新房的认筹率还创下了当年新高。当地新房市场的供需关系由此可见一斑。

易眼看房整理张江近4年开盘信息汇总

2017年的《张江科学城建设规划》，曾经提出要在张江科学城内规划范围内新增住宅建筑面积约920万平方米，不过，基于当时已经出台的“房住不炒”总纲领，其中890万平方米用于租赁住宅，这意味着未来张江科学城内的商品房供应只有约30万方。

张江科学城住宅分布图

2018年到2020年，张江上市的商品房面积差不多在18万方左右，距离规划中30万方的商品住宅的面积上限仅剩12万方。若按照一套房子100平来计算，折成套数约1200套，也就是几个社区而已。即便这3年上市的不全是2017年《规划》中新增的商品房供应，对于购买力充足的张江而言，仍不能算充裕。

易眼看房整理张江近4年开盘信息总面积段汇总

这里题外话说说租赁房，刚才的《规划》里那么大体量的租赁房供应，也可见未来租房的趋势是势在必行了，如今张江也有不少年轻人选择租房。

不过，据说张江的公租房因为品质好，租金低，因此一直供不应求，至今还有很多人通过公司申请后不得不面临较长的排号期。

所以更多年轻人是选择在附近合租，大约3000元/人/月，如果对居住品质有点要求，想要独自居住的话，租金至少要6000元/月。

这几年纯租赁地块也拍出不少，大多都是被国企拿下，估计也是为了更好地调节租金，让更多人轻松解决居住问题，不过这些租赁地块入市的节奏却都比预期要慢，一时三刻恐怕还无法解决庞大的需求。

公租房稀缺，市场租房又要面临租金的不确定性，加上国内对“婚房”仍然有较高的需求，何况张江本身又不缺购买力，多重因素叠加下，也就能理解为什么张江的房价能直逼内环了。

当张江无法提供充足供应量后，那么张江的产业人群，就只能寻找张江以外的区域置业，而与张江有着天然优势的，莫过于它临近的区域。

周康成环张江最具性价比板块，张江男首选

周康地区本就属于张江科学城南扩的一部分，而且从距离和房价来看，也是环张江区域最具性价比优势的。

首先房价方面，这里的新房约6万/平左右，总价约600万就能买到差不多100平的房子，而且这些新开盘的项目都是由知名房企开发，具备一定的品质属性，很适合收入颇高的张江男。

周康板块城市面容一角

再次是区域配套，周康本就有小上海之称，万达广场、小上海步行街等商圈均有，未来还有costco超市，很显然这是一处发展已非常成熟的区域，无论商业氛围、还是居住人气，都比较理想。

第三，在交通通行上，周康板块目前已经开通了轨交18号线一期，乘坐18号线再换乘其他线路就可前往张江。而日后18号线还将开通二期工程，届时18号线可直接接驳通往张江的14号线，这对于张江产业人群来说，具备了通行优势。

房价、配套、交通、地段等要素在周康汇聚，成为张江男置业的主力区域。

在第四批集中入市的项目里，周康板块有两个新房供应，共提供了754套房源，目前项目正在取证阶段，即将开启认购。

周康板块第四批新房入市项目汇总

唐镇与张江错位规划，宜居性更高

在2017年张江科学城规划出台前，一直流传着张江东扩的说法，但在2017年后，这一说法戛然而止，直到最近张江再一次扩容到220平方公里，这才将唐镇等板块纳入进来。

唐镇之于张江，可谓是占尽了先机。

首先地段比邻张江，而且张江的核心区也与唐镇基本连为一体；其次一条2号线地铁又串联了张江核心区和唐镇腹地，地铁1-2站路就可抵达，这种优势在环张江板块来说同样无可比拟。

不仅如此，唐镇在规划之初与张江就有着不同定位。

它是上海第四代国际社区，定位能级本就高端，进驻了诸多擅长打造精品住宅的房企，比如绿城、仁恒、大名城、保利置业以及如今售卖的融创、浦发等项目。

另外，唐镇并不像张江一样把大量土地规划为产业用地，显然它的住宅发展要比张江更为丰富和全面，供应量也相对充足，进而达到一定的住、职均衡，以此来满足不同需求的购房者。

