风声鹤唳？请别担心，成都楼市不会垮掉，城市定位决定城市未来

成都二手房交易量暴跌至3000+套的水平，二手房市场一片哀鸿遍野，许多人唱衰成都楼市，认为成都楼市的至暗时刻已经来临，可真的是这样吗？

其实了解根本原因的朋友应该都知道：交易量降低只是表现，各类政策的严控哪怕指导价政策也只能隔靴搔痒，遏制二手房市场交易行为的是银行贷款。贷款的全面收紧直接让许多二手房交易泡了汤，购房者首付压力加大，贷款迟迟不予以审批，时间一长，就让房东有了观望的心态，反映在市场上就是交易量直线下滑。

银行与房地产阶段性切割已成定局，未来在短期时间内难以扭转，加不了杠杆，不仅仅是投资客，连普通购房者都感受到了购房观的吃力，这就是成都楼市的现状，乍一看已经穷途末路，凛冬将至，但在建树看来，事情还没有那么糟糕，有以下几个原因：

一、这不是孤军奋战，全国主要城市都如此

严控房产，是我国政府下定决心进行财富二次分配的具体举措，是清除压垮民生三座大山：教育、医疗、住房问题的手段之一，全国主要城市都在经历一场史无前例房产严控风暴，从金融遏制房产投机行为，从政策细节制定明确房住不炒的目标，截至8月，上海二手房月交易量已经跌破20000套，深圳的过户数量更是跌破3000套，均为近一年历史最低水平，从横向比较来看，成都并不是孤身一人，与全国其他主要城市一样，都在经历这场调控风暴，当政策管控成为宏观方向时，就不必过于担心，全面崩盘的可能性微乎其微，为什么，在第二个原因里讲明。

二、房东惜售、购房者死磕，量跌价稳成常态

几乎所有主要城市的二手房交易量都出现断崖式下跌，出台了二手房指导价的城市更面临前所未有的低迷，但奇怪的是，多个城市的二手房交易价格并没有出现大幅下滑，“企稳、分化、微涨”成了当前二手房市场的主要特征，房东在销售房屋时，由于预期当前匆忙卖房会折价，并且预感自己房源是稀缺房源，长期下去将出现需求大于供给，价格会有所上升（指导价政策下），便会出现惜售的心态；而购房者由于贷款迟迟不能下发又或者是首付比例增加，则会出现焦虑心态，于是短期内风格快速转换，二手房交易成为卖方市场。

到这里会有朋友提出疑问：交易量降那么多，应该是买方市场呀。其实不然，以成都为例，过去巅峰时期挂牌量高达14万，可如今一看，整个挂牌量并没有降多少，还是维持在13万左右，卖方的态度至少从数量上来看并没有太大的变化。相反，买方因为贷款的原因，导致最终成交量猛跌，卖方这边要不因为房子太老卖不出去，如果品质好那完全是惜售，甚至还可以挑卖家，月成交的3000多套房源是直接将优质次新二手房给筛选出来了，而降低的销售量则更多的是来自曾经的老旧房源，只不过这些房源如今卖不出去罢了。

明白这个道理，就能判断量跌价稳将成为常态，只有那些老旧房源会一味地降价，但遗憾的是，除非低到可以全款，否则贷款政策依然限制交易。

三、成都的城市定位决定未来房产市场长期向好。

这里的房产市场长期向好并不是指出现曾经的价格暴涨，交易量暴涨，而是在房住不炒政策下的理性市场行为——分化状态下的微涨。核心区域价值得到体现，板块随着时间推移进行轮动，低价值区域价格也直线反映出来。

推动这种趋势的重要原因在于成都城市的包容性，作为突破2000万人口的超特大城市，未来在人才吸引力方面将呈现巨大的优势，不同于部分城市的排外，城市给予新成都人的机会相对均衡，老成都人豁达的态度以及并不明显的住房优势（没有大规模拆迁超带来的致富）让外地人才更愿意在成都这座赛道城市起航。持续的人才流入与土地财政供给数量降低价格的长期动态平衡，将是成都未来腾飞的主要动能之一，当然也长期利好成都的房地产市场。

总之，不必过于焦虑，房产作为主要资产，大规模贬值并无可能性，降低流动性的背后是为了降低房产的投资属性，居者有其屋才是最终目标。

喜欢的朋友请点赞+关注支持，建树杂谈：每日奉上。