再加之近些年唐镇又引进了学校，配套设施也陆续开业并且丰富起来，唐镇已然成为了张江东侧又一地区中心。

所以论居住氛围，商业配套，唐镇确实要比张江理想，再加上地段属性，在张江工作，唐镇居住，也就成为了张江产业人群的可能。

当然正是因为各方面发展比较均衡，唐镇的房价也出现了倒挂，核心区二手房挂牌价直逼10万/平大关，新房由于限价，也有约7万/平上下，这一价格要比张江南面的周康略高。

论居住，其实周康和唐镇相差无几，但论基础配套以及城市界面，显然唐镇更有优势，所以对于张江工作的产业人群，尤其是改善型买家来说，唐镇是一处更宜居的区域。

目前，唐镇新房融创未来金融城二期已取证认购了，提供466套房源，均价约6.8万/平，入围比虽然提高到1.8，但认筹人数，项目或已达到1229组，入围分数约55分。

发展强劲的金桥，只因地段相连承载部分张江人

金桥位于张江北侧，但金桥不像周康和唐镇，它的产业等级非常之高，以金桥出口加工区即制造业为主，同时板块内也汇聚了大量科技制造公司，在浦东金色中环带的规划中，金桥也与张江一样同属于副中心地位。

所以金桥并不依托张江来发展，它本就自成一体，更像是张江的竞争对手，只是因为金桥与张江相连，在客观因素上具备了一定的区位优势。

同时又因张江商品房供应极度稀缺，而金桥在住宅方面还有一定的供应量，所以我们听到最多的是在张江工作，金桥居住。

也就是说，金桥不仅承载了本板块的产业人群，同时也承载了部分张江产业人群。

相比张江来说，金桥的居住氛围也更成熟，交通也很方便，同时在未来的规划中，轨交21号线又把金桥和张江串联起来，无论产业还是通行，金桥和张江的连接都会更加方便。

不仅如此，金桥目前还在大力建设金鼎天地“九宫格”商业体，这一规划一旦投入使用，又将为金桥提供一处不可多得的高端商业业态。

那么在张江工作、金桥居住，也成为了张江产业人群的不错选择。

当然，金桥的房价也不低，尤其是碧云、联洋，本就是国际社区，再加之地段良好，与当前张江房价不相上下。

但对于新房，张江目前已无供应量，而金桥至少还有少量供应，房价约7万/平，要比张江核心区域的二手房低出不少，当然入围积分很高，购买难度较大。

在上海第四批新房公示中，位于金桥的浦开仁恒金桥世纪提供383套住宅，价格与前期一致，约7.03万/平，由于性价比很高，该盘热度依旧不减。

川沙成为了张江刚需承载地

川沙作为城市副中心，规划等级也很高，甚至还要比唐镇好，但多数人会认为川沙与张江的关系不大，原因有二：

1、板块自身有国际旅游度假区的产业支撑，不缺客户；

2、张江虽与川沙接壤，但张江当前的核心范围并不与川沙接壤，距离优势不如唐镇和周康。

当然，客观距离的存在，也会有部分张江产业人群选择来这里置业，但相对唐镇、周康来说，会略少一些。

日后，随着轨交21号线的建设，川沙也将和张江实现一步地铁串联，并且依次串联张江南北核心区，届时，川沙与张江的联动要比现在更加紧密。

六灶城市界面一角

而当前的川沙，供应量集中于川沙新市镇的六灶区域，这里还处于起步开发阶段，暂未有轨交通行，也因为交通和板块的不成熟，成为了川沙房价洼地区域，新房均价约4.5万/平。于张江产业人群来说，这里更加偏向刚需，是为工作几年就想买房的这类人而做准备的。

就如第四批新房里，保利云上拾光提供了面积段为74-99平的刚需产品，推出360套房源，为想要在浦东置业的刚需客提供一次上车机会。

张江，一个高端产业聚集区，被称为中国的“硅谷”、“药谷”，依靠高端产业，这里的从业人员收入也都比较可观，但实事求是地讲，这些产业人群也被划分为不同等级，好在围绕张江的各个板块也有一定的等级之分，所以对应自身的预算，也就基本了解自己在哪里置业更适合了。

张江的产业人群有着很强的购买力，所以临近张江的区域，最大的优势是房子不愁卖，即便是川沙六灶，这个交通、配套都还不成熟的区域，这一次新房开盘，都有可能触发积分，而发展更好的金桥、唐镇、周康等板块更不用多说，只要开盘，都是触发积分的状态。

作为张江人，在有一定资金实力后，你会不会在这些板块买房，欢迎评论区留言讨论~